سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران:
بازار کاذب اجاره وجودندارد
بازار مسکن، به‌ویژه بخش اجاره، در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی روبه‌رو بوده است. افزایش چشمگیر قیمت اجاره‌بها، فشار زیادی به مستأجران وارد کرده و دغدغه‌های زیادی را برای آنها به‌وجود آورده است. در گفت‌وگو،با سمانه محرمی نمین، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بررسی علل اصلی افزایش اجاره‌بها، راهکارهای موجود برای کنترل آن و همچنین وضعیت قانونی حاکم بر روابط موجر و مستأجر می‌پردازیم.
اصلی‌ترین دلایل افزایش اجاره‌خانه چیست؟
در حال حاضر طبق آمار اعلامی دولتی 30درصد از جمعیت کل کشور مستأجر هستند. در ابتدا قیمت خود ملک تأثیرگذارترین موضوع بر قیمت اجاره‌بهای خانه است. هر وقت قیمت ملک دچار تورم شود، قطعا اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد. نکته دوم که در لایه‌هایی پنهان‌تر قرار دارد، موضوع تورم در دیگر اقلام است، یعنی اینکه خیلی از موجران کسانی هستند که از طریق دریافت اجاره‌بها امرار معاش می‌کنند. مثلا یک فرد بازنشسته شده و با پول دریافتی خود یک ملک خریداری و با اجاره‌دادن آن کسب درآمد و ارتزاق می‌کند. وقتی تورم باعث بالارفتن قیمت اقلام اصلی، حتی اقلام سوپرمارکتی شود در افزایش اجاره‌بها مؤثر خواهد بود، زیرا بسیاری از موجران با اجاره‌بها کسب درآمد می‌کنند.
حتی میزان افزایش حقوق سالانه توسط دولت نیز بر میزان افزایش اجاره‌بها تأثیر دارد، یعنی هر درصدی حقوق افزایش یابد اجاره‌بها نیز بالا می‌رود.
همانطور که گفته شد قیمت مسکن تأثیر اصلی را روی افزایش اجاره‌بها دارد، قیمت مسکن نیز خود متاثر از مسائل مختلفی مانند بازار ارز، سکه، طلا و... است، اما قیمت مصالح ساختمانی ارتباط مستقیم با قیمت تمام‌شده مسکن دارد. هرچه قیمت مصالح ساختمانی بالاتر برود، عوارض شهرداری و مالیات‌ها نیز افزایش می‌یابد و موجب بالارفتن قیمت مسکن می‌شود.هرقدر قیمت ملک نوساز بالاتر برود، اجاره‌بها نیز بالاتر می‌رود. در این حالت حتی صاحب ملک 50ساله نیز خود را محق افزایش اجاره‌بها می‌داند و این مسئله را اعمال می‌کند. در حال حاضر بین یک‌پنجم تا یک‌هشتم قیمت یک ملک، اجاره‌بها برای آن تعیین می‌شود.
راهکاری برای کاهش اجاره‌بها وجود دارد؟
با کاهش مالیات‌ها و عوارض که هرساله چند برابر می‌شود، همچنین با ایجاد تخفیف‌های مالیاتی تا حدود زیادی می‌توان قیمت ملک را کنترل کرد؛ البته باید به این موضوع توجه کنیم که افراد صاحب ملک در تعیین اجاره‌بها مخیر هستند.
آیا قانونی وجود دارد که صاحب ملک به تبع آن اجاره‌بها تعیین کند؟
در دین اسلام مالکیت محترم شمرده می‌شود و افراد به ملک خود مخیر هستند، اما باید گفت که شرط انصاف نیز باید رعایت شود. عمدتا یک پروژه متهم‌سازی علیه مشاوران املاک صورت می‌گیرد که آنها باعث بالارفتن قیمت‌ها هستند. به این موضوع باید توجه کنیم که ما فقط رقم قیمت را از زبان مشاوران املاک می‌شنویم و به همین دلیل فکر می‌کنیم که آنها این قیمت را تعیین کرده‌اند، درصورتی که خود مالکان هستند که قیمت‌گذاری درباره فروش یا اجاره‌بها را تعیین و به مشاوران املاک اعلام می‌کنند.
بارها از طرف اتحادیه املاک خواستیم که به این مسئله ورود کند و بخواهیم مثل کارشناسان رسمی ما که در مناطق مختلف حضور دارند، کارشناس معتمد در دفاتر مشاورین املاک حضور یابند و برای املاک به‌صورت کارشناسی و دقیق قیمت تعیین کنند.
