قراردادت را خودت با «خودنویس» بنویس!

احمد میرخدایی- روزنامه‌نگار

دیگر لزومی ندارد که قرارداد اجاره با حضور مشاوران املاک نوشته شود و کد رهگیری بگیرد؛ سامانه «خودنویس» برای عموم مردم امکان ثبت قرارداد رایگان را فراهم کرده و البته بار حقوقی و مسئولیت‌های معامله را نیز بر عهده خود مردم گذاشته است. به گزارش همشهری، سامانه خودنویس از سال گذشته برای فراهم کردن ثبت قراردادهای اجاره مسکن برای عموم مردم راه‌اندازی شده و از ابتدای امسال ثبت عملکرد صنف مشاوران املاک و دریافت کد رهگیری آنها نیز به‌صورت کامل از سامانه قبلی به سامانه خودنویس منتقل شده و آنها مکلف هستند در این سامانه فعالیت کنند. حالا مردم می‌توانند خودشان با مراجعه به این سامانه نسبت به ثبت رایگان قرارداد اجاره مسکن اقدام کنند و کد رهگیری بگیرند، اما اگر طبق روال گذشته، مسکن استیجاری خود را از طریق بنگاه‌های مشاور املاک پیدا کنند، گرچه قراردادشان به‌صورت رایگان در سامانه خودنویس ثبت می‌شود، اما باید حق کمیسیون مشاور املاک و 10درصد مالیات ارزش‌افزوده را پرداخت کنند.

خودنویسی قرارداد اجاره
برای ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری، درهرصورتی باید از سامانه خودنویس به نشانی   https://khodnevis.mrud.ir اقدام شود. نکته مهم اینکه مسئولیت چک کردن اسناد و مدارک برعهده متعاملین بوده و این سامانه هیچ مسئولیتی در این مورد ندارد. پس قبل از پرداخت پول، از بابت درستی اسناد مالکیت و هویت مطمئن شوید و بعد از دریافت کد رهگیری وجه معامله را پرداخت کنید. در سامانه خودنویس، اشخاص حقیقی و حقوقی باید از طریق پنل عمومی وارد شوند و مشاوران املاک نیز باید از طریق پنل اختصاصی خود در سامانه اقدام کنند. پنل سوم سامانه نیز برای استعلام کد رهگیری طراحی شده و افراد می‌توانند با وارد کردن کد رهگیری 13رقمی قرارداد و کد ملی یکی از طرفین قرارداد، درستی و اعتبار آن را استعلام کنند. قراردادهای ثبت شده در سامانه خودنویس، کد رهگیری رایگان می‌گیرند و مانند قراردادهای ثبت شده در بنگاه‌ها معتبر هستند. البته ممکن است برخی مراجع مانند بانک‌ها، به‌واسطه ناهماهنگی با وزارت مسکن و ناآشنایی با سامانه خودنویس در کوتاه‌مدت این قراردادها را قبول نکنند، اما این اتفاق چیزی از اعتبار آن کم نمی‌کند.

