مهر تأیید بر نسخه مالیاتی بازار مسکن

طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم با هدف مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن، طرحی است که اخیرا در دستور کار مجلس قرار گرفته و بحث درباره آن زیاد است. حالا کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس با نگاهی به تجربه کشورهای پیشرفته به بررسی این طرح پرداخته و در پایان نظر کارشناسی خود را اعلام کرده است. به گزارش همشهری، در شرایط فعلی که حجم بالای نقدینگی و وجود موانع بسیار بر سر فعالیت‌های مولد اقتصادی، پول به سمت سوداگری در بازارها سوق پیدا کرده و لازم است با ابزارهای مختلف اقتصادی ازجمله مالیات، با افزایش هزینه نگهداری دارایی‌های غیرمولد و کاهش مزیت نسبی آنها، شرایط ‌برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم شود. در این وضعیت با توجه به آنکه مسکن از نیازهای اساسی و مصرفی خانوار قلمداد می‌شود، باید جلوی فعالیت‌های سوداگرانه و نوسان سوداگرانه قیمت در این بازار گرفته شود که این مهم با استفاده از ابزار مالیات بر عایدی املاک و مسکن محقق خواهد شد اما اینکه این مالیات چگونه وضع و وصول شود، باید مورد بررسی کارشناسی قرار بگیرد. بازوی پژوهشی مجلس در گزارش خود با این توضیح که مالیات با عایدی معاملات املاک و مسکن بر رشد قیمت مسکن یعنی تفاضل قیمت خریدوفروش آن وضع می‌شود، تأکید کرده ‌که اخذ این مالیات قادر است از سفته‌بازی در بازار مسکن ایران از طریق کاهش حاشیه سود و افزایش ریسک جلوگیری کند. این گزارش با اشاره به سهم بالای تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن، آورده است: براساس سرشماری‌های انجام‌شده در بازه زمانی 1385 تا 1395 با احتساب تعداد خانه‌های خالی و شبه‌خالی و افزودن آن به آمار خانه‌های دارای سکونت دائم، حدود 10.5میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده، اما فقط 2.4میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی شده‌اند؛ یعنی در این دوره 10ساله نزدیک به 77درصد از تقاضای بازار مسکن به تقاضای غیرمصرفی اختصاص یافته است درحالی‌که در بازه سال‌های 1355 تا 1365 نزدیک به 80درصد از تقاضای بخش مسکن مصرفی بوده است. ضمن اینکه در این دوره زمانی تعداد خانه‌های خالی از 1.6میلیون در سال90 به 2.6میلیون در سال1395 افزایش یافته است.

نکته قابل‌تأمل دیگر اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در دوره‌های بلندمدت فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد، به‌گونه‌ای که طبق آمارهای رسمی، در دوره 1371– 1394 در شهر تهران، بهای زمین 128برابر، قیمت مسکن 88برابر و اجاره‌بهای مسکن 106برابر افزایش داشته درحالی‌که نرخ تورم در این دوره 67برابر شده است؛ یعنی از سال‌1371 تا 1394 بهای زمین 2برابر، مسکن 1.4برابر و اجاره‌بها 1.7برابر سطح عمومی قیمت‌ها افزایش یافته است. در این شرایط براساس گزارش بانک مرکزی، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار در سال1395 به حدود 35.5درصد رسیده است. از سوی دیگر، براساس اطلاعات ارائه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، شاخص دسترسی به مسکن شهری در سال‌1371 برای یک واحد مسکونی با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار معادل 6سال بوده که این شاخص در سال 1394 به 10.3سال رسیده یعنی اگر یک خانوار در سال71 با کل دستمزد خانوار در 6 سال می‌توانست یک واحد مسکونی خریداری کند، در سال94 این خانوار باید دستمزد 10.3سال خود را صرف این کار می‌کرد.

کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس معتقدند برای جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن که همواره منجر به بروز شوک‌های قیمتی در این بازار می‌شود و ناشی از ورود نقدینگی بیش‌ازاندازه به این بازار است‌، باید مالیات بر عایدی مسکن وضع شود تا از معاملات سفته‌بازی و ایجاد حباب‌های قیمتی جلوگیری شود. به عقیده آنها، این ابزار مالیاتی یک اهرم سیاستی برای سیاستگذار بازار مسکن ایجاد می‌کند که می‌تواند در جهت مدیریت منابع در این بازار مورد استفاده قرار گیرد و موجب تغییر رفتار عاملان اقتصادی در جهت منافع عمومی شود. همچنین این ابزار مالیاتی قادر است با جلوگیری از سوداگری گسترده در بازار مسکن، به کاهش تورم مسکن منجر شود. ضمن اینکه مالیات‌ستانی از عایدی معاملات مسکن، مانند هر ابزار مالیاتی دیگر می‌تواند به کاهش شکاف درآمدی و نابرابری میان اقشار جامعه کمک کند؛ چراکه در اختیار داشتن سرمایه توسط صاحبان ثروت و دست‌به‌دست شدن در بین آنها، عملا هیچگاه به اقشار متوسط و کم‌درآمد فرصت کسب سرمایه نمی‌دهد و با افزایش قیمت مسکن، سرمایه‌ها در دست صاحبان سرمایه می‌ماند و عدم‌دریافت مالیات، انگیزه آنها برای کسب سود بدون ایجاد ارزش‌افزوده را بالا می‌برد. در این بازار طبیعتا اقشار متوسط و کم‌درآمد هر سال فقط شاهد بالارفتن قیمت مسکن و کاهش ارزش پول خود هستند و کارکرد بازار مسکن به سمتی می‌رود که کمتر نیاز متقاضیان اصلی را رفع می‌کند.

   ملاحظات وضع مالیات بر عایدی مسکن

کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس می‌گویند: وضع مالیات بر عایدی مسکن به‌دلیل اثرگذاری بر بخش‌های دیگر اقتصاد ملاحظات فراوانی دارد که باید توجه ویژه‌ای به آنها شود. ازجمله این مسئله باید به‌گونه‌ای طراحی شود که از طرفی بخش وسیعی از معاملات مسکن را شامل شود و از طرف دیگر به افزایش معاملات غیرشفاف دامن نزند. همچنین در تنظیم قانون مالیات بر عایدی مسکن باید معافیت‌ها به‌نحوی لحاظ شود که محل اصابت این مالیات، کلیه مالکان مسکن نباشد و بیشترین معافیت‌ها به خریداران مسکن مصرفی برسد. در این موضوع باید مشخص شود که چه افرادی با چه تعداد مسکن یا چه تعداد معاملات در یک بازه زمانی مشخص باید معاف شوند. نکته دیگری که در مالیات‌ستانی از عایدی مسکن باید مدنظر قرار بگیرد، مشخص‌کردن اخذ این مالیات با تعدیل تورم یا عدم‌تعدیل آن است. بررسی تجربه کشورهای مختلف که از 100سال پیش این مالیات را می‌گیرند، حاکی از این است که این کشورها رویکردهای متفاوتی نسبت به این موضوع دارند اما اکثر کشورها برای محاسبه عایدی حاصل از سرمایه، تعدیل تورم انجام نمی‌دهند. از سوی دیگر، این کشورها به‌دلیل اینکه فعالیت‌های سوداگرانه مسکن در دوره‌های کوتاه‌مدت ظهور پیدا می‌کند، نرخ مالیات در دوره کوتاه‌مدت را بالاتر از نرخ مالیات در دوره بلندمدت تعیین کرده‌اند و این مهم باید در ایران نیز مدنظر قرار بگیرد.