مأموریت:ساماندهی املاک

رضا کربلایی - احمد میرخدایی-روزنامه‌نگار

مشاوران املاک، بازیگران اصلی بازار فعلی املاک و مستغلات در ایران هستند و به‌واسطه ناکارآمدی‌ها و تخلفاتی که در ابعاد مختلف معاملات و قیمت‌گذاری انجام می‌شود، دولت درصدد ساماندهی این صنف در کنار سایر اقدامات اصلاحی برای بازارهای مسکن و اجاره است.
به گزارش همشهری، از سال گذشته و در جریان تصویب بسته مسکنی وزارت راه و شهرسازی، مقرر شد ضمن الزامی شدن دریافت کد رهگیری برای همه معاملات املاک و مستغلات، سامانه مربوط به کد رهگیری از زیرمجموعه وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شود تا ضمن فراهم کردن شرایط برای دریافت کد رهگیری رایگان توسط عموم مردم، اقدامات موردنیاز برای ساماندهی صنف مشاوران املاک نیز اجرایی شود.

فصل‌الخطاب برای کد رهگیری
در میان همه سیاست‌هایی که برای اصلاح سازوکار بازار املاک و انتظام‌بخشی به بازیگران این بازار مطرح، تدوین یا اجرا شده، کد رهگیری رایگان برجسته‌ترین اقدامی است که هم نقشی در رقابتی کردن بازار دارد و هم می‌تواند شرایط را برای اجرای بدون بهانه الزام قانون برای ثبت همه معاملات ملکی فراهم کند. سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور یکی از زیرمجموعه‌های سامانه ملی املاک و اسکان است که از 29فروردین‌ماه به‌صورت آزمایشی در استان یزد فعال شد و حالا به‌صورت کشوری فعال شده و صدور کد رهگیری رایگان برای همه قراردادهای اجاره 6دانگ را دربرمی‌گیرد. این سامانه در راستای اجرای ماده 18قانون جهش تولید مسکن راه‌اندازی شده که در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت همه معاملات املاک و مستغلات و دریافت کد رهگیری را الزامی دانسته است. طبق این ماده‌قانونی، صدور کد رهگیری برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک، باید توسط بنگاه‌ها دریافت شود و کد رهگیری برای سایر متعاملین، بدون مراجعه به بنگاه‌ها و البته به‌صورت رایگان از طریق «سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور» به نشانی https://srem.ir صادر خواهد شد.

ساماندهی حق کمیسیون املاک
در طرحی که مجلس در سال گذشته برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره تدوین کرد و اکنون نیز در دستور کار نمایندگان قراردارد،  مقرر شد فرمول محاسبه حق‌الزحمه بنگاه‌های مشاور املاک تغییر کند و به‌جای درصدی از ارزش معامله یا مبلغ رهن و اجاره به مبلغی ثابت به‌اضافه درصدی از ارزش معامله طبق تقویم املاک تغییر کند. با این اتفاق، عملاً ارتباط سود و زیان مشاوران املاک از افزایش یا کاهش قیمت معامله قطع می‌شود و امکان تبانی در این صنف برای قیمت‌سازی‌ مرتفع خواهد شد.
گام نخست اجرای این سیاست با الزامی و رایگان‌شدن کد رهگیری معاملات املاک برداشته شده و با انتشار قیمت‌های مبنای معاملات مسکن، کاملاً قابل‌اجرا خواهد بود، اما موفقیت این سیاست نیازمند مراقبت مجلس برای انجام قانون و رفع ایرادات احتمالی است؛ در غیراین صورت کارکرد آن می‌تواند منفی بوده و تبعاتی برای بازار و رواج قراردادهای غیررسمی به‌دنبال داشته باشد.

