نبض بازار مسکن در دست کیست

احمد میرخدائی | روزنامه‌نگار:

بازار مسکن با جهش قیمتی مواجه شده و رشد 55درصدی میانگین قیمت‌ها را نسبت به‌مدت مشابه سال قبل تجربه کرده است. این شرایط را می‌توان تیر خلاص به تقاضای مصرفی مسکن قلمداد کرد زیرا پیش‌ازاین جهش قیمتی نیز تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن قادر نبودند بدون کمک تسهیلات کلان مسکن، خانه موردنیاز خود را خریداری کنند درحالی‌که در شرایط فعلی، به واسطه رشد قیمت مسکن، اثرگذاری تسهیلات مسکن هم به‌ویژه در کلانشهرها خنثی شده است.

به گزارش همشهری، برخی کارشناسان، رشد پدیده سفته‌بازی و همچنین افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن را ازجمله عواملی معرفی می‌کنند که به ناکارآمدی بازار مسکن در ایران دامن زده است؛ به‌گونه‌ای که گفته می‌شود سهم تقاضاهای سرمایه‌ای از معاملات بازار مسکن از ۲۰درصد در سال ۱۳۵۵ به ۵۸ درصد در سال ۱۳۸۰ و به ۶۵ درصد در سال ۹۵ رسیده و در شرایط فعلی سهم این تقاضاها تا حوالی 85درصد نیز افزایش یافته است. در مقابل اما برخی دیگر از کارشناسان معتقدند سهم تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در معاملات مسکن یک سال اخیر نسبت به سال‌های قبل از دهه 90کاهش داشته و تقاضای مصرفی سهم عمده معاملات را به‌خود اختصاص داده است.

بازار مسکن در اولویت سرمایه‌گذاران نیست

هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: از یک سو رکود 5ساله بازار مسکن که عملا سرمایه‌گذاران این بازار را نقره‌داغ کرد و از سوی دیگر جذابیت بازارهای ارز، طلا و سرمایه در مقابل بازار مسکن، عملا شرایطی به‌وجود آورده که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در اولویت افراد قرار نمی‌گیرد. حق شناس در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: نکته دیگر این است که قیمت مسکن در 6سال اخیر همپای نرخ تورم رشد نداشته و حتی در سال گذشته نیز میانگین رشد آن کمتر از نرخ تورم بوده، از این‌رو افزایش قیمت اخیر می‌تواند ناشی از آزادشدن تورم تجمیعی این بازار باشد. به گفته او، بخشی از این افزایش قیمت نیز به واسطه افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی بوده است. این اقتصاددان معتقد است: از اواسط سال گذشته که معاملات بازار مسکن رونق گرفته، همواره بازارهای ارز، طلا، مسکن و حتی خودرو جذاب‌تر ظاهر شده‌اند اما در نیمه دوم امسال که به‌نظر می‌رسد ظرفیت افزایش قیمت در این بازارها تکمیل شود، احتمال شیفت سرمایه به بازار مسکن وجود دارد. حق شناس می‌گوید: با توجه به اینکه فعلا قدرت خرید تقاضای مصرفی در بازار مسکن کاهش یافته، افزایش تعداد معلاملات در بازار مسکن نیمه دوم سال می‌تواند نشانه‌ای از تقویت ورود تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار باشد.
 
رؤیای خانه‌دارشدن خانه‌اولی‌ها

جدا از اینکه معاملات فعلی بازار مسکن ناشی از تقاضای مصرفی یا سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی باشد، فعلا تحولات بازار به اخراج تقاضای مصرفی از بازار انجامیده است. به گزارش همشهری، بررسی‌ معاملات مسکن در سال گذشته و پیش از رونق بازار مسکن نشان می‌دهد در آن دوره زمانی سقف تسهیلات اعطایی حوزه مسکن می‌توانست بین 50تا 80درصد قیمت یک واحد مسکونی مصرفی منطبق بر الگوی مصرف را پوشش دهد. در این وضعیت، موج اول و دوم سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم، به‌ویژه در تهران توانستند با استفاده از تسهیلات مسکن یکم انفرادی یا زوجین و به همراه پس‌انداز خودواحدهای مسکونی موردنیاز خود را تهیه کنند، اما موج سوم سپرده‌گذاران این صندوق که در ماه‌های اخیر شرایط دریافت تسهیلات را احراز کرده‌اند یا هنوز چند ماهی به نوبت آنها باقی‌مانده عملاً قادر نخواهند بود مسیر 2دسته نخست متقاضیان را بدون دردسر طی کنند زیرا حتی قدرت خرید تسهیلات 80تا 160میلیون تومانی خرید مسکن یکم در تهران به حدی افت کرده که شاید 25درصد از بهای یک واحد مسکونی کوچک و متوسط را پوشش دهد.

سرمایه‌گذاران مسکن سود می‌کنند؟

بررسی آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن حاکی از این است که بالای 50درصد معاملات این بازار در بازه قیمتی متناسب با توان خرید این طبقه انجام می‌شود. سهم واحدهای با قیمت کمتر از 500میلیون تومان و با متراژ زیر 80متر که وزارت راه و شهرسازی آن را به‌عنوان واحدهای منطبق با الگوی مصرف معرفی کرده، از کل معاملات بازار مسکن پایتخت به 55درصد می‌رسد که بخش زیادی از آن تقاضای مصرفی است، اما پیگیری‌های به عمل آمده از بنگاه‌های مشاور املاک حاکی از این است که در شرایط فعلی بخش قابل‌توجهی از این واحدها را کسانی می‌خرند که لزوماً به مسکن نیازی ندارند اما برای حفظ قدرت خرید پس‌انداز خود تصمیم به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گرفته‌اند. از سوی دیگر مشاوران املاک نواحی گران‌قیمت شهر نیز اعلام می‌کنند نقدینگی سنگینی به بازار واحدهای با قیمت بالا وارد شده که با هدف کسب سود بالا و جلوگیری از کاهش قدرت خرید پس‌اندازها انجام شده و به افزایش بیش‌ازپیش قیمت‌ها دامن زده است. نکته قابل‌توجه این است که برداشت سود در معاملات سرمایه‌ای و سوداگرانه، منوط به این است که واحدهای خریداری شده با قیمتی بالاتر به افراد دیگر که عمدتاً مصرف‌کنندگان واقعی مسکن هستند فروخته شود که این مسئله به‌دلیل افت قدرت خرید طبقه متوسط عملاً انجام‌شدنی نیست، پس کاهش تعداد معاملات و ورود بازار مسکن به رکود می‌تواند یکی از سناریوهای مطرح بازار مسکن در آینده نزدیک باشد که در این صورت بسیاری از این سرمایه‌گذاران باید خواب سرمایه و کاهش حاشیه سود را به جان بخرند.