احتمال وقوع بحران مالی در بازار مسکن

کاهش توان دولت برای تامین مالی بخش مسکن، بلوکه‌بودن منابع مالی بانک‌ها و افزایش قیمت مسکن که صندوق پس‌انداز مسکن یکم را از کار انداخته، بازار مسکن را با مشکل تامین مالی برای ساخت مسکن جدید مواجه کرده و احتمال می‌رود این موضوع به وقوع بحران مالی در بخش مسکن منجر شود.
به گزارش همشهری، مطابق تازه‌ترین اطلاعات وزارت راه و شهر‌سازی‌ با وجود کاهش 45درصدی معاملات مسکن در بهار امسال قیمت هر مترمربع مسکن در تهران نسبت به پارسال 108درصد رشد کرده است. در پایان بهار پارسال قیمت هر مترمربع آپارتمان به‌طور میانگین در تهران 6میلیون تومان بوده که این مقدار در پایان خرداد‌ماه امسال به 12میلیون و 500هزار تومان رسیده است. با این حال، این رشد قیمت به‌معنای افزایش معاملات نیست زیرا قدرت خرید مردم به‌دلیل رشد بی‌رویه قیمت مسکن به‌شدت کاهش یافته و همین موضوع موجب شده در بهار امسال تعداد معاملات نسبت به بهار پارسال 45درصد کاهش یابد.

کاهش تولید
بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد بخش عمده مشکلاتی که در بخش مسکن به‌وجود آمده، ناشی از مشکلاتی است که در ساختار اقتصاد ایران وجود دارد و زمانی این مشکلات رفع می‌شود که اقتصاد کلان به تعادل برسد. مطابق این گزارش در 5سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیار زیادی مواجه بوده به‌گونه‌ای که تولید مسکن هم‌اکنون به پایین‌ترین حد خود در 10سال گذشته رسیده و موجب شده شکاف بین تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نباشد. هم‌اکنون عوامل زیادی در افزایش قیمت مسکن نقش دارند اما یکی ازعوامل مهم تأثیرگذار بر بازار مسکن، نبود تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است. براساس سرشماری سال‌1395 کل مسکن موجود در کشور 25.4میلیون واحد است که از این تعداد 22.8میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و 2.6میلیون واحد خالی است‌ که این مقدار مسکن مطابق با تقاضای رو به افزایش مسکن نیست.

چقدر مسکن نیاز داریم؟
نیاز به مسکن به متغیرهایی مانند تعداد ازدواج و خانوار تشکیل شده، واحدهای نیازمند نوسازی در بافت فرسوده که هر سال به تعداد آنها افزوده می‌شود و انباشت تقاضا از سال‌های قبل بستگی دارد. بر این اساس با توجه به ثبت 700هزار ازدواج در سال و 170هزار طلاق که بخشی از آن نیز به تقاضای مسکن اضافه می‌شود و همچنین سکونت یک‌سوم جمعیت شهرنشین در بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نیاز سالانه مسکن در کشور 800هزار واحد مسکونی است درحالی‌که متوسط تولید سالانه 350هزار واحد مسکن در 5سال اخیر بوده که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. وجود 2.6میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه که 10درصد از کل مسکن موجود در کشور را تشکیل می‌دهد نیز قابل تأمل بوده و به چاره‌اندیشی نیاز دارد.

کاهش بودجه بخش مسکن
به غیر از موضوع تقاضای موجود برای بازار مسکن، یکی از مشکلاتی که به کاهش تولید در بخش مسکن منجر شده، کمبود منابع مالی برای ساخت مسکن است. آمار‌ها نشان می‌دهد چنانچه موانع اقتصاد کلان برطرف شده و هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز مسکن تامین شود، بازار مسکن می‌تواند از طریق افزایش تولید به تعادل برسد. با این حال، داده‌ها نشان می‌دهد توانایی دولت در نتیجه اعمال تحریم‌های یکجانبه آمریکا علیه ایران برای اختصاص بودجه برای ساخت مسکن کاهش یافته و موجب شده بخش مسکن با مشکل کمبود منابع مالی مواجه شود.
بررسی بودجه سال‌98 دولت نشان می‌دهد بودجه بخش مسکن نسبت به سال قبل 3.3درصد کاهش یافته و این موضوع با سیاست‌های دولت در مورد رونق تولید در بخش مسکن همخوانی ندارد. همه اینها در حالی است که بانک‌ها هم به‌دلیل مشکلات مالی‌شان به تامین همه منابع مالی مورد نیاز بخش مسکن قادر نیستند.
بخش عمده‌ای از نظام تأمین مالی تولید از طریق بودجه عمومی دولت و تخصیص اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی انجام می‌شود. در وضعیت کنونی کشور و تحریم‌های نفتی صورت‌گرفته منابع ارزی دولت کاهش یافته و همچنین امکان تحمیل بار اضافی مالیاتی به بخش تولید نیز وجود ندارد. درنتیجه نظام تأمین مالی دولت و در پی آن نظام تأمین مالی تولید با مشکل مواجه است، از این‌رو تأمین اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی را نیز با چالش مواجه خواهد کرد.