شکست انحصار بنگاه‌های ملکی
با فعال شدن سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور در زیرمجموعه سامانه ملی املاک و اسکان، انحصار صدور کد رهگیری معاملات املاک که متأسفانه اجرای غیردقیق و سلیقه‌ای آن زمینه‌ساز بروز تخلف نیز شده بود، شکست و از این به بعد، در گام نخست قراردادهای اجاره 6دانگ یک‌به‌یک و در گام‌های بعدی همه معاملات ملکی بدون دخالت مشاوران املاک می‌توانند کد رهگیری دریافت کنند. رقابتی شدن بازار، یکی از کارکردهایی است که با فعالیت این سامانه قابلیت تحقق دارد و بخشی از ناکارآمدی صنف مشاوران املاک را جبران خواهد کرد. این مسئله از سوی دیگر، با ثبت مداوم همه قراردادهای معتبر مسکن و اجاره، دست سیاستگذار را برای پایش وضعیت مالکیت و سکونت افراد و اتخاذ تصمیمات حمایتی یا تنبیهی برای اصلاح سازوکار بازار باز می‌گذارد.

صدور کارت فعالیت برای مشاوران
دلالی در صنف مشاوران املاک از گذشته متعلق به خبرگان بازار املاک و مستغلات بوده، اما به‌تدریج با تکرار دوره‌های تنش و جهش قیمت مسکن و فراهم شدن شرایط برای کسب سودهای قابل‌توجه بدون نظارت و تعزیر، از وزن خبرگان در این صنف کاسته شده و دلالان و واسطه‌ها جایگزین آنها شده‌اند. این مسئله که از قضا مطابق میل اتحادیه صنف مشاوران املاک هم نیست، در جریان تمهیدات اصلاحی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار مسکن مورد توجه قرار گرفته و مقرر شده بود در کنار انتقال سامانه کد رهگیری به این وزارتخانه، فعالیت مشاوران املاک نیز علاوه بر دریافت مجوز از اتحادیه صنفی، نیازمند دریافت کارت فعالیت از این وزارتخانه باشد. این اقدام به‌واسطه ناتمام ماندن اجرای بسته مسکنی وزارت راه و شهرسازی همچنان اجرا نشده، اما به‌عنوان یکی از دانه‌های زنجیره اصلاحات بازار مسکن می‌تواند مفید باشد.

نورافکن روی آگهی‌های اینترنتی
 ارائه بسته نظارتی ساماندهی بنگاه‌ها و نظارت بر آگهی‌های  اینترنتی مسکن از مصوبات نشست اخیر شورای‌عالی مسکن بوده که درصدد است ضمن شناسنامه‌دارکردن آگهی‌دهندگان، محدوده قیمتی ثبت آگهی را نیز براساس واقعیت‌های بازار تعیین کند. پیش‌ازاین سیاست حذف قیمت از آگهی‌های مسکن و خودرو در سال‌های 98 و 99 در دستور کار قرار گرفت، اما به‌واسطه ابتر بودن این سیاست، نه‌تنها نتیجه مثبتی از آن حاصل نشد، بلکه زمینه رشد چراغ خاموش قیمت‌ها و غفلت سیاستگذار از واقعیت‌های بازار را فراهم آورد. از سوی دیگر توقف انتشار آمارهای رسمی حوزه مسکن از دی‌ماه سال گذشته، به ابهام قیمت‌ها در بازار مسکن دامن زده و این مسئله می‌تواند به بدگمانی فعالان بازار به سیاست نظارت بر آگهی‌های اینترنتی دامن بزند؛ اتفاقی که می‌تواند منجر به واکنش منفی بازار به مسئله شده و زمینه رشد غیرواقعی قیمت‌ها را مهیا سازد.

