بازار مسکن، آماده اصلاح زمانی

در اقتصاد متورم ایران، درصورت ثبات نسبی قیمت مسکن در چندین‌ماه یا چند سال، حباب قیمتی این بازار تخلیه خواهد شد؛ مانند اتفاقی که از سال 92 تا 96 در این بازار رخ داد و اکنون نیز آمارها از احتمال تکرار مشروط آن حکایت دارد.
به‌گزارش همشهری، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه نیز با افزایش 3.1درصدی مواجه شده و به 30میلیون‌ و970هزار تومان برای هر مترمربع رسیده است؛ البته برای دومین‌ماه پیاپی، تورم نقطه‌به‌نقطه در این بازار کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده ثبت شده و امکان تخلیه حباب قیمت مسکن از طریق عدم‌افزایش در مقایسه با رشد تورم، تقویت شده است؛ مشروط به اینکه بازی دلار، این معادله را تغییر ندهد.

نگاه معقول مسکن به دلار و تورم
سنجش تغییرات میانگین قیمت مسکن تهران در مقایسه با تغییرات میانگین قیمت دلار در بازار آزاد و نرخ تورم ماهانه از ابتدای سال1400 تاکنون حاکی از این است که بازار مسکن در مقایسه با تغییر 2 شاخص دیگر روند قابل‌پذیرشی داشته و با فرض اینکه هر3 شاخص، سال1400 را با شرایطی یکسان آغاز کرده باشند، رشد مسکن از رشد تورم و دلار کمتر بوده است. به‌عبارت‌دیگر، اگر جایگاه شاخص تورم قیمت مسکن تهران، دلار در نخستین روز از سال‌جاری یکسان فرض شود، در 5‌ماه گذشته بیشترین رشد به نرخ تورم اختصاص داشته که در مجموع 13.9درصد افزایش پیدا کرده است. بعد از آن، قیمت دلار که به‌دلیل افت 8.2درصدی در اردیبهشت به پایین‌ترین سطح نسبت به دو شاخص دیگر رسیده بود، درنهایت بعد از 3‌ماه رشد متوالی به بازده 6.5درصدی دست پیدا کرده است، اما میانگین قیمت مسکن پس از کاهش 3.1درصد در فروردین و 1.8درصدی در اردیبهشت، نهایتا فقط 2.3درصد بالاتر از قیمت اول فروردین ایستاده و کمترین بازده را از آن خود کرده است. البته این روند 5ماهه نمی‌تواند نافی پیش افتادگی قیمت مسکن از نرخ تورم در 3 سال گذشته باشد و فقط به‌عنوان معیاری برای سنجش حرکت این بازار در سال1400 مدنظر قرار گرفته است. 
با این تفاصیل، قیمت مسکن شهر تهران براساس قیمت پایه اول فروردین1400، معادل 11.6درصد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده و 4.2درصد کمتر از رشد قیمت دلار افزایش پیدا کرده و درصورت تداوم این وضعیت می‌توان به تخلیه تدریجی حباب قیمتی آن از طریق اصلاح زمانی امیدوار بود.

