یادداشت
راهکاری به نام تجمیع پلاک‌های غیرهمجوار
مهدی حقی| کارشناس ارشد مدیریت شهری:
حدود 3هزار و 268 هکتار بافت فرسوده (3/5 درصد از کل سطح شهر تهران) و 14هزار و 798 هکتار (در حدود 24درصد کل بافت تهران) بافت ناپایدار (بناهایی که فاقد سیستم سازه‌ای مستحکم باشد) در پایتخت شناسایی شده است که بیشتر این بافت‌ها در پهنه‌هایی با خطر بالای زلزله واقع شده‌اند و با توجه به فرسودگی ابنیه و تأسیسات، آسیب‌پذیری این بافت‌ها در برابر زلزله از سایر نقاط تهران بیشتر است. یکی از بهترین راهکارهای نوسازی بافت‌های فرسوده، تجمیع و نوسازی املاک ریزدانه واقع در این بافت‌هاست. با توجه به شاخص ریزدانگی و بافت ارگانیک در محله‌های فرسوده، الگوهای متنوعی از تجمیع املاک در سال‌های اخیر مورد استفاده قرار گرفته است که از آن جمله می‌توان به تجمیع پشت به پشت، تجمیع غیرهمجوار و تجمیع بن‌بست اشاره کرد. در این میان به نظر می‌رسد تجمیع غیرهمجوار، الگویی نوین و خلاقانه باشد که در صورت رواج آن در بافت‌های فرسوده، توانایی حل معضلات زیادی در این بافت‌ها را دارد.
در حالت معمولی، تنها املاکی می‌توانند در دفتر خدمات الکترونیک تشکیل پرونده تخریب و نوسازی دهند، که از نظر کالبدی همجوار و اصطلاحاً دیوار به دیوار یکدیگر باشند. اما در تجمیع غیرهمجوار می‌توان ملک‌هایی را که از نظر کالبدی مجاور یکدیگر نیستند نیز داخل یک پروژه تجمیع گردهم آورد و برای آنها تشکیل پرونده تخریب و نوسازی داد. پرونده تجمیع املاک غیرهمجوار به علت عدم اتصال قطعات به لحاظ فنی قابل تشکیل در دفتر خدمات الکترونیک نیست. در موارد خاص و با ارائه طرح توجیهی به اداره کل تدوین ضوابط می‌توان این کار را انجام داد. به این‌ترتیب که شهرداری منطقه باید با اداره کل تدوین ضوابط مکاتبه کرده و طرح توجیهی را ارائه دهد. سپس اداره کل تدوین ضوابط به سازمان فن‌آوری اطلاعات موافقت خود را اعلام کرده و بخش نرم‌افزاری سازمان فن‌آوری، امکان تشکیل پرونده تجمیع غیرهمجوار را فراهم کند. اما باید گفت تجمیع غیرهمجوار در موارد خاصی که نیاز به تغییر شبکه معابر یا استفاده از تراکم املاک وجود داشته باشد راهگشاست و می‌تواند در نوسازی بافت‌های فرسوده در مناطقی که با تراکم بافت فرسوده روبه‌رو هستند، مؤثر باشد.
یکی از نخستین نمونه‌های اجرا شده تجمیع غیرهمجوار در منطقه 13 شهر تهران و در محله شهید اسدی اجرایی شده که در مرداد 96 دستور نقشه آن صادر شده است. این پروژه در خیابان ثارالله و پیرامون 14 پلاک در بن‌بست باقری‌نژاد شکل گرفته است. در این نمونه یکی از پلاک‌ها که اتصال کالبدی با دیگر پلاک‌های همجوار پروژه نداشت و به لحاظ فنی هم امکان ساخت بنا در آن پلاک غیرهمجوار فراهم نبود، ملک مورد نظر کاملاً در داخل معبر قرار داشت و یک معبر دسترسی 6 متری ایجاد شد. در پایان اگرچه اضافه شدن آن ملک غیرهمجوار تأثیری در تعداد طبقات نداشت، اما مساحت آن به‌عنوان 60درصد قبل اصلاحی در سطح اشغال پروژه لحاظ شد و تأثیر خود را در درصد سطح اشغال ساخت بنای پروژه در زمینی که برای ساخت می‌ماند گذاشت و همچون دیگر املاک، قدرالسهم و دیگر محاسباتش انجام شد و هیچ تفاوتی با دیگر املاک ندارد.
