تغییر ریل دوباره مسکن به سمت تخلیه حباب

پس از سقف‌شکنی عجیب تورم بازار مسکن تهران در اسفندماه گذشته، حالا آمارهای فروردین‌ماهی این بازار از بازگشت آرامش نسبی به معاملات و سقوط میانگین قیمت مسکن تهران به کانال 34میلیون‌تومان حکایت دارد. در این ماه 9منطقه تهران با رشد میانگین قیمت مسکن و 13منطقه با کاهش میانگین قیمت روبه‌رو بوده‌اند.
به گزارش همشهری، بررسی آمارهای اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین1401 نشان می‌دهد: میانگین قیمت مسکن 2.4درصد نسبت به اسفند1400 افت کرده و به کانال 34میلیون برگشته است. البته بازار مسکن در فروردین نیمه‌تعطیل است و آمارهای آن نمی‌تواند ملاک معتبری برای قضاوت در مورد تحولات این بازار باشد؛ اما آنچه عیان است، همچنان حوزه املاک و مستغلات در مسیر تخلیه حباب قیمتی از محل افزایش نیافتن قیمت متناسب با تورم عمومی حرکت می‌کند.

بازار سرگردان و کساد
در فروردین‌ماه سال1401، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به 3هزار و 427مورد رسیده که این تعداد نسبت به ماه قبل 49.9درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین از منظر قیمت، میانگین یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در این ماه با کاهش 2.4درصدی نسبت به اسفند سال قبل، به رقم 34میلیون و 272هزار تومان رسیده و توانسته بخشی از جهش 6.2درصدی قیمت مسکن در اسفند گذشته را جبران کند. از سوی دیگر، میانگین قیمت مسکن تهران در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل 16.9درصد افزایش نشان می‌دهد که در مقایسه با تورم نقطه‌به‌نقطه 35.6درصدی سبد مصرفی جامعه، میزان رشد آن 18.7واحد درصد کمتر است و می‌توان گفت حباب قیمت مسکن تهران در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل به همین میزان کمتر شده است. 
این اتفاق در حالی رخ داده که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در فروردین سال قبل نسبت به نقطه مشابه سال‌های قبل به بیش از 90درصد می‌رسید و عملا شتاب رشد تورم بازار مسکن حداقل 2برابر شتاب تورم مصرف‌کننده بود. به‌عبارتی بازار مسکن تاوان جهش‌های قیمتی در 4سال گذشته را اینک با رشد کمتر از تورم عمومی می‌دهد و قیمت آن بدون اینکه کاهش پیدا کند در حال واقعی شدن است.
البته به‌دلیل تعطیلی بازار مسکن در فروردین‌ماه و کشف نشدن قیمت جدید در این ماه، عملا قراردادهای ثبت‌شده در این دوره زمانی حاصل مذاکرات قبلی خریداران و فروشندگان است و پایین بودن تعداد آنها نمی‌تواند ملاک رونق و رکود معاملات باشد؛ ازاین‌رو افزایش 63.7درصدی تعداد معاملات این ماه نسبت به فروردین پارسال نیز براساس همین معیار نشانه‌ای از اتمام کسادی این بازار نیست. با وجود این، بررسی تعداد معاملات ماهانه مسکن تهران در دهه90 حاکی از این است که میانگین تعداد معاملات ماهانه در سال‌های اخیر نسبت به سال‌های ابتدایی دهه90 به حدود یک‌سوم کاهش پیدا کرده و از حوالی 14هزار مورد معامله در ماه به حوالی 5هزار مورد معامله در ماه رسیده است.

نمای کلی بازار مسکن پایتخت
در فروردین امسال 28.7درصد معاملات مسکن انجام شده به واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5سال اختصاص داشته که نسبت به واحدهای قدیمی‌تر قیمت بالاتری دارند و به‌واسطه کاهش قدرت خرید متقاضیان، تقاضا برای آنها کاهش پیدا کرده است. البته تضعیف تولید مسکن به‌واسطه جهش هزینه‌های تولید و افت تقاضای کلی بازار مسکن نیز از دلایل این اتفاق است که باعث شده سهم واحدهای با عمر کمتر از 5سال از معاملات مسکن تهران نسبت به ابتدای دهه90 به نصف برسد.
همچنین در معاملات فروردین‌ماهی بازار مسکن تهران، 56.3درصد از کل معاملات انجام‌شده به واحدهای با متراژ تا 80مترمربع زیربنا مربوط بوده است ضمن اینکه در این ماه، 59.3درصد از کل واحدهای مسکونی معامله‌شده، با قیمت کمتر از قیمت میانگین شهر(34.2میلیون تومان) معامله شده که هم نشان‌دهنده انتقال تقاضا به واحدهای با عمر بالا و ارزان‌تر است و هم از کسادی و رکود شدید معاملات مسکن لوکس و گران‌قیمت مناطق شمالی شهر حکایت دارد؛ به‌خصوص که بررسی آمارها نشان می‌دهد تعداد معاملات منطقه یک به‌عنوان گران‌ترین منطقه تهران در فروردین‌ماه نسبت به ماه قبل 67درصد کاهش پیدا کرده است. نکته دیگر اینکه با تداوم روند افزایشی قیمت مسکن و بالا رفتن ارزش ریالی آن، سهم معاملات با ارزش 2میلیارد‌تومان و کمتر به 45.3درصد رسیده و معاملات بازار با سرعت به سمت میلیاردی شدن است.  به گزارش همشهری، در فروردین امسال که میانگین قیمت یک‌مترمربع زیربنای مسکونی 34میلیون و 272هزار تومان محاسبه شده، منطقه‌یک با میانگین قیمت 75میلیون و 160هزار تومان گران‌ترین منطقه پایتخت و منطقه18 با میانگین قیمت 15میلیون و 770هزار‌تومان ارزان‌ترین منطقه شهر لقب گرفته‌اند. با این حساب، خرید یک آپارتمان 75متری متناسب با الگوی مصرف، به‌طور میانگین در شهر تهران به 2میلیارد و 570میلیون تومان هزینه نیاز دارد و این آپارتمان در منطقه‌یک به‌طور میانگین 5میلیارد و 637میلیون‌تومان و در منطقه18 نیز یک‌میلیارد و 182میلیون‌تومان خرج برمی‌دارد.

پیش‌لرزه در بازار اجاره
با وجود اینکه تورم بازار مسکن در مقایسه با 4سال گذشته تا حدودی فروکش کرده و تورم نقطه‌به‌نقطه این بازار به کمتر از نصف تورم عمومی رسیده، بازار اجاره با شرایط کاملا متفاوتی روبه‌روست و در آستانه فصل نقل‌وانتقال مستأجران، تورم بسیار سنگینی را تجربه می‌کند. مصوبه 2سال اخیر ستاد مقابله با کرونا مبنی‌بر تمدید اجباری قراردادهای اجاره با نرخ 15 تا 20درصد در مناطق مختلف شهری، یکی از عواملی است که باعث شده قیمت اجاره در بخشی از قراردادهای موجود بازار در مقایسه با تورم واقعی بازار رشد نکند و حالا با منتفی شدن اجرای این مصوبه در کف بازار، عملا مستأجران با جهش چشمگیر نرخ‌های پیشنهادی اجاره روبه‌رو هستند. طبق اعلام بانک مرکزی، در فروردین امسال، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران 45.6درصد و در کل مناطق شهری کشور 50.1درصد محاسبه شده که به‌ترتیب 2.7 و 3برابر تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن است.