گرانی خانه؛ 11برابر در یک دهه

 احمد میرخدائی - روزنامه‌نگار


براساس آمارهای رسمی با احتساب خانه‌های خالی و اقامتگاه‌های دوم تعداد خانه‌های موجود در ایران با تعداد خانوارها برابر است؛ اما در بازار سرمایه‌ای مسکن، عملا 36درصد خانوارها مستأجرند که بخش بزرگی از آنها را خانه‌اولی‌ها تشکیل می‌دهند. حالا در قالب نهضت ملی مسکن، دست‌کم در اهداف اولیه، قرار است خانه‌هایی به‌صورت اختصاصی برای تأمین نیاز این خانوارها ساخته شود. مدافعان این طرح می‌گویند موفقیت این نهضت، عملا سازوکار و مناسبات بازار مسکن را تغییر می‌دهد. اما منتقدان می‌گویند این هدف با شرط و شروطی که البته آسان هم نیست، قابل تحقق است. حال باید دید آیا طرح مسکنی دولت سیزدهم می‌تواند زنگ اول را برای تبدیل شدن مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی به صدا درآورد؟
 به گزارش همشهری، سال‌هاست که مسئولان و کارشناسان با استناد به طرح جامع مسکن از نیاز سالانه به 900هزار تا 1.1‌میلیون واحد مسکونی دم می‌زنند. تامین ارقامی که برای کسری مسکن محاسبه می‌شود جز با یک تعهد جدی در حاکمیت و عزم جدی در دولت بعید به‌نظر می‌رسد. نهضت ملی مسکن که پیرو تکلیف دولت در قانون جهش تولید مسکن، برای ساخت 4میلیون مسکن طی 4سال، مطرح شده، همان اقدام ضربتی است که می‌خواهد در 4سال، حداقل 4میلیون از کسری انباشته مسکن را برطرف کند.

بازار در انتظار نهضت مسکن

براساس آمارها در صورت اجرای کارشناسی و متناسب با نیاز بازار، نهضت ملی مسکن قادر است با حذف بخش قابل‌توجهی از تقاضای بالقوه مسکن مصرفی، راه را برای اصلاح سازوکار بازار املاک و تغییر ماهیت بازار مسکن از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی هموار کند؛ اما بررسی آمارهای مربوط به تولید مسکن در کشور و تهران در یک‌دهه گذشته حاکی است در هر دوره‌ای و به هر دلیلی، میزان تولید مسکن کاهش پیدا کرده، این کالا به پناهگاه سرمایه‌های فراری از تورم تبدیل شده، در نتیجه قیمت آن افزایش یافته است. البته خوانش معکوس این رویداد نیز با توجه به تحولات اقتصاد کلان ایران از سال 90 تا 99 و ضربه‌های تورمی ناشی از تحریم و تنش ارزی به آن، اطلاعاتی از رفتار اقتصادی بازیگران حوزه مسکن به‌دست می‌دهد که براساس آن می‌توان گفت تنش اقتصادی با بالا بردن هزینه ساخت و کاهش شدید قدرت خرید جامعه تقاضا به تولید مسکن ضربه زده است و لزوما کاهش تولید زمینه‌ساز رشد قیمت نبوده است؛ به‌خصوص که مسکن در اقتصاد ایران یک کالای سرمایه‌ای است. طبق آمار در مقاطعی 85درصد معاملات مسکن به‌دست متقاضیان سرمایه‌گذاری انجام می‌شود و تقاضای مصرفی در این بازار عملا نقش مؤثری ایفا نمی‌کند. فارغ از این مسائل، براساس سرشماری سال95، 36.7درصد خانوارها، در اقتصاد متورم ایران، فاقد مسکن هستند؛ در سازوکار فعلی بازار نیز راهی برای خانه‌دار کردن آنها وجود ندارد تا جایی که براساس آمارهای غیررسمی، دوره انتظار خرید مسکن برای طبقه متوسط در شهر تهران به 75سال رسیده است؛ ازاین‌رو نهضت ملی مسکن با هدف ساخت مسکن مصرفی برای متقاضیان یا همان خانه‌اولی‌ها به‌راه افتاده و به‌دنبال حل ریشه‌ای مشکل این خانوارها در بازار مسکن است که در صورت غلبه بر چالش اقتصادی حوزه مسکن، می‌تواند به موفقیت تضمینی دست یابد. براساس آمارهای رسمی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، در سال99، نسبت به سال90 معادل هزار و 138درصد افزایش پیدا کرده و همزمان میزان تولید مسکن با افت 77.2درصدی به کمتر از یک‌چهارم رسیده است. کاهش صرفه اقتصادی تولید مسکن به‌واسطه جهش قیمت زمین مسکونی در تهران و افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی یکی از مسائلی است که به تشدید این وضعیت دامن زده؛ اما این نکته نیز قابل‌توجه است که قیمت دلار در این بازه زمانی هزار و 600درصد رشد کرده و عملا با دمیدن در تنور تورم و کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت کالاهای سرمایه‌ای، ازجمله مسکن را ناگزیر کرده است. با این تفاصیل، بعد از اجرای نهضت ملی مسکن، یکی از شروط پایداری نتایج این نهضت آن است که دولت بر حفظ ثبات اقتصادی تمرکز کند و با زمینه‌سازی برای رشد اقتصاد، احتمال جهش قیمت مسکن را منتفی کند.

