سرمایه از تله خانه‌های خالی آزاد می‌شود؟

متولی ارشد حوزه مسکن در دولت تدبیر و امید معتقد است: منابع کشور در تله خانه‌های خالی مانده و یکی از راه‌های رونق ساخت‌وساز و تولید مسکن، آزادسازی همین منابع است؛ پس باید تدبیری مانند مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی اندیشیده شود تا سرمایه‌ها را از تله خانه‌های خالی آزاد کند.
به گزارش همشهری، دیروز محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه هیأت دولت در گفت‌وگو با خبرنگاران، ایجاد تحرک در بخش مسکن از طریق عرضه خانه‌های خالی را یک امر ضروری دانست؛کاری که اتفاقاً قانون هم برای آن وجود دارد و با مصوبه تیرماه 1394مجلس، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده تا سامانه موردنیاز برای شناسایی آن را فراهم کند، اما اسلامی گفت: از ابتدا در این قانون به‌صورت دقیق پیش‌بینی نشده که آن دستگاهی که بیشترین اشراف را به این موضوع و به داده‌های اطلاعاتی دارد، بتواند محور باشد؛ برای همین، موضوع را دنبال کرده‌ایم و تعاملی بین دستگاه‌ها ایجاد شده تا سیستم‌های اطلاعاتی را به یکدیگر متصل کنیم که سازمان بهره‌بردار از این اطلاعات، سازمان امور مالیاتی باشد. وزیر راه و شهرسازی افزود: نکته مهم همین است که یک سیستم اطلاعاتی دقیقی وجود داشته باشد تا سازمان امور مالیاتی بتواند این خانه‌ها را شناسایی کند و به‌دنبال این هستیم که این سیستم در سال‌جاری به اجرا برسد.

چرا خانه‌ها خالی ماندند؟
بحث مالیات بر خانه‌های خالی چندین بار در تاریخ مسکن داغ شده اما حتی زمانی که اخذ این مالیات براساس مفاد قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ مجلس یک الزام محسوب می‌شد نیز عزمی برای اجرای آن وجود نداشت تا اینکه پس از سپری شدن دور رونق بازار مسکن در سال‌های 89تا 91، ساخت تعداد قابل‌تأملی واحد مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ با همکاری بانک‌ها آغاز شد و پیش ‌از اتمام عملیات عمرانی آنها بازار مسکن وارد سنگین‌ترین دوره رکود شد. نتایج این اتفاق، در جریان سرشماری عمومی نفوس و مسکن‌سال 1395مرکز آمار ایران برملا شد. در آن زمان‌ براساس آمارهای رسمی بالغ ‌بر 2.6میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشت که 560هزار واحد از آنها در تهران ساخته شده بود؛ واحدهایی که البته طبق نظر عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی عمدتاً لوکس و بزرگ‌متراژ بودند و تناسبی با تقاضای بازار نداشتند که بتوانند دردی از این بازار درمان کنند. آخوندی این اظهارات را زمانی مطرح کرد که فشار قابل‌ملاحظه‌ای بر او وارد می‌شد تا سامانه شناسایی خانه‌های خالی را راه‌اندازی کند و او به استناد همین مسائل تسریعی در راه‌اندازی سامانه مذکور انجام نداد. حالا در شرایطی که بازار مسکن دومین دوره رکود سنگین خود در دهه 90را تجربه می‌کند، دوباره بحث درباره رفع مشکلات بازار مسکن با فشار مالیاتی بر خانه‌های خالی داغ شده؛ با این تفاوت که این بار رکود بازار مسکن آمیخته با تورمی افسارگسیخته است و به‌نظر می‌رسد عطش تقاضا می‌تواند عرضه احتمالی خانه‌های خالی را ببلعد؛ اما احمد زمانی، معاون پژوهشی سازمان امور مالیاتی می‌گوید: تا زمانی که سامانه ملی اسکان و املاک تاسیس نشود، امکان شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها وجود ندارد. در شرایطی که مجموعه وزارت راه و شهرسازی خانه‌های خالی را عامل گرفتار شدن منابع کشور قلمداد می‌کند و برای رونق بخشی به بازار مسکن، کشاندن این واحدها به بازار را دنبال می‌کند، یکی از سؤالات اصلی این است که این واحدها در اختیار چه کسانی است و چرا تاکنون وارد بازار اجاره یا خریدوفروش مسکن نشده‌اند؟