مشاوران املاک از بالا رفتن قیمت‌ها ناراضی هستند؟
هر کسی به دفاتر مشاوران املاک مراجعه می‌کند، نخستین جمله‌ای که مشاور به آنها می‌گوید درباره قیمت بالای تعیین‌شده ملک افراد است. اگر قیمت‌ها روزبه‌روز بالا برود بازار مسکن راکد‌تر و خرید و فروش نیز کم می‌شود. در مقابل اگر قیمت‌ها متعادل و منطقی باشد بازار مسکن نیز از رکود خارج و باعث رونق در کسب‌وکار دفاتر مشاور املاک نیز می‌شود.
این موضوع بازار مشاوران املاک را کساد کرده؟
2سال است که در این بازار دچار رکود شدید تورمی هستیم، یعنی اینکه کسی خرید و فروش انجام نمی‌دهد. نه اینکه اصلا خرید و فروش نباشد، اما به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسیده است. قیمت‌ها بالا می‌رود و طبیعتاً آن قدرت خرید نیز کم می‌شود و دفاتر املاک نیز به همین دلیل دچار رکود شده‌اند.
رقمی که برای مشاوران املاک درنظر گرفته شده 25صدم درصد است، یعنی حتی اگر یک مشاور یک ملک را یک میلیارد تومان بالاتر از قیمت تعیین شده بفروشد، 2میلیون و 500هزار تومان به رقم کمیسیون آن اضافه می‌شود. آیا هرکسی که می‌خواهد خرید کند، می‌توان یک ملک را یک میلیارد تومان بالای قیمت به او فروخت؟ آن هم با وجود این تعداد سایت و پلتفرم و اطلاعات گسترده درباره قیمت‌ها.
در ملک‌های اجاره‌ای هم بازار کاذب وجود دارد؟
بازار کاذب در قسمت فروش ملک تأثیر زیادی دارد و بازار را جابه‌جا می‌کند، اما در بازار ملک‌های اجاره‌ای بازار کاذب وجود ندارد. اما این مشکل وجود دارد که بعضی افراد فاصله بین قیمت ملک مورد تقاضای خود را با چیزی که در واقعیت وجود دارد نمی‌دانند؛ یعنی اینکه به قسمتی از محله های‌شهر برای اجاره رجوع می‌کنند که با میزان سرمایه‌شان همخوان نیست. در کل در بازار اجاره مسکن در هیچ‌جایی انباشت تقاضا وجود ندارد که باعث بالارفتن قیمت‌ها بشود.
چه راهکاری برای کنترل قیمت اجاره‌بها وجود دارد؟
دولت تمام تلاش خود را برای کنترل این بازار انجام داده است، اما باید بگویم که با روش‌های دستوری و کاغذی کارها آنطور که باید پیش نمی‌روند. برای تدوین یک قانون مؤثر و یافتن راهکارهای دقیق باید از مشاورانی که در بازار ملک فعالیت اقتصادی دارند نیز بهره ببرند. اعداد و ارقام روی کاغذ با ارقامی که در بازار وجود دارد بسیار متفاوت است؛ حتی گاهی تصمیمات این‌چنینی در بازار نتیجه معکوس دارند. مثلا همین سامانه خودنویس نتیجه عکس داشته و باعث شده تا افراد کاملا به‌صورت شخصی برای ملک خود اجاره‌بها تعیین کنند؛ اجاره‌هایی که هیچ کارشناسی‌ای در آن انجام نشده است.با این روش‌ها فشار روی مستاجرها بیشتر می‌شود و ممکن است اندک سرمایه آنها نیز از بین برود؛ این در حالی است که رقم دریافتی مشاوران املاک آنقدر بالا نیست که بخواهد موجران و مستأجران را به سمت استفاده از این سامانه ترغیب کند.
وام‌های ودیعه مسکن چه‌باری از دوش مستأجران برداشت؟
در ابتدای پرداخت، وام‌های ودیعه با سود کم در اختیار متقاضیان قرار می‌گرفت، اما به مرور به سود این وام نیز اضافه شد و به حالت وام‌های معمولی درآمد، در واقع دیگر وام ودیعه مسکن و وام‌های معمول فرقی با هم ندارند و این وام دیگر یک امتیاز خاص برای مستاجران محسوب نمی‌شود.وام ودیعه درصورتی برطرف‌کننده مشکلات مستأجران است که به‌حساب موجر واریز شود، یعنی اینکه آنقدر سریع پرداخت آن انجام شود که به محض اینکه مستأجر، خانه را اجاره و قرارداد را در سامانه وام بارگذاری کرد، مبلغ وام ودیعه مسکن به‌حساب موجر واریز شود.
اما اکنون اینگونه است که خانه اجاره و بعد از شاید 10ماه این وام پرداخت می‌شود و به این صورت نمی‌تواند کمک‌حال مستأجران باشد، زیرا کسری مبلغ پیش‌اجاره خانه، قبل از انجام عقد قرارداد باید تامین شود.