حذف دلالان ملکی از مسکن دولتی
گرچه صنف مشاوران املاک به‌عنوان دلالان ملکی باید در معاملات املاک و مستغلات نقش‌آفرینی کنند و براساس قوانین و قواعد موجود، مترصد جوش‌دادن معاملات براساس اسناد واقعی و معتبر باشند، اما در سال‌های گذشته فعالیت این صنف در طرح‌های مسکن دولتی به یک بحران برای شهرهای جدید تبدیل شده و خالی ماندن و انجماد بخشی از سرمایه‌های احداث شده در این طرح‌ها را به‌دنبال داشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهر پردیس که بیش از 10سال از آغاز دلالی‌های مسکن مهر آن می‌گذرد، بیش از ۲هزار و ۶۰۰بنگاه املاک غیرمجاز شناسایی شده که بخش عمده فعالیت آنها خریدوفروش امتیاز مسکن دولتی است. این اقدام تا جایی ادامه پیدا کرده که در شهر جدید پردیس با جمعیت 400هزار نفری، ۶۵هزار خانه خالی شناسایی شده است. گرچه یکی از دلایل خالی ماندن این واحدهای مسکونی، نبود پیوست زیست اجتماعی در شرح مسکن مهر این شهر بوده، اما ورود این واحدها به چرخه دلالی، زمینه را برای حذف بلندمدت آنها از بازار فراهم آورده و به شرایط بدی دامن زده است. در منطقه 22تهران نیز که یکی دیگر از جولانگاه‌های مشاوران املاک است، قریب به 45هزار واحد مسکونی خالی یا در حال ساخت شناسایی شده است.

چراغ‌قرمز برای معاملات مکرر مسکن
خرید واحدهای مسکونی خوش‌قیمت یا پر تقاضا توسط دلالان ملکی و فروش آنها در کوتاه‌مدت، سود قابل‌توجهی به‌دنبال دارد و در دوره‌های جهش قیمت مسکن، یکی از عوامل تشدید افزایش قیمت محسوب می‌شود، اما براساس لایحه‌ای که دولت ارائه داده است، به‌زودی با هدف جلوگیری و کنترل سوداگری در بخش مسکن، تبدیل پیشنهاد مالیات بر معاملات مکرر مسکن در دستور کار قرار خواهد گرفت و بخش عمده سود معاملاتی که در کوتاه‌مدت به هر شکلی اعم از وکالتی، قولنامه‌ای و... انجام شود، به‌عنوان مالیات بر معاملات مکرر و سود اتفاقی مسکن دریافت و به خزانه دولت واریز خواهد شد. در این قانون، تمهیدات لازم برای مشمول نشدن معاملات مسکن مردم عادی اندیشیده شده و هدف آن کاهش سرعت گردش نقدینگی در بازار مسکن و ممانعت از سفته‌بازی‌های مکرر و غیرمولد در این بازار است.

تعدیل کمیسیون بنگاه‌ها
دولت مصوب کرده که نرخ خدمات مشاوران املاک برای خرید و فروش ملک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک و برای امور اجاره ملک بر مبنای درصدی از ارزش اجاری ملک تعیین شود و کمیسیون نظارت هر شهرستان موظف است نرخ‌های مورد عمل صنف مشاوران املاک را ظرف یک‌ماه از ابلاغ، اصلاح کند و به این ترتیب دریافت هرگونه حق‌الزحمه توسط مشاوران املاک بیش از نرخ‌های مصوب، مشمول تخلف‌ گرانفروشی است.
افزون بر اینکه هرگونه ارائه خدمات به متقاضیان فروش و اجاره ملک پس از ثبت اطلاعات طرفین در سامانه ملی املاک و مسکن امکان‌پذیر است و مشاوران املاک موظفند براساس اطلاعات اقامتگاه ثبت‌شده در سامانه، نسبت به اخذ شناسه رهگیری از سامانه معاملات اقدام کنند. به این ترتیب مشاوران املاکی که بدون اخذ شناسه رهگیری نسبت به انجام معاملات خرید و فروش و یا اجاره اقدام کنند، مجازات خواهند شد.
با تصمیم دولت وزارت راه‌وشهرسازی مکلف است ظرف 3‌ماه از تاریخ ابلاغ این مصوبه با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان دسترسی و اخذ شناسه رهگیری توسط عموم مردم از سامانه معاملات را به‌صورت مستقیم فراهم سازد.
همچنین حق‌الزحمه مربوط به هریک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ می‌شود و مشاوران املاک موظفند حق‌الزحمه را صرفا براساس مبلغ محاسبه‌شده توسط سامانه معاملات و به وسیله دستگاه‌های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی کشور دریافت کنند.

