فرصتی برای احیای بافت‌های فرسوده

محمود مولایی_خبرنگار

 اجرای «طرح ملی مسکن» با واگذاری اراضی دولتی و ملی به وزارت راه و شهرسازی وارد فاز جدیدی شد. طرح ملی مسکن می‌تواند راهی برای بُرون‌رفت از بحران بازار مسکن و عبور از بافت‌های‌ فرسوده و نوسازی مسکن در کشور در کنار هم باشد. اراضی دولتی و ملی مورد نیاز برای اجرای طرح ملی مسکن نیز در بافت‌های فرسوده شهرها قرار دارد که مالکان دولتی زمین‌ها را به وزارت راه و شهرسازی واگذار کردند. به گفته محمد اسلامی، وزیر راه، این وزارتخانه براساس اختیارات مطروحه در قانون زمین و مسکن می‌تواند اراضی واگذار شده به دستگاه‌های اجرایی را درصورت عدم‌حصول و اجرایی نشدن پروژه‌های عمرانی دستگاه مربوطه به وزارت راه بازگرداند. بدین‌ترتیب، طی ماه‌های اخیر، این رویکرد در استان‌های مختلف اجرایی و عملیاتی شده است؛ چنان که روند اجرا و ساخت حدود 187هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شده و روند ساخت 400هزار واحد مسکونی نیز تا پایان سال شروع خواهد شد. در اجرای طرح ملی مسکن که قرار است در بازار مسکن تأثیر بگذارد، ظاهرا نوسازی بافت‌های فرسوده اهمیت بالایی دارد؛ نوسازی در بافت‌هایی که در معرض آسیب‌هایی مانند زلزله قرار دارند. بیشترین مشکلات مسکن به‌دلیل عرضه زمین در کلانشهرها وجود دارد و نوسازی بافت‌های فرسوده در این شهرها می‌تواند بسیاری از این مشکلات را برطرف کند. اکنون از هزاران مسکنی که قرار است در قالب «طرح ملی مسکن» تولید شود، 100هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده تولید خواهد شد. کارشناسان این حوزه در گفت‌وگو با همشهری از جزئیات این طرح و موانعی که بر سر راه وجود دارند، گفته‌اند. 

نقش استراتژیک شهرداری‌ها در مسکن
  محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر

در رویکرد بازآفرینی شهری که در اصل آخرین شیوه مداخله در بافت‌های فرسوده است، باید شهرداری‌ها ورود کنند. اکنون، هم دولت و هم نهاد عمومی که شهرداری و شوراها هستند، به این نتیجه رسیده‌اند که باید ما در چارچوب الگوی بازآفرینی شهری به موضوع بدمسکنی ورود کنیم. در کنار ارتقای کیفیت محیطی و زندگی، باید احیا و نوسازی بافت فرسوده، ایمن‌سازی و در نهایت تاب‌آوری شهرها رقم بخورد، که شهرداری‌ها می‌توانند در این زمینه به‌عنوان نهاد عمومی بسیار استراتژیک و مؤثر باشند. در ارائه بسته‌های تشویقی که شورا، شهرداری را ملزم به عدم‌دریافت عوارض نوسازی کرده است و در کنار آن  باید در بهسازی‌های محیطی و در بازآفرینی شهری کمک کند. البته در کنار دولت، وام‌های با سود کمتر و درازمدت ارائه دهد. همچنین واگذاری انشعابات آب، برق و گاز رایگان، ارائه خدمات فنی و مهندسی رایگان و همچنین مشارکت دولت در ایجاد زیرساخت‌های شهری و به‌خصوص موضوع حمل‌ونقل عمومی شهری که مهم‌ترین مشکل کلانشهرهاست. اساسا آلودگی هوا هم که در بین مشکلات رتبه اول را دارد، نتیجه ضعف حمل‌ونقل همگانی و ریلی است. در این زمینه شهرداری‌ها می‌توانند به‌صورت غیرمستقیم و در نقش تسهیلگر استراتژیک ورود پیدا کنند و ظرفیت‌های دولت را هم به‌کار بگیرند.
چنان‌که سبب شود ما به‌دنبال کمک تامین مسکن باشیم. قالب طبقات فرودست جامعه در مناطق حاشیه‌نشین و دارای بافت فرسوده حضور دارند. در اصل ورود به این مناطق یعنی ایجاد پروژه‌های محرک توسعه و ایجاد بستر و زمینه لازم برای ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی از حوزه‌های دیگر به تولید مسکن. این می‌تواند به‌عنوان یک الگوی کارآمد و ورود شهرداری‌ها به حوزه تامین مسکن باشد؛ بدون اینکه خودشان بیایند و در اصل تصدی‌گر شوند.

پیش‌بینی ساخت 15هزار واحد
  کاوه حاجی علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران

