دوئل متقاضیان مسکن در دو نیمه تهران

در اردیبهشت امسال، بازار مسکن شهر تهران به‌خصوص در نیمه جنوبی شهر با تکانه‌های تورمی مواجه بوده و حتی میزان تغییر قیمت میانگین قیمت مسکن در برخی مناطق از 16درصد نیز فراتر رفته است.
به گزارش همشهری، آماری رسمی نشان می‌دهد در ماه گذشته، میانگین قیمت مسکن شهر تهران با 6.1درصد افزایش به 36میلیون و 351هزار و 500تومان رسیده که بالاترین رقم در تاریخ بازار مسکن محسوب می‌شود. بررسی‌ها حاکی از این است که در اردیبهشت امسال، از مجموع 22منطقه شهرداری تهران، بازار مسکن 12منطقه بیش از میانگین شهر رشد کرده و تغییر قیمت در 10منطقه کمتر از نرخ میانگین شهر بوده است. در این وضعیت، شکاف تورمی در میان مناطق شهرداری تهران به 17.4درصد رسیده است.

در بازار مسکن چه خبر است؟
بازار مسکن شهر تهران تقریباً در سال1400 آرام بود و به‌واسطه رشد قیمت کمتر از نرخ تورم، عملاً در فاز تخلیه حباب قیمتی از محل کاهش ارزش واقعی قرار داشت؛ به‌گونه‌ای که در 12ماهه سال1400، میانگین قیمت مسکن شهر تهران فقط 16.8درصد افزایش یافت درحالی‌که در همین بازه زمانی، نرخ تورم عمومی کشور معادل 39.2درصد بود. به‌عبارتی در طول سال1400، قریب به 22.4درصد از ارزش واقعی مسکن نسبت به رشد قیمت سایر کالاها کاهش پیدا کرد. این حرکت تا اواخر سال گذشته ادامه داشت تا اینکه در اسفندماه، قیمت مسکن به‌رسم سال‌های قبل با رشد قابل‌توجه مواجه شد و فرضیه تداوم تخلیه حباب قیمتی مسکن را با چالش روبه‌رو کرد. در ادامه، باوجود کاهش 2.4درصد میانگین قیمت مسکن شهر تهران در فروردین، ورق بازار در اردیبهشت برگشت و با هجوم غیرمنتظره تقاضا به این بازار، ضمن جهش 206درصدی تعداد معاملات، میانگین قیمت نیز با رشد حدود 6.1درصدی مواجه شد.

دو قطبی بازار مسکن تهران
یکی از اتفاقات جالب در بازار مسکن اردیبهشت‌ماه این است که در این ماه، بیشترین میزان رشد قیمت مربوط به ارزان‌ترین منطقه پایتخت بوده و در مقابل بیشترین افت قیمت به گران‌ترین منطقه اختصاص داشته است. طبق آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در معاملات مسکن اردیبهشت، رکورد بیشترین رشد قیمت معادل 16.4به منطقه18 تعلق داشته که ارزان‌ترین منطقه شهر محسوب می‌شود و بیشترین کاهش قیمت، معادل منفی یک درصد مربوط به منطقه یک تهران بوده که گران‌ترین منطقه شهر به‌حساب می‌آید. با توجه به ترکیب سنی واحدهای مسکونی معامله شده در اردیبهشت، که از شیفت متقاضیان ناتوان از منظر مالی به واحدهای با عمر بالاتر حکایت دارد، می‌توان برآورد کرد که حرکت تقاضای خرید مسکن به مناطق جنوبی شهر نیز دلیل مشترکی با این اتفاق داشته باشد. بررسی داده‌های بانک مرکزی حاکی از این است که در اردیبهشت‌ماه، از کل 12منطقه‌ای که رشد قیمت بالاتر از میانگین داشته‌اند، 8منطقه در نیمه جنوبی تهران قرار دارند که قیمت مسکن در آنها به‌مراتب از مناطق بالاتر از خط میانی شهر، ارزان‌تر است. از سوی دیگر، 5منطقه از این مناطق که رشد قیمت بالاتر از میانگین داشته‌اند، ازنظر تعداد معاملات نیز با افزایش بیش از میانگین شهر مواجه بوده‌اند. این در حالی است که در شرایط معمول بازار، قیمت و تعداد معاملات مسکن در این مناطق به میانگین شهر نزدیک‌تر بود یا لااقل چنین اختلاف فاحشی با میانگین پیدا نمی‌کرد.

مسیر نقدینگی
اطلاعات منتشر شده از تحولات بازار مسکن تهران در اردیبهشت نشان می‌دهد در این ماه طبق سنت همه‌ساله بازار مسکن، بیشترین سهم معاملات مسکن معادل 29.6درصد به واحدهای مسکونی نوساز تا 5سال اختصاص داشته که البته این سهم نسبت به ابتدای دهه90 حدود 22واحد درصد کاهش دارد. در رتبه دوم باوجود اینکه اغلب مواقع، واحدهای با عمر 6تا 10سال قرار داشت، در ماه‌های اخیر و به‌خصوص اردیبهشت، تقاضا به سمت واحدهای با عمر بالا حرکت کرده 20.3درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20سال اختصاص یافته است. ازآنجایی‌که این واحدها در مناطق مختلف بین 30تا 50درصد ارزان‌تر از واحدهای نوساز هستند، افزایش تقاضا برای این واحدها در مقابل افول تقاضا برای واحدهای نوساز گران‌قیمت، یکی از نشانه‌های ناتوان شدن متقاضیان مسکن از تأمین سرمایه موردنیاز برای خرید است. همچنین با توجه به شکاف حدود 300درصدی میانگین قیمت مسکن از شمال تا جنوب شهر تهران، تقویت تقاضا در نیمه جنوبی تهران نیز از نشانه‌هایی است که تقلای متقاضیان خرید مسکن برای جوش دادن معامله حتی در مناطق جنوبی شهر را تأیید می‌کند. نکته دیگر اینکه بعد از جهش حدود 7برابری میانگین قیمت مسکن در 7سال اخیر، سهم تقاضای سرمایه‌گذاری از مجموع معاملات این بازار تا حوالی 85درصد افزایش یافت و در شرایط فعلی نیز به‌نظر می‌رسد بخش عمده معاملات مسکن به این گروه از متقاضیان مربوط بوده که شاخص دسترسی آنها به مسکن به‌مراتب کمتر از متقاضیان مصرفی مسکن است؛ چراکه در شرایط فعلی، ارزش یک آپارتمان متناسب با الگوی مصرف به حدی است که متقاضیان مصرفی حتی به کمک تسهیلات بانکی نیز قادر به تأمین سرمایه موردنیاز برای خرید مسکن نیستند. به‌عنوان نمونه، ارزش یک آپارتمان متناسب با الگوی مصرف در مناطق متوسط تهران معادل 35سال مزد و مزایای پرداختی به یک خانوار کارگری 3.3نفره است و این خانوار با فرض استفاده از یک ابزار پس‌انداز کارآمد، باید برای خرید یک آپارتمان 75متری 15سال ساخت در مناطق میانی پایتخت به‌مدت 105سال، سالانه یک‌سوم کل درآمد خود را کنار بگذارد.