دورخیز وزارت راه برای اثرگذاری بر بازار اجاره

حمایت از مستأجران یکی از مسائلی بود که در جریان جهش قیمت مسکن از سوی کارشناسان مورد تأکید قرار گرفت، وزیر سابق راه و شهرسازی نیز برای کارسازی حمایت از این طبقه، لایحه‌ای به هیأت دولت فرستاد که براساس آن، همه قراردادهای اجاره یکساله درصورت تمایل مستأجر باید برای یک سال دیگر تمدید می‌شد و میزان افزایش قانونی اجاره‌بها در این قراردادها نیز به سقف 10درصد محدود می‌شد. لایحه‌ای که البته انتقادهای زیادی از منظر نبود تناسب با اصول مالکیت در دین اسلام به آن وارد شد و هنوز هم به مرحله اجرا نرسیده است؛ اما مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهارنظر خود از برنامه‌هایی برای حمایت از مستأجران خبر داده که قرار است از اواخر هفته جاری به کاهش التهاب بازار اجاره کمک کند. به گزارش همشهری، بررسی‌ها نشان می‌دهدکه  احتمالا برنامه‌های مدنظر وزارت راه، بخشی از لایحه تدوین شده قبلی است که براساس آن قرار بود سقف افزایش اجاره‌بها در قراردادهای یکساله موجود به 10درصد محدود شود.

مناقشه بر سر معیار تعیین اجاره
بررسی واقعیت‌های بازار مسکن نشان می‌دهد به‌دنبال جهش 100درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، لفظ تعیین اجاره‌بها در این بازار نیز به سمت متناسب‌سازی با قیمت مسکن گرایش پیدا کرد و موجران برای قراردادهای جدید اجاره‌بها ارقام بالایی را اعلام می‌کردند و همچنان بر معیار تعیین اجاره‌بها براساس ارزش آپارتمان تأکید داشتند درحالی‌که بررسی دوره‌های قبلی جهش قیمت مسکن نشان می‌دهد در این دوره‌ها میزان رشد اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت مسکن کمتر بوده و تورم بازار مسکن پس از چند سال در بازار اجاره تخلیه شده است. عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز با اعلام خبر برنامه‌ریزی برای کاهش التهاب بازار اجاره، به تسنیم گفته است: نرخ اجاره‌بها هیچ ارتباطی به قیمت مسکن ندارد و آمار 27ساله نشان می‌دهد هیچ‌گاه افزایش نرخ اجاره به‌اندازه افزایش قیمت مسکن اعمال نشده است. به عقیده او، شاخص اجاره‌بها بیش از اینکه به تغییر قیمت مسکن نظر داشته باشد، پیرو تغییر شاخص تورم کل است. عقیده‌ای که البته در بررسی‌های آماری نقض می‌شود زیرا شاخص اجاره‌بها در میان‌مدت از شاخص تورم قیمت مسکن پیروی می‌کند که همواره بالاتر از نرخ تورم بوده است. بر این اساس هرچند طبق گفته فرهادیه قیمت اجاره در دوره‌های جهش قیمت مسکن همسان با این جهش رشد نمی‌کند اما در دوره‌های چندساله خود را به این قیمت مسکن می‌رساند و با آن هم‌روند می‌شود.

داستان تعیین اجاره‌بها
به گزارش همشهری، سال‌هاست که تعیین مبلغ رهن واحدهای مسکونی با معیار یک‌چهارم تا یک‌پنجم ارزش روز ساختمان انجام می‌شود و برای تبدیل رهن به اجاره نیز نرخ بهره ماهانه 3درصدی مورداستفاده قرار می‌گیرد. البته این معیار بر اساس متراژ  و منطقه آپارتمان مورد نظر نیز تغییر می‌کند و درنهایت در توافق موجر و مستأجر نهایی می‌شود. ضمن اینکه در دوره‌های جهش قیمت مسکن، تعیین اجاره‌بها از این معیار فاصله می‌گیرد تا افزایش جهشی قیمت مسکن در طول چند سال در شاخص اجاره‌بها تخلیه شده و دوباره با این معیار هماهنگ شود. برای مثال در حالت عادی مبلغ رهن متعارف برای یک واحد آپارتمان 500میلیون تومانی در شهر تهران حدود 100تا 120میلیون تعیین می‌شود که معادل اجاره نقدی آن به 3میلیون و تا 3.6میلیون تومان می‌رسد اما امسال که ارزش این واحد مسکونی در جریان جهش قیمت مسکن فرضا به یک میلیارد تومان رسیده، رقم رهن آن در بازار از قاعده یک‌چهارم تا یک‌پنجم پیروی نمی‌کند زیرا با قدرت خرید طرف تقاضا در بازار اجاره همخوانی ندارد و باید قدری متعادل شود. در ادامه اما اگر فرض کنیم قیمت مسکن در سال‌جاری هیچ تغییری نداشته باشد، رهن و اجاره این واحد در سال آینده با افزایش مواجه خواهد شد تا بخشی از عقب‌ماندگی خود با رشد قیمت مسکن را جبران کند و این روال همه‌ساله ادامه دارد. درنهایت تورم بازار رهن و اجاره و تورم بازار مسکن در یک روند میان‌مدت از همپوشانی برخوردار است و قاعده سنتی تعیین اجاره‌بها در این دوره‌ها درست عمل می‌کند.

کارشکنی دست‌های پشت پرده
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معتقد است: برای ساماندهی بازار اجاره‌بها باید درباره بی‌ارتباط بودن قیمت اجاره با قیمت مسکن روشنگری شود. فرهادیه با اعتقاد به اینکه اینکه شفاف‌سازی منجر به شکستن جو کنونی در بازار اجاره می‌شود، می‌گوید: این جو روانی توسط عده‌ای که منافع آنها در این قضیه است رقم می‌خورد و به‌واسطه آن، در سال‌های اخیر اکثر موجران بیشتر از یک سال مستأجران را نگه نمی‌دارند. فرهادیه با طرح این سوال که «چه کسانی از این قراردادهای مکرر منتفع می‌شود؟» تلاش می‌کند به طور مستقیم کسی را متهم نکند اما  از اظهارات او چنین برمی‌آید که منظور او برخی از مشاوران املاک هستند که در ازای دریافت حق کمیسیون، مستأجران جدید با اجاره‌بهای بالاتری برای موجران پیدا می‌کنند و مشوق تجدید قراردادهای اجاره هستند.