مسکن درنقطه اشباع خرید

احمد میرخدائی/ روزنامه‌نگار
تازه‌ترین آمارها از تداوم عقب‌نشینی خریداران در بازار مسکن و توقف رشد قیمت در این بازار حکایت دارد. طبق آمارهای اتحادیه مشاوران املاک، تعداد قراردادهای ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار مسکن ایران از افت 44 درصدی معاملات مسکن در کل‌کشور و ریزش 66 درصدی معاملات مسکن در تهران در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال گذشته حکایت دارد.
به گزارش همشهری، روند نزولی تعداد معاملات بازار مسکن از خردادماه سال گذشته آغاز شد و به‌جز بهمن و اسفند 1397، تا تیرماه امسال ادامه پیدا کرده است. البته این اتفاق با تداوم رشد قیمت مسکن همراه بود و با گره زدن کسادی بازار مسکن به تورم سنگین، این بازار را وارد دوره رکود تورمی کرد که نتیجه آن ریزش شدید تعداد معاملات و رشد قابل‌توجه قیمت‌ها بود.

نبض بازار مسکن در دست خریدار
نکته قابل‌توجه در رکود تورمی مسکن در یک سال گذشته این است که طبق گواهی مشاوران املاک تهران، افت تعداد معاملات مسکن بیش از هر چیز ناشی از عقب‌نشینی فروشندگان و کاهش شدید واحدهای مسکونی نوساز عرضه‌شده در  بازار بوده؛ اما حالا رکود تورمی مسکن وارد دوره جدیدی شده و با خروج خریداران از بازار تداوم پیدا کرده است. پیش‌ازاین محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز برای آرام کردن فضای روانی بازار مسکن به مردم توصیه کرده بود از خرید خودداری کنند تا قیمت‌ها کاهش پیدا کند.  البته این توصیه در قله قیمتی بازار مسکن و در شرایطی مطرح‌شده بود که تمام شاخص‌های آینده‌نگر اقتصاد به ثبات رسیده بودند و کاهش پی‌درپی نرخ ارز، همه معاملات سوداگری را تحت‌تأثیر قرار داده بود و می‌توان از آن به پیش‌بینی آینده بازار مسکن یاد کرد.
بررسی شرایط بازار مسکن گویای این نکته است که فعلاً بازار به اشباع خرید رسیده و در نتیجه، از این به بعد فروشندگان باید برای جوش خوردن معامله با خریداران راه بیایند.

قیمت مسکن به کجا می‌رسد؟
آنگونه که رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته، مشاوران املاک از عقب‌نشینی یک تا دو میلیون تومانی میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان مسکن در تیرماه خبر داده‌اند. این اتفاق از یک‌سو به‌خاطر کاهش شدید قدرت خرید طبقه متوسط و از سوی دیگر رسیدن بازار مسکن به نقطه اشباع خرید بوده و طبیعی است نمی‌توان آن را کاهش قیمت مسکن تلقی کرد؛ زیرا در دوره‌های صعودی بازار مسکن، همواره قیمت پیشنهادی فروشندگان میزان قابل‌توجهی بالاتر از نرخ کشف شده در معاملات قبلی است و مثلا در خردادماه امسال که طبق گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به 13.2 میلیون تومان رسیده بود، بررسی‌های میدانی نشان می‌داد میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان برای هر مترمربع 15 تا 16 میلیون تومان برای هر مترمربع بوده است.

به‌عبارت‌دیگر، در این‌ماه هنوز فروشندگان مسکن دچار توهم قیمتی بوده‌اند و قیمت‌های خود را تا 20 درصد بالاتر از کف بازار تعیین کرده‌اند اما در تیرماه با ریزش تعداد خریداران، فروشندگان قیمت فروش خود را تا حوالی قیمت کف بازار کاهش داده‌اند تا معامله جوش بخورد. در این وضعیت، این احتمال وجود دارد که میانگین قیمت مسکن در تیرماه نیز با یکی، دو درصد رشد همراه باشد اما واقعیت امر این است که تفاوت قیمت پیشنهادی خریدار و فروشنده در این بازار به حداقل رسیده و زمینه برای تثبیت و حتی کاهش قیمت مسکن مهیا شده است.

بازی‌خوانی از روی روند گذشته
در تجربه دوره قبلی رکود مسکن، قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در گزارش‌های بانک مرکزی به حوالی 4میلیون تومان رسیده بود اما قیمت پیشنهادی فروشندگان 25درصد بالاتر از این رقم یعنی حوالی 5میلیون تومان قرار داشت که پس از وقوع رکود به‌تدریج تا قیمت کشف شده در بازار افت کرد و در ادامه تا حوالی 3.8میلیون تومان نیز کاهش یافت. بر این اساس در شرایط فعلی نیز می‌توان انتظار داشت ابتدا قیمت پیشنهادی فروشندگان در محدوده قیمت بازار تثبیت شود و در ادامه کاهش نسبی را نیز تجربه کند. البته با توجه به میزان رشد قیمت مسکن در 2سال اخیر، وضع نامساعد قدرت خرید متقاضیان، تورمی بودن رکود و همچنین اقدام دولت برای تسهیل و تقویت تولید مسکن، انتظار می‌رود کاهش قیمت‌ها به‌مراتب از سال 92بیشتر باشد و به‌جای 5درصد از کف قیمت‌های فعلی، تا 15و حتی 20درصد افت کند.