دلایل اقبال به قدیمی‌سازهای مسکن

سروش خسروی؛  دبیر گروه اقتصادی

بررسی روندهای آماری گزارش شده در آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد اتفاقی تازه را در بازار املاک پایتخت شاهد هستیم. طبق این آمارها، در یک دهه گذشته به‌تدریج و البته با شیبی تند، سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5سال از کل معاملات بازار مسکن پایتخت به نصف کاهش یافته و در مقابل سهم واحدهای با عمر بیش از 20سال، از کل معاملات بازار املاک در تهران، 3.5 برابر شده است.
بررسی دقیق‌تر آمارهای رسمی نشان می‌دهد در خرداد 1401سهم نوسازها از کل معاملات مسکن به 30درصد و سهم واحدهای قدیمی‌ساز به بالای 20درصد رسیده که هر دو ارقام بی‌سابقه‌ای است. توجه داشته باشید 9سال پیش 60درصد معاملات مسکن تهران به واحدهای با عمر کمتر از 5سال اختصاص داشت و سهم واحدهای با عمر بیش از 20سال، از کل معاملات مسکن تهران، فقط 6درصد بود.
اما علت چیست؟ در بررسی دلایل پدیده افزایش اقبال خریداران مسکن به واحدهای قدیمی‌ساز باید به چند نکته مهم توجه کرد.
نکته نخست آنکه بررسی آمار تورم نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران از تداوم رشد قیمت نهاده‌ها حکایت دارد. این موضوع همزمان با رشد سایر هزینه‌های ساخت در 3سال اخیر، میانگین قیمت ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را تا 4برابر افزایش داده و موجب شده ارزش جایگزینی املاک قدیمی‌ساز هم افزایش یابد.
در کنار این موضوع، مولفه کاهش قدرت خرید هم بی‌تردید اثری جدی بر افزایش تقاضای املاک قدیمی‌ساز داشته است. چنان‌که شواهد آماری نشان می‌دهد؛ در خرداد امسال واحدهای مسکونی کوچک‌تر از ۸۰ مترمربع، 54درصد از کل معاملات انجام شده بازار املاک تهران را به‌خود اختصاص داده‌اند که خود گویای کاهش توان خریداران بازار املاک است. با توجه به ارزان‌تر بودن قیمت قدیمی‌سازها نسبت به نوسازها طبیعتا خانوارهای آسیب‌دیده از کاهش ارزش پول ملی چاره‌ای جز تغییر رویکرد و خرید آپارتمان‌های کوچک‌تر و قدیمی‌تر ندارند.
نکته اثرگذار بعدی، افول تولید مسکن شهری در یک دهه گذشته است؛ موضوعی که با کاهش عرضه مؤثر در بازار، عملاً راه را برای افزایش عطش تقاضا باز کرده، عطشی که فعلا بیشتر در بازار قدیمی‌سازها پاسخ دریافت می‌کند؛ این در حالی است که با درنظر گرفتن میانگین 40سال برای عمر ساختمان‌های مسکونی در ایران، عملا ارزش آپارتمان‌های کلنگی بعد از 40سال تا حوالی ارزش زمین آنها کاهش می‌یابد و سازه آنها ارزشی بالاتر از ضایعات آن نخواهد داشت؛ اما ساختار غلط بازار املاک و بازی‌های سیاه در بازار زمین شهری باعث شده خریداران مسکن روی همین بناها نیز سرمایه‌گذاری کنند.
در حقیقت می‌توان گفت؛ علاوه بر همه مولفه‌های اثرگذار در بازار مسکن، به‌ویژه در شهر تهران، مولفه‌ای به نام قیمت زمین، از قیمت فروش مسکن چنان سهم بالایی دارد که افزایش 3برابری هزینه ساخت، کاهش عرضه نوسازها و کاهش قدرت خرید خانوارها در مقابل آن، ناچیز می‌نماید. سهم زمین در بازار مسکن چنان بالاست که حتی برخی تحلیلگران معتقدند بسیاری از خریداران مسکن‌های قدیمی‌ساز عملا به امید بهره‌مندی از منافع مالی ناشی از قدرالسهم آپارتمان‌های قدیمی از زمین، به خرید آن متمایل می‌شوند.
در حقیقت با وضع موجود بازار مسکن، حتی سرمایه‌گذاران در این بازار نیز به خرید زمین مسکونی روی آورده‌اند تا فقط در اثر رشدهای تورمی اقتصاد به بازده ریالی برسند. این در حالی است که صنعت مسکن و ساختمان سهم بالایی از اشتغال ایران دارد و بخش قابل توجهی از حمایت‌های انجام شده از بازار مسکن و صنعت ساختمان نیز صرفا برای به راه‌انداختن چرخ اشتغال و ایجاد ارزش افزوده در این حوزه بوده؛ اما اکنون، معاملات بازار مسکن نیز عملا به سمت معامله زمین سوق پیدا کرده که عملا دستاوردی برای اقتصاد کلان ندارد. در نتیجه به‌نظر می‌رسد اگر کسی قرار است کار ریشه‌ای در بازار مسکن انجام دهد چاره‌ای ندارد جز اینکه سهم زمین را از قیمت مسکن کاهش دهد.