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: جدای از اینکه خالی بودن حدود 5 تا 10 درصد مسکن موجود اتفاق معمولی در بازار مسکن به شمار می‌آید، بخشی از خانه‌های خالی مربوط به واحدهایی است که متقاضیان خاص در دهک بالای درآمدی دارد و ورود آنها به بازار قادر نیست تحولی ایجاد کند. حسام عقبایی در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: برای حل مشکل بازار مسکن ما نیازمند افزایش تولید هستیم؛ اما اگر فروش واحدهای لوکس بتواند بخشی از منابع موردنیاز را آزاد کند، دولت باید اول دلایلی که باعث شده این خانه‌ها خالی بمانند را حل کند و بعد که امکان فروش مهیا شد فشارهای مالیاتی را اعمال کند.


   بازار خانه‌های خالی 

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان معتقد است خانه‌های خالی را می‌توان به 3 دسته عمده تقسیم کرد که هرکدام از آنها به‌دلیلی خالی مانده‌اند و وارد کردنشان به بازار با یک روش امکان‌پذیر نیست. فرشید پورحاجت  در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: یک دسته کوچک از خانه‌های خالی متعلق به مالکانی است که مسکن را به‌عنوان یک سرمایه خریداری و حفظ کرده‌اند و حتی حاضر به اجاره دادن آن هم نیستند. این افراد درصورت شناسایی شدن توسط دولت و افزایش فشار مالیاتی، یا هزینه مالیات را می‌پردازند یا حاضر می‌شوند ملک خود را اجاره بدهند که البته این اجاره‌نامه می‌تواند صوری باشد. پورحاجت دسته دوم خانه‌های خالی را مربوط به خانه‌هایی می‌داند که حوالی سال‌های 91و 92توسط سازندگان تکمیل شده‌اند اما هنوز به قیمتی که بتواند سرمایه و سود سازنده را برگرداند نرسیده‌اند و به همین دلیل مالک حاضر به عرضه آنها نیست؛ چرا که رشد ظاهری قیمت مسکن در یک سال اخیر ناشی از همسان‌سازی با نرخ تورم بوده و نمی‌تواند به‌عنوان سود سازنده قلمداد شود. به عقیده او در حالتی می‌توان گفت فروشنده این خانه‌های خالی سود کرده است که بتواند پس از کنار گذاشتن سود معقول خود، دوباره واحدی مطابق آنچه فروخته است بسازد؛ در غیر این صورت او بخشی از سرمایه خود را در تورم و رکودی که هیچ تقصیری در آن نداشته از دست داده است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان سومین گروه خانه‌های خالی را، واحدهای لوکس و بزرگ متراژی می‌داند که یک‌طرف ذینفعان آن بانک‌ها و خصولتی‌ها هستند و اصلی‌ترین دلیل خالی‌ماندن آنها به دو عامل جدی «نبود تقاضای مؤثر برای خرید» و «سودآور نبودن فروش این واحدها با قیمت‌های فعلی» ربط دارد. پورحاجت می‌گوید: یک سازنده برای تداوم فعالیت خود باید واحدهای ساخته شده خود را به بازار عرضه کند اما در شرایط فعلی که قیمت مسکن تحت‌تأثیر تحولات اقتصاد کلان تا 3برابر بالا رفته و تقاضای مؤثری برای تولیدات قبلی وجود ندارد، نمی‌توان از او انتظار داشت واحدها را زیر قیمت تمام‌شده و بدون برداشت سود معقول بفروشد.