مسکن تهران 6.8 درصد گران‌تر شد

در آبان امسال، تعداد معاملات مسکن تهران 47.8درصد افزایش یافت و میانگین قیمت مسکن نیز با 6.8درصد افزایش به 46.7میلیون تومان رسید.
غول تورم مسکن دوباره بیدار شد؛ طبق اعلام بانک مرکزی، همزمان با رشد 47.8درصدی تعداد معاملات، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آبان‌ماه 6.8درصد نسبت به ماه قبل رشد کرده و بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در این ماه 46.7میلیون تومان رسیده است. متأسفانه، در آبان‌ماه نیز ترکش‌های تورم بازار مسکن، دامنگیر بازار اجاره شده و شاخص اجاره‌بهای مسکونی را 4.1درصد در تهران و 5درصد در کل مناطق شهری افزایش داده است.
به گزارش همشهری، در ماه‌های اخیر، رکود تورمی بازار مسکن به‌شدت نوسانی و غیرقابل پیش‌بینی شده و در مقاطع مختلف، روند قیمت و تعداد معاملات مسکن تهران با تغییرات بزرگی مواجه می‌شوند. بررسی آمارهای بانک مرکزی از ابتدای سال تاکنون (با صرف‌نظر از فروردین) حاکی از این است که تعداد معاملات ماهانه بازار مسکن تهران در این بازه زمانی در دامنه 5.4هزار تا 13.8هزار واحد در نوسان بوده است. همزمان تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در این دوره نیز از 0.9درصد تا 8.4درصد متغیر بوده است.

تکانه‌های تورمی در بازار آبان
گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از این است که در آبان امسال، تب تورمی این بازار اوج گرفته و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به 46میلیون و 705هزار تومان رسیده است. این رقم در مقایسه با مهرماه 6.8درصد و در مقایسه با آبان سال قبل 45.9درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی آمارهای بانک مرکزی به تفکیک مناطق 22گانه تهران نیز حاکی از این است که در آبان امسال، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق پایتخت معادل 95میلیون و 114هزار تومان بوده که به منطقه یک اختصاص داشته است و در مقابل و کمترین میانگین قیمت نیز معادل 23میلیون و 93هزار تومان در منطقه 18تهران ثبت شده است. به‌عبارت‌دیگر، در آبان امسال، همچنان منطقه یک تهران گران‌ترین و منطقه 18ارزان‌ترین منطقه شهر از منظر قیمت مسکن بوده و جالب اینکه براساس اطلاعات بانک مرکزی، شتاب رشد قیمت مسکن در مناطق یک و 18تهران نسبت به آبان سال قبل به‌ترتیب  30.7 و 59درصد بوده است که به‌نوعی نشان‌دهنده تغییر جهت نقدینگی و رونق به سمت مناطق ارزان‌تر شهر است. 
به گزارش همشهری، کاهش قدرت خرید عمومی متقاضیان مسکن، باعث شده در مناطق اعیان‌نشین شهر که قیمت مسکن آن به‌شدت بالاست، تعداد معاملات به‌مراتب کمتر از مناطق ارزان شهر باشد؛ به‌خصوص که تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌واسطه ابهام در چشم‌انداز اقتصاد سیاسی به‌شدت افت کرده و قدرت خرید متقاضیان مصرفی نیز به آن میزان نیست که قادر به عقد معامله در مناطق گران شهر باشند.

