معاملات بنگاهی، مسئله‌ساز است

مریم سمائی

کاشت چند اصله درخت در اراضی طبیعی، احداث تاسیسات، با هدف اثبات مالکیت خود بر آن و سپس تقسیم و تکه‌تکه کردن آن در قالب واحد‌های کوچک‌تر به متقاضیان، تنها بخش اندکی از راهکار‌های سودجویان و تعرض‌کنندگان به منابع و زیستگاه‌های طبیعی به شمار می‌رود. ساخت چندین آلاچیق و حصارکشی غیرمجاز در محدوده پیرامونی رودخانه‌ها برای تصاحب آن از دیگر روش‌هایی محسوب می‌شود که افراد با تمسک به آن تلاش می‌کنند بستر و زمینه زمین‌خواری را فراهم کنند.

معاملات باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود
نصیر مشایخ -مدرس حقوق اراضی و املاک- در این‌باره به همشهری درنگ می‌گوید: الان برخی افراد سودجو بررسی می‌کنند تا ببینند کدام اراضی رها شده‌اند، بعد اقدام به دیوارکشی یا فنس‌کشی به دور آن می‌کنند و بعد از مدتی آن را تصاحب می‌کنند. در مورد خانه‌های ویلایی رها‌شده هم همین اتفاق می‌افتد. افراد سودجو با پیگیری‌های مدام از اینکه مالک خانه در خارج از کشور است اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه و جعل مدارک می‌کنند و آن خانه را به تصرف در می‌آورند. اداره ثبت مسئولیتی برای احراز واقعی یا جعلی بودن مبایعه‌نامه ندارد و سند مالکیت را صادر می‌کند.
او تصریح می‌کند: اگر تمامی معاملات مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی انجام شود هیچ‌وقت پدیده زمین‌خواری اتفاق نمی‌افتد. ما از نظر منابع حقوقی و قوانین مشکلی نداریم. قوانینی مانند قانون منع کاربری اراضی، منع فروش اراضی فاقد کاربری به شرکت‌های تعاونی، افزایش بهره‌وری اراضی کشاورزی، قانون تعیین قطب‌های کشاورزی، قانون حفاظت و بهره‌برداری از منابع طبیعی و قانون زمینه شهری همه از قوانینی هستند که اجازه تصاحب اراضی را نمی‌دهد اما مشکلی که در اینجا وجود دارد این است که با وجود اینکه در مواد 46 و 47 قانون ثبت گفته شده نقل و انتقال املاک باید در دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد نقل و انتقالات در بنگاه‌ها و گاهی به‌صورت زیرزمینی انجام می‌شود.
وقتی زمینی برای ثبت به دفتر اسناد رسمی معرفی شود قبل از ثبت شدن، سردفتر مکلف است که وضعیت آن زمین را از جهادکشاورزی، منابع طبیعی، شهرداری و راه‌وشهرسازی استعلام کند. اگر بعد از استعلام مشخص شود که زمین جزو اراضی منابع طبیعی است یا خارج از محدوده است و یا جزو اراضی موات به‌حساب می‌آید سردفتردار به هیچ عنوان انتقال را انجام نمی‌دهد و سندی تنظیم نمی‌شود؛ در این صورت امکان زمین‌خواری هم تقریبا به صفر می‌رسد.
مشایخ ادامه می‌دهد: اما در بنگاه‌ها این اتفاق نمی‌افتد. بنگاه‌داران بدون استعلام اقدام به خرید و فروش می‌کنند و معامله‌ها انجام می‌شود. متأسفانه این نوشته‌های بنگاهی را جهادکشاورزی می‌پذیرد و این از همه بدتر است. 

قانون در نظارت نقص دارد
او اضافه می‌کند: در قانون زمین شهری منابع طبیعی و حفظ و کاربری اراضی گفته شده که نباید زمین‌های کشاورزی، دولتی و... تصاحب شوند اما به این نکته اشاره نشده که این اراضی چطور باید حفظ و نگهداری شوند. هم‌اکنون برخی از زمین‌های کشاورزی کارکرد خود را از دست داده و با توجه به شرایط بازار کار برای کشاورز صرف نمی‌کند که در آن محصولی به عمل بیاورد. در اینجا زمین اسیر قانون شده و چون اسیر است طبیعتا افراد، انحراف قانونی را پیش می‌گیرند و معاملات خود را در بنگاه‌ها تنظیم می‌کنند. در واقع به این نکته توجه نمی‌کنیم که این اراضی کشاورزی چگونه باید حفظ شود و ما چه امکاناتی در اختیارشان قرار داده‌ایم. هزینه‌های کشاورزی گران است و هیچ شخصی علاقه ندارد که زمین کشاورزی را نگه دارد. از آن طرف تقاضا برای ساخت ویلا و مسکن و... هم زیاد است و چون از نظر رسمی امکان نقل و انتقال ندارند به سمت معاملات زیرزمینی و بنگاه‌ها می‌روند و چون دادگاه‌ها و مراکز دولتی هم به آنها با یک‌سری عوامل ساختگی مثل کد رهگیری بها می‌دهند این می‌شود که راه مقابله با زمین‌خواری بسته می‌شود.
مشایخ می‌گوید: تا قبل از منسوخ‌شدن ماده 147 قانون ثبت، هر کسی مبایعه‌نامه‌ای، حتی برای زمین دولتی یا موقوفه و یا موات به همراه داشت می‌توانست آن را تصاحب کند و اداره ثبت برای او سند مالکیت صادر می‌کرد اما خوشبختانه این ماده از قانون منسوخ شد و دیگر امکان این اتفاق وجود ندارد. به‌نظر من آنچه در تشویق زمین‌خواری نقش دارد روی‌گردانی دولت و مردم از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت است.

او درخصوص قوت گرفتن پدیده رانت هم می‌گوید: در مواردی که به موجب قانون حفاظت و بهره‌برداری از اراضی و زمین شهری، بعضی از اراضی، موات یا دولتی و یا ملی اعلام می‌شود و دولت اجازه دارد آنها را برای احیا به اشخاص اجاره دهد این اجاره‌دادن ممکن است ایجاد رانت و زمین‌خواری کند. به‌عنوان مثال برخی سوء استفاده‌گران با مخدوش کردن اسناد و مدارک مربوط به زمین‌های دولتی یا گرفتن مجوز استفاده از زمین‌های دولتی در کمیسیون‌های خاص، زمینه را برای زمین‌خواری فراهم می‌کنند. قانون راه احیا را مشخص کرده است اما دست کمیسیون‌ها را باز گذاشته و راه نظارت بر نحوه واگذاری برای احیا را مشخص نکرده است. متأسفانه قانون در مسئله نظارت نقص دارد.