بازار اجاره در نقطه‌کور سیاستگذار

با وجود تورم 98درصدی بازار اجاره در سال‌های 1399 و 1400، همچنان وزارت راه و شهرسازی بر آرامش این بازار به‌واسطه تعیین سقف افزایش قیمت اجاره تأکید دارد و گویا اقدام عملی برای ساماندهی این بازار در سال‌جاری را نیز به اجرای همین مصوبه تقلیل داده است.به گزارش همشهری، متأسفانه سازوکار سنتی بازار اجاره، فشار عجیبی به خانوارهای مستأجر نیازمند جابه‌جایی وارد کرده و حتی مستأجران جدید و زوج‌های اجاره‌اولی را به بن‌بست رسانده است؛ اما متولیان بازارهای مسکن و اجاره همچنان بر قراردادهای تمدیدی متمرکز هستند و با خوانش سلیقه‌ای آمار، عملکرد سال‌های اخیر خود را توجیه می‌کنند. بدترین بخش ماجرا این است که در جلسه بررسی راهکارهای ساماندهی بازار مسکن با حضور رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی و محسن رضایی، معاون اقتصادی رئیس‌جمهور نیز همین گزارش‌ها ارائه شده و خیال دولت را از بابت وضعیت بازار اجاره راحت کرده است؛ درحالی‌که در کف بازار، اتفاقاتی ورای تحلیل و تفسیر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه در جریان است.
 
اختلال مهلک در بازار اجاره
فارغ از اینکه متولیان حوزه مسکن چگونه سیاست‌های دولت در بازار اجاره را اجرا می‌کنند و جدای از اینکه نتیجه این سیاست‌ها چه باشد، در شرایط فعلی موج مخربی از کوچ مستأجران به مناطق پایین‌دست آغاز شده که در سایه قدرت خرید بالاتر این افراد، تنور تورم بازار اجاره را داغ‌تر کرده است. به‌عنوان نمونه، اگر مستأجری که در یک آپارتمان در منطقه3 تهران سکونت دارد و قادر به تأمین هزینه جدید اجاره آن نیست، به منطقه7 تهران کوچ کند، با همان هزینه اجاره سال قبل می‌تواند یک آپارتمان متناسب را با قیمت جدید (که برای مستأجر فعلی این آپارتمان غیرمعقول است) اجاره کند. 
در این چرخه، مستأجر ساکن در منطقه7 نیز ناگزیر می‌شود به‌دنبال واحد ارزان‌تری در مناطق پایین‌دست باشد و مثلاً به منطقه12 کوچ کند. در ادامه مستأجر فعلی منطقه12 برای پیداکردن یک آپارتمان متناسب با توان مالی خود به مناطق 16 و 20 مهاجرت کند و درنهایت مستأجران مناطق پایین‌تر چاره‌ای جز کوچ به شهرهای حومه‌ای و بافت‌های حاشیه‌ای ندارند. این فرایند اتفاقی مشهود در شرایط فعلی بازار است و متولیان حوزه مسکن جز با حضور در کف بازار قادر به درک آن نخواهند بود؛ اما این راهکار با استراتژی مسئولان برای گفتاردرمانی بازار مناسبتی ندارد.

شرایط بازار از نگاه وزارت راه
دولت سیزدهم از ابتدای کار شرایط حساس بازارهای مسکن و اجاره را درک کرد و به همین واسطه ضمن تلاش فشرده برای اجرای قانون جهش تولید مسکن، سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری نیز از متولیان حوزه اجاره خواست سریعاً تمهیداتی برای حمایت از مستأجران بیندیشند. تا اینجای کار امید به بهبود اوضاع وجود داشت اما در عمل، وزارت راه و شهرسازی هم به‌واسطه ناتوانی در ایجاد بانک اطلاعاتی جامعه از حوزه سکونت و خانه‌های خالی و هم به‌دلیل تمرکز بیش‌ازحد بر سیاست‌های شکست‌خورده، تاکنون قادر به تحقق سیاست‌های دولت نبوده است.  دیروز معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارشی در پایگاه خبری این وزارتخانه منتشر کرده که در پی اثبات اثرگذاری مصوبه تعیین سقف قیمتی در بازار اجاره است و در ظاهر نیز این موضوع را تأیید می‌کند. در این گزارش، رشد ماهانه اجاره مسکن در تابستان سال‌های 1399 و 1400 و پس از اجرای مصوبه ستاد کرونا نسبت به ماه‌های قبل بررسی شده است. نمودارهای منتشرشده در این گزارش نشان می‌دهد که تورم ماهانه اجاره در این دو بازه کمتر از ماه‌های قبل و بعد بوده و حتی در مرداد1399 به منفی 3.1 و در مرداد1400 تا منفی 15درصد نیز افت کرده است.  در این گزارش، با اشاره به همین نمودارها استناد شده که تکرار مصوبه سقف اجاره‌بها و همچنین ثبت‌نام مجدد با افزایش تسهیلات ودیعه مسکن در سال۱۴۰۱ نیز می‌تواند این تجربه را تکرار کند؛ درحالی‌که طبق نمودار بالا، انعکاس تورم ماه‌به‌ماه اجاره روی نمودارهای وزارت راه و شهرسازی قادر به نشان‌دادن واقعیت تغییر قیمت اجاره نیست و روند حرکت شاخص این بازار را مخفی می‌کند. 
بررسی‌های همشهری نشان می‌دهد براساس همین ارقام و اعدادی که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان تورم ماهانه بازار اجاره منتشر کرده، شاخص مسکن اجاری کشور از ابتدای فروردین1399 تا پایان اسفند1400 معادل 98درصد رشد کرده و فریزکردن قیمت در بازار اجاره، ضمن اینکه فقط بر قراردادهای جاری اثر داشته، هرگز قادر به تغییر روند بازار نبوده است.