موتور تولید مسکن روشن می‌شود؟

تولید مسکن در دهه 90یک شروع توفانی و یک پایان ناامیدکننده داشت؛ آمارهای رسمی نشان می‌دهد احداث واحدهای مسکونی در سال 1400نسبت به سال 1390در شهر تهران 81درصد و در کل مناطق شهری 48درصد کاهش پیدا کرده است. در سال‌جاری اما، هم دولت و هم شهرداری کمر همت به جبران مافات گذشته و روشن کردن موتور تولید مسکن بسته‌اند.
به گزارش همشهری، اطلاعات مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری نشان می‌دهد رکورد بیشترین احداث واحدهای مسکونی به سال 1390اختصاص داشته که در شهر تهران بیش از 233هزار واحد و در کل مناطق شهری 765هزار واحد مسکونی تولید شده است. در مقابل رکورد کمترین میزان تولید مسکن تا اینجای کار به سال 1400اختصاص دارد که تعداد واحدهای مسکونی احداث شده در شهر تهران به کمتر از 45هزار واحد و در کل مناطق شهری کشور به مرز 395هزار واحد مسکونی رسیده است.

تسلسل تضعیف تولید و گرانی مسکن
بخشی از بحران شکل گرفته در صنعت ساختمان‌های مسکونی ناشی از گرانی زمین و نهاده‌های ساختمان مسکونی است که در دهه 90دو شوک بزرگ تورمی را پشت سر گذاشته و فاصله بسیار معناداری با قدرت خرید متقاضیان مصرفی پیدا کرده است. در این شرایط، از یک‌سو گرانی زمین و نهاده‌های ساختمان به کاهش تولید مسکن دامن زده و از سوی دیگر کاهش تولید و عرضه مسکن به گرانی کالای نهایی منجر شده است. این اتفاق در بازاری که همواره براساس ارزش جایگزینی قیمت‌گذاری می‌شود، یک دور تسلسل مخرب ایجاد کرده که نتیجه آن وضعیت موجود است.
بخش دیگری از این بحران، ناشی از اهمال‌کاری و بی‌توجهی سیاستگذاران و متولیان حوزه مسکن در طول دهه 90بوده که حتی برای حفظ موجودی این صنعت همپای سایر بخش‌های اقتصادی نیز همت نکرده‌اند و به‌خصوص در پایتخت، بیش از چهارپنجم توان تولید مسکن را کنار گذاشته‌اند. نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در فصل زمستان سال ۱۴۰۰ که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده، به‌خوبی روند نزولی تولید مسکن در کشور را در طول دهه گذشته تأیید می‌کند؛ اما آنگونه که شهردار تهران و معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران می‌گویند، تمهیداتی برای تسهیل صدور پروانه ساختمانی اندیشیده شده است که براساس آن صدور پروانه ساختمانی تسهیل شده و به کمتر از ۲ ماه خواهد رسید؛ این در حالی است که پیش‌ازاین فرایند صدور پروانه تا 2سال نیز به طول می‌انجامید. این اتفاق قادر است در کنار سایر مشوق‌هایی که دولت و شهرداری برای تولید مسکن درنظر گرفته‌اند، یک محرک قوی برای به راه انداختن دوباره بخش مسکن و رفع ناترازی آن باشد.

تولید مسکن تهران در خواب زمستانی
اطلاعات منتشر شده از مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در زمستان سال گذشته، هزار و 489پروانه احداث ساختمان در شهرداری تهران صادر شده که این تعداد نسبت به فصل پاییز ۲۴، ۳ درصد افزایش داشته و همچنان 17.6درصد کمتر از مدت مشابه با سال قبل بوده است. به‌عبارت‌دیگر، باوجوداینکه تولید مسکن در زمستان 1400بهبود پیدا کرده؛ اما همچنان نتوانسته به وضع زمستان 1399بازگردد. براساس این آمارها، میانگین تعداد واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده در پروانه‌های صادر شده در تهران 7.8واحد بوده و درمجموع با پروانه‌های صادر شده در فصل زمستان، تولید 11هزار و 540واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفته است. این تعداد در مقایسه با فصل پاییز 22درصد افزایش داشته اما همچنان 13.5درصد کمتر از تعداد واحدهای تولید شده در زمستان 1399است.
یکی از نکات مهم در پروانه‌های ساختمانی شهر تهران این است که باوجود کاهش 13.5درصدی تعداد واحدهای مسکونی برنامه‌ریزی شده نسبت به سال 1399، میانگین مساحت زیربنای این پروانه‌ها در این بازه زمانی فقط 5درصد کاهش پیدا کرده است. این موضوع از یک‌سو نشانگر کوچ تولیدکنندگان به سمت واحدهای بزرگ‌تر و از سوی دیگر بی‌توجهی بازار به تقاضای مصرفی طبقه متوسط و احداث واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف است. به‌نظر می‌رسد دولت و شهرداری‌ها در حرکت جدید خود برای تحریک تولید مسکن، باید مشوق‌ها را به سمتی ببرند که احداث واحدهای مسکونی زیر 100متر در دستور کار تولیدکنندگان قرار گیرد و در مقابل موانعی برای بهره‌مندی بناهای بزرگ متراژ و لاکچری از مشوق‌های مسکنی ایجاد کنند.

 تولید مسکن شهری در آینه آمار
در زمستان سال گذشته، 36هزار و 993پروانه ساختمانی در کل مناطق شهری صادر شده که نسبت به فصل قبل 40.2درصد افزایش و نسبت به زمستان 1399حدود 23.4درصد کاهش نشان می‌دهد. این تعداد پروانه ساختمانی، مشتمل بر 115هزار و 450واحد مسکونی بوده که از منظر نیز تعداد واحدها نسبت به فصل قبل 39.6درصد رشد کرده اما نسبت به زمستان 1399بالغ‌بر 15.8درصد کمتر است. این آمارها نیز به‌خوبی تحریک تولید مسکن در پایان سال گذشته را تأیید می‌کنند و با توجه به تلاش‌های دولت و شهرداری می‌توان انتظار داشت حداقل از تابستان امسال به بعد، روند نزولی تولید مسکن شهری معکوس شود. نکته جالب اینجاست که برخلاف اتفاقاتی که در مورد زیربنای واحدهای مسکونی جدید شهر تهران رخ داده، در کل مناطق شهری کشور میانگین زیربنای واحدها نسبت به زمستان 1399کمتر شده و سازندگان به سمت احداث واحدهای با زیربنای کمتر روی آورده‌اند. با توجه به اینکه آمارها از کاهش شدید سهم تهران از تولید مسکن کشور حکایت دارند، به‌نظر می‌رسد انقباض در تولید مسکن پایتخت بیشتر گریبانگیر مسکن مصرفی و متناسب با الگوی مصرف بوده و توان تولیدی باقی‌مانده عمدتاً به سمت احداث واحدهای گران‌قیمت‌تر در مناطق بالادست شهر سوق پیدا کرده است.