فرایند اصلاح قیمت‌های چسبنده
تازه‌ترین اطلاعاتی که بانک مرکزی منتشر کرده نشان می‌دهد در مردادماه، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با 3.1درصد افزایش نسبت به‌ماه قبل به مرز 31میلیون تومان رسیده و 34درصد بالاتر از میانگین قیمت در مردادماه سال قبل ایستاده؛ آن ‌هم در شرایطی که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در این‌ماه معادل 43.2درصد بوده است. به‌عبارت‌دیگر میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مرداد1400 نسبت به مرداد سال قبل 9.2درصد کمتر از میانگین افزایش قیمت کالاهای مصرفی در همین بازه زمانی رشد کرده است. 
بررسی روند تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن شهر تهران در 5‌ماه سپری شده از سال‌جاری نشان می‌دهد که این شاخص در روندی نزولی از 91.7درصد در فروردین به 34درصد در مردادماه رسیده و درصورت تداوم ثبات نسبی اقتصاد، به‌ویژه حفظ تعادل در قیمت دلار، امکان آرام‌تر شدن آهنگ رشد قیمت مسکن و حتی توقف آن در ماه‌های آتی نیز وجود دارد. این حالت می‌تواند ورود بازار مسکن به وضعیت تخلیه حباب قیمتی تعبیر شود؛ هرچند این تخلیه حباب فقط از مسیر ثابت ماندن یا رشد اندک قیمت مسکن در برابر رشد روزافزون نرخ تورم حاصل می‌شود و با تعبیر کف جامعه از تخلیه حباب با ارزان شدن قیمت مناسبتی ندارد. 
این اتفاق پیش ‌از این نیز در سال92 و همزمان با پایان دوره تنش اقتصادی رخ داد و در شرایطی قیمت مسکن شهر تهران از محدوده 4میلیون تومان برای هر مترمربع در سال92 تا حوالی 4.5میلیون تومان در اواسط سال1396 رشد کرد که نرخ تورم و بازدهی سپرده بانکی در این دوره بیش از 50درصد بود. به‌عبارت‌دیگر مسکن در این دوره زمانی با وجود رشد حدود 10 تا 15درصدی، در مقایسه با نرخ تورم حدود 30 تا 35درصد ارزش خود را از دست داد و عملا ارزان‌تر شد. نکته قابل‌توجه این است که به‌واسطه تفاوت قابل‌تأمل ارزش مسکن با سرمایه، پس‌انداز و درآمد طبقه متوسط شهری در ایران، تخلیه حباب قیمتی این بازار از این شیوه تقریبا هیچ گشایشی برای متقاضیان مصرفی در پی ندارد و فقط زمینه را برای خرید به‌صرفه و بازده چشمگیری را برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان مسکن فراهم می‌آورد.

مسکن مرداد در آینه آمار
گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه سال1400 حاکی از رشد ملایم قیمت و تعداد معاملات این بازار است. براساس این گزارش در مردادماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5هزار و499واحد مسکونی رسیده که نسبت به‌ماه قبل 8.4درصد افزایش و نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 39.4درصد کاهش نشان می‌دهد. همزمان میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در این‌ ماه با افزایش 3.1درصدی توانسته است قله تاریخی خود را بشکند و به رقم 30میلیون ‌و970هزار تومان برسد. این رقم 34درصد بیش از میانگین قیمت مسکن در مرداد سال قبل است.
در معاملات مردادماهی بازار مسکن، سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت از کل معاملات باز هم کاهش پیدا کرده و افت 5.3درصدی نسبت به‌ ماه قبل به 33.2درصد رسیده است که از ضعف تولید و کاهش استقبال از خرید واحدهای نوساز و کم‌سن به‌واسطه قیمت بالای آنها حکایت دارد. در این ‌ماه همچنان منطقه5 به‌عنوان بورس مسکن تهران رکورددار بیشترین معامله بوده و 16.1درصد از کل معاملات را به‌خود اختصاص داده است. در معاملات مردادماه، منطقه یک نیز با میانگین قیمت 64میلیون و 560هزار تومان برای هر مترمربع زیربنا همچنان عنوان گران‌قیمت‌ترین منطقه تهران را یدک می‌کشد و در مقابل منطقه18 با میانگین قیمت 14میلیون‌و410هزار تومان عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران را حفظ کرده است.

 مکث
مسکن طبقه متوسط و مستأجران

دوره انتظار طبقه متوسط تهرانی برای خرید خانه به بالای 75سال رسیده و با این شرایط بخش عمده این افراد برای خرید مسکن مصرفی یا سرمایه‌گذاری ناچار هستند برای خرید خانه به سمت واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت حرکت کنند. بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات مسکن شهر تهران برحسب میانگین قیمت نشان می‌دهد در مردادماه، واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 15تا 20میلیون تومان با سهم 17.2درصدی، بیشترین سهم از معاملات را به‌خود اختصاص داده و درمجموع 59.4درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تهران معامله شده است. همچنین بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنا نیز حاکی از این است که در مردادماه بیشترین سهم از معاملات مسکن تهران به واحدهایی با زیربنای تا 60مترمربع با سهم 14.9درصد اختصاص داشته و درمجموع 57درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص پیدا کرده است. از سوی دیگر واحدهای مسکونی با ارزش یک تا 1.5میلیارد تومان با سهم 18.3درصدی بیشترین سهم از معاملات را داشته‌اند و حدود 50.6درصد از کل معاملات به واحدهای با ارزش کمتر از 2میلیارد تومان اختصاص پیدا کرده است. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و کل مناطق شهری در این‌ماه نیز از تداوم روند نسبتا تند رشد تورم اجاره حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که این شاخص در تهران 37.8 و در کل مناطق شهری 41.2درصد نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.