طرحی که از سوی دولت و برای سال‌های98و 99 ارائه شده، ساخت 100هزار واحد را در بر می‌گیرد که سهم تهران از این تعداد، 10هزار واحد است. طبق پیش‌بینی‌ها قرار است که 8هزار واحد آن به‌صورت خودمالکی و 2هزار واحد دیگر از طریق ساخت در اراضی متعلق به دولت محقق شود. البته شرایط ما در تهران با این پیش‌بینی کمی متفاوت است. پیش‌بینی می‌شود فقط در این روش طی سال98 تعداد 15هزار واحد در بافت‌های فرسوده تهران از طریق مالکین، ساکنین و سرمایه‌گذاران پروانه ساخت بگیرند. حدود 76قطعه زمین را شناسایی کرده‌ایم که عمده این زمین‌ها متعلق به آموزش و پرورش، بنیاد، وزارت نیرو و... بود. از بین این زمین‌ها در نهایت 14قطعه زمین را شناسایی و معرفی کردیم. به‌خاطر اینکه همه این 76قطعه به لحاظ پهنه‌بندی، کاربری و نوعیت قابلیت نقدشوندگی نداشتند، 14قطعه زمین انتخاب شد تا طرح ملی مسکن در این زمین‌ها ساخته شود. به‌طور کلی در زمینه اجرای مسکن امید، ظرفیتی حدود 3هزار و 500واحد مسکونی به قرارداد مشارکت رسیده و حجم سرمایه‌گذاری آنها دست‌کم هزارمیلیارد تومان خواهد بود. به هرحال تلاش می‌کنیم تا پایان سال همه این واحدها را وارد چرخه ساخت‌وساز کنیم.

جهاد نوسازی در بافت فرسوده  و موانع موجود
  محمد آیینی، عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری

اگر مجموع ازدواج‌ها و واحدهایی که به‌دلیل فرسودگی در کشور وجود دارد و به این خاطر از دایره بهره‌برداری مسکن خارج می‌شوند را کنار هم قرار دهیم، یک فاصله قابل توجهی در مورد مسکن به‌وجود می‌آید. بنابراین، تولید مسکن باید به‌گونه‌‎ای باشد که فاصله عرضه و تقاضا را کاهش دهد. آنچه وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌کرد این بود که بتواند تحت عنوان اقدام ملی تولید مسکن به نوعی بخشی از مسئله را پوشش دهد. لذا باید بتواند 500هزار واحد مسکونی را که در قالب مسکن مهر باقی‌ مانده تمام کند و 400هزار واحد دیگر نیز تولید شود؛ حالا با این تقسیم‌بندی که 200هزار واحد آن در شهرهای جدید، 100هزار واحد آن در شهرهای با جمعیت کمتر از 25هزار نفر و 100هزار واحد آن نیز در بافت‌های فرسوده تولید شود. در عین حال، بافت فرسوده 2ظرفیت دارد؛ یکی اراضی دولتی است که تحویل وزارت راه و شهرسازی داده شده و دوم اینکه ظرفیت خالی در بافت‌های فرسوده هست که می‌شود در آن تولید مسکن کرد. عمده صحبت من نیز روی همین محور می‌چرخد. در واقع چه ظرفیتی در بافت فرسوده وجود دارد که می‌توانیم آن را به بالفعل و فضا را برای تولید آماده کنیم. ما بر این باور هستیم که چنانچه بتوانیم با یک سیاستگذاری مناسب از ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده میانی (حدود 55هزار هکتار) استفاده کنیم. طبق برآوردها حدود یک‌ونیم‌میلیون پلاک فرسوده در این بافت‌ها وجود دارد که می‌تواند در قالب طرح‌های تجمیعی و پروژه‌های بزرگ‌مقیاس در جای‌جای بافت‌های فرسوده به تولید مسکن انجامد. چنانچه می‌توان یک‌میلیون و 800هزار واحد مسکن جدید تولید کنیم. از این تعداد 100هزار واحد را هدفگذاری کردیم که بتوانیم ظرف امسال و سال آینده به مرحله تولید برسانیم. البته برای اینکه چنین اتفاقی رخ دهد، با موانعی هم مواجه هستیم. نخستین مانع، عدم‌مشارکت کافی مالکان و ساکنان است. مالکانی که در بافت‌های فرسوده میانی قرار دارند، باید متقاعد شوند که در برنامه نوسازی مشارکت کنند. اگر خودشان توان نوسازی دارند، مشارکت کنند و اگر نه، با یک سازنده ذی‌صلاح معتبر مشارکت کنند. بنابراین، ما باید بتوانیم با یک کار فرهنگی گسترده و با استفاده از شگردهای اعتمادسازی آنها را به مشارکت ترغیب کنیم؛ طوری که با نوسازی و مقاوم‌سازی، خانه‌ها در برابر حوادثی مانند زلزله ایمن شوند. این نکته کلیدی است. مانع دوم، عدم‌حضور گسترده توسعه‌گران و سازنده‌هاست؛ یعنی همانطور که باید تلاش شود مالکان اجازه مشارکت دهند، باید بتوانیم حضور گسترده توسعه‌گران و سازنده‌ها را هم به سمت بافت‌های فرسوده هدایت کنیم. سازنده‌ها زمانی وارد جریان نوسازی می‌شوند که حس کنند پروژه‌ حداقل سود اقتصادی را دارد یا طرح‌های تشویقی برای سازنده‌ها درنظر گرفته شود. در کنار بسته‌های تشویقی، باید تسهیلات بانکی ارزان قیمت به سازنده‌ها ارائه داد تا با سود کم بتوانند وام دریافت کنند یا پروانه ساخت در بافت فرسوده رایگان داده شود یا حداقل با تخفیف ارائه شود. علاوه بر تشویقات مالی می‌توان هزینه‌های ساختمان را کاهش داد. مانند تخفیف در انشعاب‌های گاز، آب و برق یا یکسری خدمات نظام مهندسی که هزینه‌های ساختمانی را بالا می‌برد، کاهش داد. اگر این بسته حمایتی شهرسازانه و مالی و کاهش هزینه غیرمالی در ساختمان اتفاق بیفتد، مطمئنا جریان خیلی خوبی را شاهد خواهیم بود. چنان‌که توسعه‌گران و مالکان با علاقه‌مندی به سمت نوسازی در بافت فرسوده می‌روند و می‌شود یک جهاد نوسازی در مناطق شکل داد.