اتاق اصناف کجاست؟
نکته مهم این است که اتاق اصناف وظیفه دارد گزارش عملکرد نظارت بر فعالیت مشاوران املاک و همچنین رتبه‌بندی مشاوران املاک براساس شاخص‌های اعلامی ازجمله رعایت ضوابط و مقررات قانونی و صنفی، گزارش‌های نظارتی ثبت‌شده در سامانه معاملات، توان فنی و تخصصی در حوزه مسکن و ساختمان و رضایت طرفین معاملات را به‌صورت دوره‌های سه‌ماهه و به تفکیک استان و شهرستان جهت درج در سامانه معاملات به‌نحوی که برای عموم قابل دسترس باشد، در اختیار وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و صمت قرار دهد.

سامانه را کامل کنید
با حکم دولت، وزارت راه‌وشهرسازی می‌تواند برای تکمیل اطلاعات سامانه نسبت به اخذ اطلاعات املاک ازجمله اطلاعات بهره‌برداران، مالکان، ساکنان و نیز اطلاعات مربوط به مالکیت و انشعابات از کلیه دستگاه‌های اجرایی از قبیل وزارتخانه‌های نیرو، نفت، ارتباطات و فناوری اطلاعات، صنعت، معدن و تجارت، تعاون، کار و رفاه اجتماعی، امور اقتصادی و دارایی، کشور، علوم، تحقیقات و فناوری و آموزش و پرورش، سازمان‌های امور مالیاتی و ثبت اسناد و املاک کشور، بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و کلیه مراجع صدور پروانه‌های ساختمانی اقدام کند. این دستگاه‌ها هم وظیفه دارند نسبت به ارائه اطلاعات به‌صورت رایگان حداکثر ظرف یک‌ماه از تاریخ درخواست وزارت راه‌وشهرسازی اقدام کنند.

سقف اجاره‌بها در 1402
براساس تازه‌ترین تصمیم دولت در حمایت از اجاره‌نشین‌ها، شورای‌عالی مسکن سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در شهر تهران را ۲۵درصد و سایر شهرها ۲۰درصد تعیین کرده است؛ تصمیمی که اجرا و نظارت دقیق بر آن می‌تواند راه هرگونه زیاده‌خواهی به‌ویژه از سوی بنگاه‌های مشاور املاک را سد کند. با این حساب، اگر بنگاهی قرارداد اجاره‌بها را بالاتر از رقم مصوب ببندد، مقصر خواهد بود.

گام‌های دولت برای اصلاح صنف مشاوران املاک
22تیرماه سال1401 بود که هیأت وزیران به پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی و به استناد اصل138 قانون اساسی، چارچوب سیاست‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را با امضای محمد مخبر، معاون اول رئیس‌جمهور تعیین و مرد‌ شماره2 دولت هم در ابتدای مرداد این تصمیم را برای اجرا به دستگاه‌های مسئول ابلاغ کرد. بازخوانی این مصوبه مهم نشان می‌دهد که دولت خود را در کنار مستأجران می‌بیند و تلاش دارد تا اثرگذاری مخرب بنگاه‌های مشاور املاک را خنثی کند و حتی حق کمیسیون آنها را منطقی سازد. این حکم چه می‌گوید؟

بانک مرکزی موظف است با اعلام وزارت و مطابق با ضوابط مربوط و در حدود اعتبارات مصوب، امکان پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران را در هرسال فراهم آورد.

وزارت راه‌وشهرسازی مکلف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت اقتصاد بسته‌های پیشنهادی و تشویقی شامل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن و مشوق‌های مالیاتی را برای صاحب‌خانه‌ها ارائه دهد.

تعیین اجاره‌بها حداکثر به میزان سقف مصوبه شورای‌عالی مسکن و شهرسازی

انعقاد قرارداد اجاره برای زمان بیش از یک سال با رعایت میزان افزایش اجاره‌بها