شیفت تورم مسکن به بازار اجاره

چند ماهی می‌شود که تب تورم مسکن شکسته و قیمت‌ها در این بازار در حال تثبیت و حتی کاهش هستند؛ اما بازار اجاره همچنان در حال اثرپذیری از تورم انباشته بازار مسکن است و آمارهای رسمی از رشد قیمت‌ها در این بازار حکایت دارند. تازه‌ترین اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در فصل تابستان امسال میانگین قیمت اجاره در مناطق شهری با رشد 6.9درصدی نسبت به فصل بهار مواجه شده درحالی‌که تورم بازار مسکن در این دوره زمانی کاهشی بوده و به 4.8درصد رسیده است. به گزارش همشهری، براساس عرف بازار اجاره، مبلغ رهن و اجاره واحدهای مسکونی معادل نسبتی از ارزش آن واحد مسکونی تعیین می‌شود و طبیعتاً با رشد قیمت مسکن، قیمت اجاره‌بها نیز رشد می‌کند؛ اما در دوره‌های جهش بازار مسکن، تخلیه یکباره کل تورم مسکن در بازار اجاره امکان‌پذیر نیست و به‌تدریج این اتفاق رخ می‌دهد. به همین واسطه، حتی در دوره‌هایی که قیمت مسکن دچار انجماد می‌شود، همچنان رشد اجاره‌بها تا زمانی که به ارزش ذاتی موردنظر بازار برسد ادامه دارد و از آن به بعد از تغییرات نرخ تورم پیروی می‌کند. شبیه اتفاقی که در دوره قبلی رکود مسکن از اوایل دهه90 تا اواسط سال1396 تجربه شد.

سبقت گرانی اجاره از مسکن
براساس آمارهای رسمی، قیمت مسکن از ابتدای تابستان امسال وارد روند کاهشی شده و 5درصد افت کرده؛ اما همچنان میانگین قیمت در این فصل 4.8درصد بالاتر از میانگین قیمت در فصل بهار بوده است. البته اطلاعات منتشر شده از وضع بازار مسکن در مهرماه همچنان از تداوم آرامش در این بازار حکایت دارد و کارشناسان معتقدند سرنوشت غالب بازار مسکن تا پایان سال‌جاری، چیزی جز رکود غیرتورمی نیست. بر این اساس انتظار می‌رود فاصله ایجاد شده میان تورم مسکن و تورم عمومی تا حدودی تعدیل شده و شیب گرانی مسکن از شیب تورم کل یعنی از میزان تغییر قیمت مصرف‌کننده مجموعه کالا و خدمات موجود در سبد خانوارها کمتر شود. باوجود این پیش‌بینی، حکایت بازار اجاره مسکن چیزی دیگر است؛ طبق اطلاعات مرکز آمار ایران تورم فصلی بازار اجاره از تورم مسکن سبقت گرفته و 43درصد بیشتر است.

گران‌نشینی در لرستان
در فصل تابستان، میانگین نرخ اجاره در کل مناطق شهری کشور معادل 6.9درصد نسبت به فصل بهار رشد کرده اما این تغییر در سطح استان‌ها اختلاف فاحشی داشته است. طبق آمارهای رسمی در تابستان امسال، تورم اجاره‌بهای مسکونی در مناطق شهری استان لرستان به 23.6درصد رسیده که 3.5برابر میانگین تورم اجاره در کل کشور است. در مقابل، استان آذربایجان شرقی، کمترین میزان تورم فصلی اجاره‌بها را در تابستان امسال تجربه کرده که معادل 2.7درصد، یعنی کمتر از نصف میانگین تورم اجاره کشور بوده است. به‌عبارت‌دیگر، بررسی تغییرات فصلی شاخص اجاره‌بهای مسکونی در استان‌های مختلف نشان می‌دهد در تابستان امسال خانوارهای شهری لرستان به‌طور متوسط 14.1واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای شهری استان آذربایجان‌غربی 12.1واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند.

اجاره‌نشینی ارزان در آذربایجان غربی
فارغ از اینکه تورم فصلی اجاره مسکن در استان لرستان رکورددار بوده و اجاره‌نشینان این استان در فصل تابستان بیشترین رشد قیمت را نسبت به سایر نقاط شهری تجربه کرده‌اند؛ بررسی تورم سالانه اجاره مسکن نشان می‌دهد تورم تحمیل شده به اجاره‌نشین‌های تهرانی از لرستانی‌ها بیشتر بوده است. براساس آمارهای رسمی، میانگین نرخ تورم اجاره‌بهای مناطق شهری در چهارفصل منتهی به فصل تابستان امسال نسبت به دوره مشابه پارسال 24درصد بوده؛ اما در همین وضعیت، خانوارهای مناطق شهری تهران تورم 33.7درصدی را تجربه کرده‌اند. در مقابل، اجاره‌نشین‌های مناطق شهری آذربایجان‌غربی که کمترین تورم فصلی اجاره‌بها را شاهد بودند، پایین‌ترین تورم سالانه اجاره‌بها را نیز درک کرده‌اند و این شاخص با رشد 9.4درصدی در 4فصل منتهی به تابستان98، با کمترین افزایش مواجه بوده است.

    رشد تصاعدی اجاره‌بها

اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد رشد تصاعدی تورم اجاره‌بها از تابستان1396 آغاز شده و تا تابستان98 با قدرت ادامه پیدا کرده است. براساس این آمارها تورم اجاره‌بهای مناطق شهری در فصل بهار96 معادل 4درصد بوده که پایین‌ترین میزان تورم در 3سال اخیر محسوب می‌شود اما به‌تدریج شیب رشد این شاخص بالا رفته و در تابستان امسال به 24درصد رسیده است. با توجه به اینکه هنوز میزان رشد شاخص تورم اجاره‌بها در2سال اخیر فاصله معناداری با میزان رشد قیمت مسکن دارد، می‌توان انتظار داشت در فصل‌های بعدی نیز شیب رشد تورم اجاره، بالا باقی بماند تا با قیمت مسکن به تناسب برسد؛ مگر اینکه افت قیمت مسکن خودبه‌خود این فاصله را از بین ببرد و شاخص تورم اجاره‌بها نیز به تثبیت برسد.