شکاف تورم مسکن تهران از 28درصد گذشت

بررسی نمای مسکنی مناطق 22گانه پایتخت در شهریورماه نشان می‌دهد اختلاف بیشترین و کمترین تورم ماهانه تجربه شده در بازار مسکن این مناطق به 28.2واحد درصد رسیده که رقم بسیار عجیبی است.
به گزارش همشهری، اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در شهریور 1401نشان می‌دهد که در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در پایتخت با 1.1درصد افزایش به 43میلیون و 217هزار تومان رسیده؛ اما بررسی جزئیات این تغییر میانگین حاکی از این است که در این ماه بازار مسکن مناطق 22گانه تهران بسیار پرنوسان و نامتوازن بوده و دامنه تورم تجربه شده در این بازار از 17.9درصد تا منفی 10.3درصد در نوسان بوده است.

جهش‌های منطقه‌ای قیمت
گزارشی که 2 روز پیش از سوی بانک مرکزی منتشر شد، حاکی از این بود که بازار مسکن تهران همچنان با رکود تورمی مواجه است و در سایه افول تعداد معاملات، بازهم میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی با رشد 1.1درصدی مواجه شده و طبق فرمول بانک مرکزی به 43میلیون و 217هزار تومان رسیده است. 
بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین رشد 1.1درصدی میانگین قیمت مسکن تهران در شهریورماه حاصل رشد قیمت در 12منطقه و کاهش قیمت در 10منطقه دیگر پایتخت است. طبق آمارها در شهریورماه قیمت مسکن در 12منطقه سبزپوش تهران از 1.2تا 17.9درصد رشد کرده و در مقابل میانگین قیمت در 10منطقه باقی مانده نزول 0.2درصد تا 10.3درصدی را تجربه کرده است. 
طبق اطلاعات بانک مرکزی منطقه 22 در این ماه رکورددار بیشترین افزایش قیمت مسکن تهران بوده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در این منطقه از 38میلیون تومان در مردادماه به 44.9میلیون تومان در شهریور افزایش یافته است. 
در مقابل منطقه 19تهران رکورددار بیشترین کاهش قیمت بوده و میانگین قیمت مسکن آن از 23.9میلیون تومان در مردادماه به 21.5میلیون تومان در شهریورماه کاهش پیدا کرده است. ترکیب ناهمگون روند بازار مسکن تهران در شهریورماه نشان‌دهنده انتظارات بسیار متفاوت معامله‌گران و فعالان این بازار است و همین مسئله پیش‌بینی آتیه بازار را سخت‌تر می‌کند.

رکود سراسری مسکن
باوجود تغییرات قابل‌ملاحظه در تورم مسکن در مناطق 22گانه تهران و رسیدن شکاف تورمی این مناطق به 28.2واحد درصد، نکته قابل‌توجه این است که رکود معاملاتی در بازار مسکن اغلب این مناطق یکنواخت بوده و به‌جز منطقه 21، مابقی مناطق کاهش سنگین تعداد معاملات را تجربه کرده‌اند. طبق گزارش بانک مرکزی، در شهریورماه، تعداد معاملات مسکن تهران به‌طور میانگین 22.9درصد افت کرده و به 6هزار و 33معامله رسیده بود. 
بررسی آمارهای معاملات به تفکیک مناطق 22گانه نیز حاکی از این است که به‌جز منطقه 21که با رشد 18.3درصدی تعداد معاملات مواجه بوده و منطقه 18که کاهش تعداد معاملات آن از 2.6درصد فراتر نرفته، مابقی مناطق با کاهش 12تا 35درصدی تعداد معاملات مواجه شده‌اند. براساس آمارهای رسمی، در شهریورماه بیشترین کاهش تعداد معاملات در منطقه 22تهران تجربه شده که 35.4درصد از معاملات آن کاسته شده است. نکته جالب اینکه منطقه 22به‌عنوان رکورددار کاهش تعداد معاملات، در بحث افزایش قیمت نیز رکورددار بوده و جهش 17.9درصدی قیمت، خود را به بالاتر از میانگین قیمت شهر رسانده است. 
البته با توجه به ناهمگونی کالای مسکن، همزمانی این دو رکورد می‌تواند ناشی از تغییر محسوس ترکیب معاملات در 2 ماه مرداد و شهریور و تغییر وزن واحدهای نوساز و کلنگی در معاملات این دو ماه باشد؛ اما حتی این عوامل نیز نمی‌تواند اهمیت پیشتازی منطقه 22به‌عنوان یک منطقه بسازبفروشی و بلندمرتبه‌سازی با حواشی بسیار را کم کند.

تمایل بازار به خرید ارزان‌
بررسی تجمیعی آمارهای بانک مرکزی از وضعیت قیمت و معاملات مسکن در مناطق 22گانه تهران نشان می‌دهد در حالی تغییر میانگین قیمت مسکن 1.1درصد اعلام شده که فاصله معناداری میان میزان رشد قیمت در مناطق دارای رشد و با میزان کاهش قیمت در مناطق نزولی وجود دارد. به‌عبارت‌دیگر، از ظاهر آمارها چنین برمی‌آید که رشد میانگین قیمت مسکن باید بیش از 1.1درصد باشد اما بررسی معاملات مناطق دارای کاهش قیمت حاکی از این است که در سبد مناطق دارای افت قیمت، مناطق دارای خانه‌های بزرگ متراژ و گران‌قیمت بیشتری وجود دارد درحالی‌که در مقابل، در سبد مناطق دارای افزایش قیمت، بیشتر مناطق دارای خانه‌های کوچک‌تر و قیمت مناسب‌تر قرار گرفته‌اند. 
به گزارش همشهری، جهش متوالی قیمت مسکن در 4سال اخیر و رشد حدود 10برابری میانگین قیمت مسکن از سال 1396تاکنون، عملاً به حذف تقاضای سرمایه‌گذاری یا مصرفی اقشار متوسط رو به پایین از بازار منجر شده و در این شرایط، تقاضای باقیمانده در بازار نیز بیشتر توان خرید مسکن در مناطق ارزان‌قیمت پایتخت را دارند. براساس آمارها، میانگین قیمت یک آپارتمان 75متری در تهران به 3میلیارد و 241میلیون تومان، در گران‌ترین منطقه 6میلیارد و 534میلیون تومان و در ارزان‌ترین منطقه به یک میلیارد و 512میلیون تومان رسیده است؛ یعنی اختلاف قیمت این آپارتمان در گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه شهر یعنی مناطق یک و 19به حدود 4میلیارد و 921میلیون تومان می‌رسد. 
بررسی‌ها نشان می‌دهد در تهران قیمت یک آپارتمان 75متری در 15منطقه کمتر از میانگین قیمت شهر است و به همین واسطه، بخش عمده معاملات مسکن تهران در محدوده زیر‌قیمت میانگین انجام می‌شود و به پایین ماندن میانگین قیمت باوجود شکاف تورمی چشمگیر کمک می‌کند.