ضربه تضعیف تولید مسکن به بازار
اطلاعات رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران حاکی از این است که در آبان امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در پایتخت به 8005واحد رسیده که این میزان نسبت به ماه قبل 47.8درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.6درصد افزایش نشان می‌دهد. 
نکته قابل‌تأمل اینکه بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا از تداوم افول سهم نوسازها و ساختمان‌های جوان از کل معاملات حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که در آبان‌ماه، از مجموع 8005واحد مسکونی معامله شده، سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت از کل معاملات به 28.4درصد رسیده که این میزان نسبت به سال قبل 3.6واحد درصد و نسبت به ابتدای دهه 90بالغ‌بر 32واحد درصد کاهش پیدا کرده و به کمتر از نصف رسیده است. این اتفاق نتیجه تضعیف تولید مسکن به دلایل مختلف ازجمله افزایش شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی و زمین مسکونی است و باعث شده رابطه عرضه و تقاضای بازار نامتوازن شود. برای درک درست‌تر وضعیت فعلی بازار مسکن، می‌توان گفت در سال 1390، از هر 10واحد معامله شده در بازار مسکن تهران، 6واحد آن را واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5سال تشکیل می‌داد و 4واحد نیز عمر بیشتر از 5سال داشت؛ اما این نسبت به آبان امسال به‌گونه‌ای بوده که از هر 10معامله در بازار مسکن فقط 2.8واحد نوساز و با عمر کمتر از 5سال بوده و 7.2واحد مسکونی معامله شده، عمر بالاتر از 5سال داشته است. در همین شرایط به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، سهم واحدهای با عمر بیش از 20سال، به رقم کم‌سابقه 20.6درصد رسیده است که نشان می‌دهد متقاضیان برای جبران قدرت خرید پایین خود، به خرید واحدهای کلنگی با قیمت ارزان‌تر روی آورده‌اند.

روایت آمار از مناسبات بازار مسکن
بررسی معاملات مسکن تهران در آبان امسال از منظر میانگین قیمت خرید، سطح زیربنا و ارزش واحد مسکونی حاکی از این است که در این ماه 56.5درصد از کل واحدهای معامله شده در بنگاه‌های ملکی شهر تهران سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع داشته است که به‌نوعی واحدهای مسکونی متناسب با الگوی مصرف خانوار محسوب می‌شود. از نگاهی دیگر توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در آبان ماه امسال از منظر قیمت، حاکی از این است که 58.6درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از متوسط قیمت شهر در این ماه معامله شده است. از منظری دیگر، 48.9درصد از معاملات انجام شده در آبان امسال نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 3میلیارد تومان اختصاص داشته است. به گزارش همشهری، در نتیجه تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در آبان امسال، میانگین قیمت یک واحد آپارتمان 75متری متناسب با الگوی مصرف در مناطق میانی تهران، 223میلیون تومان نسبت به مهرماه و 1.1میلیارد تومان نسبت به آبان پارسال افزایش پیدا کرده است و رؤیای خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی را بیش‌ازپیش محال کرده است. نکته قابل‌توجه اینکه فقط با افزایش 6.8درصد قیمت مسکن شهر تهران در آبان‌ماه، میانگین طول دوره انتظار خانوارهای تهرانی برای خرید یک آپارتمان چندین سال افزایش پیدا می‌کند.

شلیک تورم مسکن به سیبل بازار اجاره
در پاییز امسال، برخلاف سنت سال‌های قبل، نه‌تنها قیمت اجاره با اتمام دوره نقل‌وانتقال مستأجران کاهشی نشد؛ بلکه تب تورمی شدیدتری دامن آن را گرفت به‌گونه‌ای که فقط در مهرماه، شاخص اجاره مسکن در تهران و کل مناطق شهری 7درصد افزایش پیدا کرد و در آبان‌ماه نیز رشد این شاخص در تهران به 4.1درصد و در کل مناطق شهری به 5درصد رسید. طبق اعلام بانک مرکزی، در آبان امسال، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 39.8درصد و در کل مناطق شهری 45درصد نسبت به آبان پارسال رشد کرده است. با توجه به سهم 51درصدی مستأجران در شهر تهران و میانگین سهم 65درصدی هزینه اجاره در سبد مصرفی این خانوارها، سونامی تورمی بازار اجاره زمینه‌ساز وقوع بحران‌های اجتماعی و اقتصادی برای این خانوارها خواهد بود و باید برای جبران این هزینه‌تراشی علیه مستأجران، تمهیداتی اندیشیده شود.