مشکل بانک‌ها برای تأمین مالی 
به غیر از مشکلاتی که دولت برای تامین هزینه‌های ساخت مسکن دارد، بانک‌ها هم مشکلات زیادی برای تامین منابع مورد نیاز برای ساخت واحد‌های مسکونی دارند زیرا حجم بدهی دولت به بانک‌ها، پیمانکاران و بنگاه‌های تولیدی افزایش یافته و این موضوع اثر منفی بر توانایی وام‌دهی بانک‌ها گذاشته و به بلوکه‌شدن منابع مالی طلبکاران منجر شده است. این مسئله علاوه بر کاهش سرمایه در گردش و ناتوانی بخش‌های تولیدی در بازپرداخت وام‌های معوقه، مشکلات مختلفی را ایجاد کرده که نتیجه آن کاهش قدرت اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها به بخش‌های تولیدی و کاهش تولید و فعالیت بنگاه‌های تولیدی بوده است. به همین دلیل محدودیت منابع بانک‌ها ازجمله بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل در حوزه مسکن و همچنین تعدد تکالیف آن سبب تشدید رکود در بخش مسکن شده است.

در این میان بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد با وجود اینکه سیاست‌های دولت برای تأمین مالی مسکن خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا حدودی موفق عمل کرده اما در یک سال اخیر با افزایش جهشی قیمت مسکن و ثابت‌ماندن سقف تسهیلات صندوق عملا توانایی خرید مسکن به‌خصوص در شهرهای بزرگ از متقاضیان سلب شده به‌نحوی که در تهران این تسهیلات فقط 20درصد هزینه خرید مسکن در مناطق متوسط شهر را تأمین می‌کند. به همین دلیل بسیاری از سپرده‌گذاران این صندوق از دریافت تسهیلات انصراف داده و تقاضای دریافت سپرده‌های خود را داشته‌اند و اگر تغییری در سیاست‌های این صندوق توسط بانک مسکن ایجاد نشود، منابع آن دچار سیر نزولی شده و ممکن است با تحقق‌نیافتن اهداف تشکیل این صندوق، به توقف فعالیت برسد.

همه اینها به‌معنای این است که وجود مشکلات مالی در دولت برای تامین مسکن کافی برای مردم، مشکلات بانک‌ها در اعطای وام برای ساخت مسکن و همینطور از دست رفتن توجیه اقتصادی فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم به‌دلیل افزایش قیمت، ما را به سمت وقوع یک بحران مالی برای تامین منابع مالی لازم برای ساخت واحد‌های مسکونی جدید پیش می‌برد و چنانچه مسکن جدید در طول سال‌های آینده تولید نشود، احتمال متوقف‌نشدن رشد قیمت مسکن که از اول سال قبل تاکنون بیش از 130درصد افزایش یافته همچنان وجود دارد. حال پرسش این است که منابع مالی مورد نیاز برای تولید سالانه 800هزار واحد مسکونی از کجا باید تامین شود؟

تحلیلگران بازار سرمایه راه‌حل برون‌رفت از مشکل کنونی بخش مسکن را صندوق‌های زمین و ساختمان می‌دانند که می‌توانند از طریق تامین منابع مالی مورد نیاز برای ساخت مسکن، تولید را افزایش دهند و زمینه ایجاد تعادل را در قیمت مسکن فراهم کنند.