حواستان به قرارداد اجاره باشد

انعقاد و امضای هر قراردادی، مسئولیت و تعهداتی را برای طرفین یا امضاکنندگان آن ایجاد خواهد کرد. قرارداد اجاره مسکن در ارتباطات اجتماعی افراد، به‌ نحو غیرقابل‌انکاری، نقش مهم و حیاتی را ایفا کرده و از اهمیت به‌سزایی برخوردار است. با این توضیح که در قرارداد اجاره متقابلاً تکالیف و تعهداتی برعهده موجر و مستأجر است که باید مورد‌توجه قرار گیرد. لذا قصد آن داریم این‌بار برای پیشگیری از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی، با رویکردی صحیح و قانونی، نکاتی را به‌طور کاربردی و به زبان ساده، درباره نحوه تنظیم و انعقاد قراردادهای اجاره در رابطه با واحدهای مسکونی مطرح کنیم.


ذکر مبلغ و مدت اجاره فراموش نشود
01 مهم‌ترین و اساسی‌ترین نکته‌ای که در تنظیم قرارداد اجاره باید به آن توجه کرد ذکر مبلغ و مهم‌تر از آن مدت قرارداد است. بنا بر عرف رایج امروزه، میزان مدت قراردادهای اجاره به‌طور معمول یکساله تعیین می‌شود، لذا چنانچه در قرارداد اجاره‌ای مدت آن ذکر نشده باشد آن قرارداد اجاره نبوده و باطل است. حال اگر مدت اجاره به میزان یک‌سال معین شده باشد ولی طرفین قرارداد درخصوص شروع و زمان ابتدای عقد اجاره توافقی نکرده باشند زمان آغاز آن از تاریخ انعقاد قرارداد خواهد بود. معمولاً تا قبل از بروز اختلاف میان موجر و مستأجر، اهمیت هیچ‌یک از موارد پیش‌گفته احساس نمی‌شود. اما درصورت ایجاد اختلاف و عدم‌درج مبلغ یا مدت قرارداد، احتمال دارد که یکی از طرفین عقد اجاره با تمسک به آن از زیر بار مسئولیت و انجام تعهدات خود شانه خالی کرده و اصل قرارداد را زیر سؤال برده و تقاضای ابطال آن را از دادگاه کند.

پیشگیری از تبعات پرداخت نکردن اجاره‌بها
02مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نمی‌کند یا اینکه پرداخت آن همراه با تأخیر زیاد است، با این توضیح که در قرارداد شروط یا ضمانت اجرایی برای مواجهه با این قضیه پیش‌بینی نشده است. حال چه باید کرد؟ پرواضح است که علت وقوع این امر به زمان تنظیم قرارداد اجاره بازمی‌گردد؛ چرا که اگر در زمان انعقاد قرارداد، ضمانت اجرایی برای مستأجر درخصوص تأخیر در پرداخت اجاره‌بها درنظر گرفته می‌شد، موجر قادر بود به سادگی و با استفاده از ابزار قانونی نسبت به رفع این مشکل اقدام کند؛ به‌طور مثال توصیه می‌شود که در قراردادهای اجاره بنا بر توافق میان موجر و مستأجر، نوشته ذیل درج شود: «چنانچه مستأجر در پرداخت اجاره‌بها به‌طور مثال بیش از 2یا 3‌ماه تأخیر کند، اختیار فسخ قرارداد برای موجر ایجاد شود.» لذا موجر می‌تواند متعاقب تخلف مستأجر، بنابر اختیار حاصله در قرارداد، تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را از دادگاه مطرح کند.

هزینه‌های تعمیر و نگهداری ملک استیجاری برعهده کیست؟
03تعمیرات و تمامی مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌مندی و انتفاع آن لازم است مطمئناً برعهده مالک یا موجر است، البته می‌توان در قرارداد خلاف آن‌ را شرط کرد. لیکن مسئولیت پرداخت هزینه‌های مصرفی اعم از قبض‌های آب، برق، گاز و تلفن بر عهده مستأجر است. ضمن اینکه انجام سرویس آسانسور و تعمیراتش در حد جزئی آن و پرداخت شارژ ماهانه برعهده مستأجر است؛ اما هزینه‌های عمرانی ساختمان و رفع خرابی‌های کلی برعهده موجر است مگر اینکه مسبب آن ایرادات و خرابی‌ها شخص مستأجر بوده باشد که در آن صورت مسئولیت جبران آن با وی خواهد بود. به‌طور مثال اگر یکی از انشعابات آب یا گاز مرتبط با کل ساختمان یا آپارتمان مورد‌اجاره دچار ایراد و خرابی شده باشد، در این صورت پرداخت مخارج آن برعهده موجر خواهد بود؛ مگر اینکه مسبب بروز این خرابی شخص مستأجر باشد و با اثبات این قضیه هزینه‌های تعمیر به دوش او بیفتد.