چالش اقتصادی حوزه مسکن
براساس نتایج سرشماری نفوس و مسکن 1395، تعداد خانوارهای کشور 24میلیون و 196هزار خانوار برآورد شده که به‌طور میانگین 36.7درصد از آنها مستأجر بوده‌اند. البته آمارهای مربوط به تعداد مسکن حاکی از این است که بخشی از این مستأجران در خانه‌های مشترک(به‌خصوص در منازل روستایی) زندگی می‌کنند؛ به‌گونه‌ای که در این آمارها، تعداد کل خانه‌های دارای سکنه در کشور 22میلیون و 825هزار دستگاه برآورد شده است. به‌عبارت‌دیگر در این سال، یک‌میلیون و 371هزار خانوار فاقد مسکن مستقل بوده‌اند.
از سوی دیگر علاوه‌بر 22میلیون و 825هزار واحد مسکونی دارای سکنه در کشور، 2میلیون و 587واحد مسکونی خالی و ۲میلیون و ۱۱۵هزار واحد مسکونی دارای سکنه موقتی(اقامتگاه دوم) هستند که در مجموع، تعداد کل واحدهای مسکونی را به 27میلیون و 500واحد می‌رساند. این نکته در آمارهای وزارت نیرو در مورد مشترکان برق مسکونی نیز تأیید می‌شود به‌گونه‌ای که طبق اطلاعات این وزارتخانه، از مجموع ۳۳میلیون و ۸۳۱هزار مشترک برق، ۲۷میلیون مشترکان خانگی هستند که 4میلیون و 600هزار مشترک را خانه‌های خالی و اقامتگاه‌های دوم تشکیل می‌دهند. این آمارها به‌نوعی، رابطه توانمندی اقتصادی خانوارها و موجودی حوزه مسکن را به چالش می‌کشد و اثبات می‌کند صرفا تولید مسکن، بدون تقویت توانمندی خانوارها نمی‌تواند وضع سکونت و مالکیت آنها را تغییر دهد زیرا در نهایت، سازوکار بازار، مالکیت مسکن را به سمت اقشار دارا و ثروتمند سوق می‌دهد. در این وضع اقشار ضعیف و طبقه متوسط رو به پایین، جز با دریافت مسکن یارانه‌ای مناسب برای سکونت، قادر به تغییر وضع سکونت و مالکیت نیستند و این نکته باید مدنظر متولیان امر در نهضت ملی مسکن قرار گیرد.

  شروط موفقیت مسکن دولتی
نهضت ملی مسکن از نظر برنامه‌ریزی احداث هدف‌گذاری مؤثر و قابل‌ قبولی دارد؛ با تولید حداقل 4میلیون مسکن می‌توان ضمن حذف بخش قابل‌توجهی از کسری انباشته مسکن ایران، مسائل عمده بازار مسکن را از منظر آماری حل کرد. دیگر نکته امیدوارکننده نهضت ملی مسکن این است که طبق اظهارات محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با همشهری، قرار است همزمان با پیشبرد عملیات احداث بناهای مسکن دولتی، تأمین زیرساخت و امکانات زندگی نیز برای این واحدهای مسکونی انجام شود که در این صورت ایراد بزرگی که به مسکن مهر وارد بود، شامل حال نهضت ملی مسکن نمی‌شود. از سوی دیگر برنامه‌ریزی برای توانمند کردن متقاضیان مصرفی نهضت ملی مسکن با تخصیص زمین دولتی، پرداخت تسهیلات کلان بانکی و ارائه یارانه و مشوق به دهک‌های کم‌درآمد نیز یکی دیگر از مشکلات متقاضیان مصرفی برای نقش‌آفرینی در بازار مسکن را رفع می‌کند؛ زیرا این خانوارها در سازوکار و مناسبات موجود بازار قادر به تأمین مالی خرید مسکن نیستند اما در طرح مشارکتی احداث مسکن دولتی بخت و اقبال آنها برای خانه‌دار شدن به چند برابر افزایش می‌یابد و در این میان، پاشنه‌آشیل طرح نهضت ملی مسکن، به‌خصوص در تهران و کلانشهرها این است که مسکن احداث‌شده برای خانه‌اولی‌ها، امکان زیستن با همین سبک زندگی را برای آنها فراهم کند و به تغییر اجباری شغل و روابط ‌اجتماعی و خانوادگی آنها منجر نشود. این مشکل در شهرهای کوچک و متوسط به‌واسطه احداث مسکن دولتی در جوار شهر کمرنگ است اما در شهری نظیر تهران که متقاضی مسکن دولتی فقط در مناطقی دور از شهر و حتی در استان‌های مجاور خانه‌دار می‌شود، نمی‌توان اجرای نهضت ملی مسکن را راهبردی موفق برای حل مشکل مسکن خانه‌اولی‌ها قلمداد کرد.