موجر و مستأجر؛ هر دو شاکی

زهرا رستگارمقدم

دعاوی ملکی حجم گسترده‌ای از شکایات ثبت شده در دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده‌. در این بین دعوای ملکی مربوط به شکایات ثبت‌شده توسط موجر و مستأجر نیز سهم بسیار زیادی دارند. سالانه هزاران قرارداد اجاره بین افراد مختلف تنظیم می‌شود و با این حجم بالا از قراردادها، همواره مشکلات زیادی به وجود می‌آید که به دعاوی ملکی مربوط به اجاره مشهور شده‌ است. تعداد زیادی از این شکایات مربوط به ناآگاهی یکی از طرفین از قوانین و مقررات مربوط به اجاره است. اهمیت روابط دو طرف در جوامع شهری باعث شده که قانونی در این رابطه وضع شود. تاکنون چندین قانون در مورد روابط موجر و مستأجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده مشکلات روابط صاحبخانه و مستأجر را حل کند. هم‌اکنون قانون روابط موجر و مستأجر سال1376 بر روابط دو طرف حاکم است.

دعاوی مستأجر نسبت به مالک 
بررسی وضعیت مسکن در چند دهه گذشته نشان می‌دهد، هرگاه قیمت‌ مسکن مهار شده، قیمت اجاره‌بها رو به افزایش گذاشته و هرگاه که رشد اجاره‌بها مهار شده، نوبت به افزایش قیمت خانه رسیده. این وضع باعث شده بسیاری از مردم، مطمئن‌ترین روش سرمایه‌گذاری را خرید خانه بدانند. اما همین روش نیاز به آگاهی‌های پیشینی دارد تا پس از خرید خانه و اجاره آن به دردسر نیفتند. زیرا در بعضی موارد مستأجران می‌توانند پایشان را به دادگاه باز کنند.
  ودیعه: دعوای مطالبه مبلغ ودیعه از موارد دعاوی مستأجر است. ودیعه یا رهن مبلغی است که مستأجر در زمان تنظیم قرارداد اجاره به‌حساب موجر منتقل می‌کند. در واقع تضمینی است که از سوی اجاره‌کننده به اجاره‌دهنده پرداخت می‌شود. در قرارداد مبلغ ودیعه، نحوه پرداخت و بازگشت آن مشخص است. اگر شرایطی که در قرارداد گفته شده به‌طور کامل از سوی طرفین رعایت شود، پس از پایان قرارداد مبلغ ودیعه به مستأجر بازگشت داده خواهد شد. اما در مواردی ممکن است موجر مبلغی را به‌عنوان خسارت وارده به خانه از ودیعه مستأجر کم یا از بازپرداخت ودیعه به دلایل مختلف خودداری کند. در این صورت مستأجر می‌تواند از دعوای مطالبه مبلغ ودیعه استفاده کند. در قانون شکایت‌هایی با مبلغ ودیعه کمتر از ۵ میلیون در شورای حل اختلاف و بیشتر از ۵ میلیون در دادگاه رسیدگی می‌شود.
  خسارت تأخیر: یکی دیگر از شکایات و دعاوی ملکی مربوط به ودیعه، دعوای دریافت خسارت تأخیر در بازپرداخت ودیعه است. این مورد مربوط به زمانی است که قرارداد اجاره به پایان رسیده ولی موجر از بازپرداخت ودیعه در زمان مقرر خودداری می‌کند. اگر مدت زمان تأخیر در بازپرداخت ودیعه طولانی شود، مستأجر حق دارد برای دریافت خسارت تأخیر در بازپرداخت ودیعه از موجر شکایت کند. روند دریافت خسارت نیازمند تأیید استحقاق طلبکار یا مستأجر است. به همین دلیل مستأجر هنگام شکایت باید مدارک کافی در این زمینه را تقدیم دادگاه کند. اگر مالک توانایی مالی پرداخت ودیعه را نداشته باشد، خسارت به مستأجر تعلق نخواهد گرفت.
  ایجاد مزاحمت: گاهی ممکن است موجر برای مستأجر خود ایجاد مزاحمت کند. برای مثال در مدت زمان اجاره موجر اجازه ورود بدون اجازه به ملک اجاره داده شده را ندارد. اینگونه دعاوی ملکی طیف گسترده‌ای دارند و به نام‌های مختلفی مانند دعوای ممانعت، تصرف عدوانی و ... شناخته می‌شوند. اختلافات موجر و مستأجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است.
  تعمیرات اساسی عین مستأجره: گاهی پیش می‌آید که پس از انعقاد عقد اجاره و در طول زمان تعریف مستأجر بر عین مستأجره تعمیرات مهم و اساسی ضروری است. در این مواقع اگر پس از اطلاع موجر بر لزوم تعمیرات اعمالی از سوی او صورت نگیرد مستأجر می‌تواند دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره را مطرح کند. برای طرح این دعوا مستأجر باید ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه از موجر بخواهد نسبت به تعمیرات اساسی اقدام کرده و درصورتی که در ظرف مهلت مقرر در این خصوص اقدامی نکرد می‌تواند دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را در دادگاه مطرح کند. 

دعاوی مالک نسبت به مستأجر
اگر صاحبخانه خوبی باشید باید دعای‌تان این باشد که مستأجر خوبی نصیب‌تان شود، کسی که راحت هر‌ماه اجاره را به حساب‌تان بریزد و درباره هر مشکلی گوشی به‌دست نشود و روی اموال‌تان عیب و ایراد نگذارد. هر قرارداد اجاره دارای مدت زمان معلومی است که طی آن مستأجر در قبال پرداخت مبلغی به موجر در طول مدت اجاره، اجازه سکونت و بهره‌برداری از ملک را دارد. هنگامی‌که مدت زمان تعیین شده به پایان برسد، مستأجر باید محل اجاره شده را تخلیه کند. اگر این اتفاق رخ ندهد موجر می‌تواند از مستأجر خود شکایت کرده و با دریافت حکم تخلیه مستأجر خود را مجبور به ترک ملک کند. مستأجر فقط باید اجاره خود را بپردازد اما زمانی‌که در دعاوی ملکی اجاره‌دهنده درخواست تخلیه دهد و باز هم مستأجر به حضور خود ادامه دهد، مستأجر غاصب شناخته خواهد شد و قوانین دیگری برای او اجرا می‌شود.
اگر موجر حین مدت اجرا به‌دلیل نیاز شخصی بخواهد ملک خود را از مستأجر پس بگیرد، در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، موجر یا مستأجر می‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستأجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.