انتقادات و نکات سامانه خودنویس
با فعال شدن سامانه خودنویس، عملا رقیب بزرگی برای صنف مشاوران املاک ظهور کرده است؛ رقیبی که به‌گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، بخشی از حقوق مکتسبه این صنف در 150سال گذشته را نابود می‌کند و تبعاتی مانند بیکاری این صنف بزرگ و پنهان شدن نرخ بازار اجاره را به همراه خواهد داشت. کیانوش گودرزی، در گفت‌وگو با همشهری، با اشاره به فعالیت حدود 200 هزار واحد صنفی مشاور املاک در کشور و وابستگی معیشت حدود 2میلیون نفر به فعالیت این واحدها، می‌گوید: سامانه خودنویس به‌مرور زمان روی درآمد و اشتغال این واحدها اثر می‌گذارد و جور اشتغال‌زایی و رسیدگی به آنها درنهایت به دولت تحمیل می‌شود، اما نکته قابل‌توجه این است که درنتیجه این اتفاق چیزی به بازار مسکن یا اجاره اضافه نخواهد شد و همین بازار هم با مشکل مواجه خواهد شد. او با اشاره به اینکه فعالیت در صنف مشاور املاک نیازمند تخصص و تجربه است، می‌افزاید: در شرایط فعلی، تحولات بازار اجاره و تغییرات نرخ آن به‌واسطه حضور واحدهای مشاور املاک عیان است و اگر سازوکار درستی وجود داشته باشد، امکان کنترل نرخ و ساماندهی بازار مانند دوره کرونا وجود خواهد داشت، اما با خودنویس شدن قراردادها، نرخ‌ها در نهان تغییر می‌کند و هیچ‌کسی، حتی دولت نمی‌تواند معیار و ضابطه‌ای برای تنظیم بازار اجرا کند. نکته دیگری که گودرزی بر آن تأکید می‌کند، مسائل حقوقی قراردادهای ملکی و مرجع داوری در این حوزه است که تاکنون عرفا و قانونا برعهده مشاور املاک قرار می‌گرفت. حالا افرادی که هیچ تجربه و دانشی در حوزه ملک ندارند باید این مسئولیت‌ها و تبعات آن را بپذیرند و در زمان وقوع اختلاف‌نظر بین متعاملین یا درصورت نیاز به اعمال تغییرات در قرارداد نیز خود افراد باید جور نبود داور و میانجی را بکشند.

حق‌الزحمه قرارداد خودنویس در بنگاه‌ها
همان‌طور که در ابتدای متن نیز اشاره شد، بنگاه‌های مشاور املاک پس از جوش دادن معاملات واحدهای استیجاری، قراردادهای اجاره را در سامانه خودنویس ثبت و در ازای این خدمت، مانند قبل حق کمیسیون دریافت می‌کنند. نکته قابل‌توجه اینکه در این قراردادها، رقم مصوب حق کمیسیون در متن قرارداد ثبت می‌شود و طبق نرخ‌نامه و ضوابط صنفی، مشاوران املاک مجاز نیستند بالاتر از این مبلغ دریافت کنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر اینکه تخطی از نرخ‌نامه مصوب این صنف تخلف محسوب می‌شود و قابل‌پیگیری است، می‌گوید: کمیسیون شکایات اتحادیه در خدمت همه افرادی است که به هر دلیل موجه و قانونی از فعالان این صنف شکایت داشته باشند و پس از طرح و ثبت شکایت در این کمیسیون، در اسرع زمان (حدود 10روز) این شکایت باید منتج به رأی شود. به‌گفته گودرزی، اگر در شکایت‌ها حق با شاکی باشد، همه حقوق او باید برآورده شود و برای واحد صنفی نیز جرائم مختلف از پلمب و جریمه سنگین تا ارجاع به مرجع قضایی و... اعمال خواهد شد.  طبق نرخ‌نامه اتحادیه املاک تهران، حق کمیسیون واحدهای صنفی مشاور املاک در انعقاد قرارداد اجاره از هر طرف معادل 0.5درصد مبلغ رهن و یک‌چهارم مبلغ اجاره یک‌ماهه است و باید 10درصد مجموع این دو مبلغ نیز به‌عنوان مالیات ارزش‌افزوده پرداخت شود. همچنین حق کمیسیون بابت تمدید قرارداد اجاره از هر طرف معادل یک‌دهم حق کمیسیون اجاره است.

نکته‌های مهم
   مدت قرارداد نباید بیش از 365روز باشد.
   باید 2 شاهد نیز برای قرارداد معرفی شوند تا  قرارداد شما را تأیید کنند.
  ملک مورد اجاره باید در سامانه ملی املاک و اسکان   amlak.mrud.ir  ثبت شده باشد.