لزوم امضای 2شاهد در قرارداد اجاره
04 یکی از شرایط بسیار مهم که در ماده 2قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، برای قراردادهای اجاره درنظر گرفته شده، امضای 2شاهد است. مگر عدم‌درج امضای 2شاهد ذیل قرارداد اجاره چه آثار و تبعاتی را می‌تواند به همراه داشته باشد و آیا به اعتبار عقد اجاره خللی وارد خواهد کرد؟ در پاسخ باید گفت خیر، هیچ خلل یا خدشه‌ای به صحت و اعتبار قرارداد اجاره وارد نمی‌شود، بلکه قرارداد مدنظر از یک مزیت و امتیاز بسیار مؤثری که قانونگذار برای آن منظور کرده محروم می‌شود. اگر قرارداد اجاره‌ای به امضای 2گواه رسیده باشد و در موعد انقضای قرارداد مستأجر از تخلیه ملک خودداری و امتناع کند، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف تقاضای دستور تخلیه و در زمانی کوتاه نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. اما درصورت عدم‌امضای 2شاهد امکان تخلیه ملک در زمانی کوتاه میسر نبوده و مستلزم تقاضای صدور حکم تخلیه و طی فرایندی زمان‌بر و طولانی است.

نکاتی در مورد زمان پایان قرارداد اجاره
05 قرارداد اجاره با انقضای موعد آن برطرف شده و خاتمه می‌یابد و موجر باید در زمان پایان قرارداد خواهان تخلیه ملک شود. لذا چنانچه مالک یا موجر نسبت به اظهار و اعلام تخلیه ملک سکوت کرده باشد، سکوت وی حمل بر رضایت است و نتیجه اینکه قرارداد اجاره با شرایط قبل تداوم داشته و برقرار است. حال اگر موجر در زمان پایان قرارداد، عدم‌رضایت خود را به مستأجر اعلام و ابراز داشته و در مقابل مستأجر به تصرف خود ادامه دهد، در این صورت موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل است و مستأجر ملزم به پرداخت هزینه تصرف خود تحت‌عنوان اجرت‌المثل به قیمت روز به موجر خواهد شد و در این صورت فرقی نمی‌کند که مستأجر از ملک مورد‌اجاره استفاده کرده یا از آن بهره‌ای نبرده است. علی‌ایحال توصیه می‌شود که طرفین قرارداد اجاره در ابتدای انعقاد عقد اجاره، تضامینی از قبیل چک یا سفته از بابت ضمانت تخلیه ملک و پرداخت ودیعه از یکدیگر دریافت کنند.

توهین ساده چقدر آب می‌خورد؟

فرزین جم-کارشناس حقوقی
توهین از ریشه وهن در لغت به معنی سست، خفیف و خوار کردن است. به محض فحاشی، جرم توهین شکل می‌گیرد و ناراحتی و متأثر نشدن طرف ملاک نیست. ادله اثبات جرم توهین اقرار، شهادت، قسامه و سوگند در موارد مقرر قانونی و همچنین علم قاضی است که بر اساس مدارک و مستندات محکمه‌پسند ازجمله تحقیقات محلی، اظهارات مطلعان و گزارش ضابطان است. همچنین فیلم، عکس، صوت، پیامک، چت و اسکرین‌شات در زمان رسیدگی اگرچه دلیل قطعی نیستند، اما به‌عنوان اماره یا نشانه برای متقاعد کردن قاضی دادگاه در اثبات وقوع جرم توهین
کاربرد دارند. صرف خشونت کلامی توهین نیست و غالباً عرف باید آن رفتار را توهین‌آمیز تلقی کند. مخاطب توهین باید زنده باشد و توهین به مردگان تنها درصورت آزردن خاطر بازماندگان توهین به ایشان تلقی می‌شود. حضوری یا علنی بودن توهین شرط لازم و کافی تحقق جرم توهین است. توهین تفسیربردار نیست و باید صراحتاً توسط مرتکب به دیگری نسبت داده شود. توهین‌کننده بسته به‌نظر قاضی ممکن است بین 2تا 8میلیون تومان جزای نقدی محکوم شود.