مشاوران املاک در جهان چگونه کار می‌کنند

بررسی مقایسه‌ای استانداردهای صدور مجوز مشاوران املاک در ایران و جهان نشان می‌دهد که سطح علمی و تخصصی فعالیت مشاوران املاک در ایران نیاز به بازنگری دارد و باید در زمینه‌های حقوقی، تجاری و قوانین مرتبط با حوزه مسکن افزایش یابد. به‌گزارش همشهری، تجارب کشورهای جهان در زمینه ساماندهی مشاوران املاک نشان می‌دهد که سیاستگذاران تمرکز زیادی برای افزایش مهارت نیروی انسانی شاغل در این بخش صرف می‌کنند تا چالش‌های موجود در این بخش را به حداقل برسانند؛ به‌طورمثال در بسیاری از کشور‌ها دریافت گواهینامه فنی و پشت سر گذاشتن دوره‌های عملی که شامل موارد حقوقی، تجاری و بازاریابی می‌شود لازمه صدور مجوز است، در ایران اما شرایط بسیار آسان است.

تجربه قاره آمریکا
قوانین صدور مجوز مشاوران املاک درکشورهای مختلف تنوع زیادی دارد با این حال فصل مشترک این قوانین صدورگواهینامه‌های فنی برای متقاضیان است.کشور‌های توسعه یافته تلاش می‌کنند از این طریق از تشکیل پرونده‌های حقوقی که می‌تواند بار ملی سنگینی برای نظام قضایی کشور‌ها داشته باشد جلوگیری کنندوگام محکمی درجهت حمایت از خریداران و فروشنده‌ها بردارند. ضمن اینکه افزایش سطح علمی و تخصصی مشاوران املاک با توجه به گردش مالی بسیار بزرگی که بخش مسکن در همه کشور‌ها دارد یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر است. بررسی‌ها در عین حال نشان می‌دهد که در بسیاری از کشور‌ها صنعت مشاوران املاک به سمت تاسیس کارگزاری‌های بزرگ تخصصی پیش می‌رود و بنگاه‌های املاک با توجه به پیشرفت‌های تکنولوژی از ابزار متنوعی برای رضایت مشتریان گام بر می‌دارند. با همه اینها توجه اساسی نهاد‌های سیاستگذار بر افزایش کیفی نیروی انسانی متمرکز است؛ به‌طور مثال در آمریکا که توسعه زیادی در این بخش داشته است متقاضی تاسیس بنگاه املاک باید تحصیلات مورد نیاز را نیز قبل از دریافت مجوز طی کرده باشد. متقاضی همچنین باید در آزمون مربوط به گرفتن مجوز معاملات املاک قبول شده باشد. قبول شدن درآزمون کارشناسان معاملات املاک در آمریکا نیازمند آمادگی زیادی است و بسیاری از متقاضیان ممکن است پس از چندین بار آزمون نتوانند گواهینامه خود را دریافت کنند. نکته مهم‌تر اما این است که قبولی در آزمون دریافت مجوز معاملات املاک ایالتی‌ به این معنا نیست که متقاضی می‌تواند یک بنگاه معاملات املاک مستقل راه‌اندازی کند بلکه به‌معنای این است که متقاضی می‌تواند به نمایندگی از یک کارگزار بخش مسکن (Real Estate Broker) به‌صورت غیرمستقل فعالیت کند.البته این شرایط در ایالت‌های مختلف متفاوت است اما ساختار اصلی مجوز‌ها در اغلب ایالت‌ها از یک سبک پیروی می‌کند.در کانادا نیز شرایط مشابهی وجود دارد و متقاضی ضمن اینکه باید در دوره‌های آموزشی شرکت کند باید در دوره‌هایی که از طریق هیأت‌های انجمن و شوراهای املاک برگزار می‌شود شرکت کند.

تجربه آسیا و اروپا
در آسیا کشور‌های ژاپن و کره‌جنوبی پیشرو هستند.به‌طور مثال در ژاپن که به‌نظر می‌رسد قوانین پیشرفته‌ای در این زمینه دارد متقاضیان باید ازسد آزمونی سخت با نام آزمون تکن عبور کنند تا بتوانند پروانه مشاور املاک دریافت کنند.در سال به‌طور متوسط حدود 210هزار نفر در این آزمون شرکت می‌کنند و میزان قبولی آن فقط 15درصد است و اغلب متقاضیان پس از طی دوره تحصیلات مرتبط، چندین بار نیز در این آزمون شرکت می‌کنند. در این آزمون طیف گسترده‌ای از سؤالات در 4بخش حقوقی، قانونی، مالیاتی و بازار مسکن پرسیده می‌شود. در یک دسته بندی جزئی‌تر این سؤالات مواردی از قبیل قانون مدنی، قانون ثبت املاک، قانون مالکیت واحد ساختمانی، قانون شهرسازی، قانون استاندارد ساختمان، قانون تجارت قطعات ساختمانی و معاملات ساختمانی، قانون مالیات بر درآمد، قانون مالیات بر تملک املاک، مالیات بر املاک ثابت را شامل می‌شود.  اعتبار مجوز صادر شده نیز 5 سال است و زمانی که قوانین بازنگری شوند مشاورین املاک باید در دوره‌های جدیدی در این زمینه شرکت کنند. در کره‌جنوبی نیز یک سامانه و سیستم احرازی به نام نماینده املاک دارای مجوز وجود دارد که شبیه دفاتر اسناد رسمی املاک در ژاپن است. برای دریافت این مجوز متقاضی باید در آزمون صلاحیت ملی که شامل سؤالات گسترده‌ای است شرکت کند. معاملات املاک در کره‌جنوبی براساس یک سیستم ثبتی انجام می‌شود و یک بنگاه مشاور املاک و اغلب کارکنان آن باید مجوز‌های لازم را در این زمینه دریافت کرده باشند.در ترکیه نیز متقاضیان باید طبق قانونی به نام صلاحیت و شایستگی گواهینامه صلاحیت حرفه‌ای مشاوران املاک را دریافت کنند. در اروپا نیز با توجه به سیاست‌های اقتصادی هر کشور تفاوت‌های اساسی در این‌باره وجود دارد؛ با این حال مشاوران املاک باید شناخت بالا و تسلط زیادی بر بازار مسکن داشته باشند.تنها کشوری که در اروپا قوانین ساده‌ای در این زمینه دارد انگلستان است؛ با این حال هنگامی که بنگاه‌های املاک مستندات مربوط به معامله را به درستی ارائه نکنند با اتهام‌های کیفری سنگینی مواجه می‌شوند.