قد مسکن از عمر طبقه متوسط گذشت

میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 30میلیون تومان رسیده و در این شرایط یک خانوار متوسط تهرانی به‌طور میانگین باید برای خرید یک دستگاه آپارتمان 75متری با پس‌انداز یک‌سوم کل درآمد سالانه خود، 77سال منتظر بماند؛ این درحالی است که سن امید به زندگی در ایران 76سال برآورد شده است.
به گزارش همشهری، بررسی‌ها نشان می‌دهد درصورتی‌که قیمت مسکن و درآمد خانوارها در سال 1400معادل میانگین 30سال اخیر افزایش پیدا کند، شاخص دسترسی خانوارهای طبقه متوسط تهرانی برای خانه‌دار شدن، یعنی تعداد سال‌هایی که باید کل درآمد خود را برای خرید خانه پس‌انداز کنند به 25.5 سال خواهد رسید و آنها با فرض پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود در طول سال، بعد از 77سال می‌توانند یک واحد آپارتمان 75متری در منطقه متوسط تهران خریداری کنند. البته این سناریو به قیمت امروز و با فرض ثبات ارزش ریال و تثبیت درآمد خانوار و قیمت مسکن شدنی است و هرگونه تغییر در این شاخص‌ها می‌تواند دوره ‌انتظار را نیز تغییر دهد.

یک عمر انتظار
محاسبات شاخص دسترسی مسکن براساس آمارهای بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که میانگین ارزش یک واحد آپارتمان 75متری مطابق با الگوی مصرف در شهر تهران با قیمت‌های فعلی به 2میلیارد و 300میلیون تومان رسیده که در بهترین سناریو تقریباً 24برابر میانگین کل درآمد یک خانوار‌ تهرانی در سال 1399است. بررسی‌های تغییر درآمد خانوارهای تهرانی در 30سال اخیر از میانگین رشد 21.6درصدی درآمد خانوارها در هر سال حکایت دارد. با این حساب، با فرض اینکه درآمد خانوار‌های تهرانی در سال 1400به‌اندازه میانگین 29سال اخیر رشد کند و قیمت مسکن بدون هیچ تغییری تا پایان سال ثابت بماند، باز هم میانگین ارزش یک آپارتمان 75متری در تهران حدود 20برابر میانگین درآمد سالانه یک خانوار تهرانی خواهد بود و طول دوره انتظار برای خرید مسکن باز هم به حوالی 60سال می‌رسد؛ این در حالی است که سال گذشته، ایرج حریرچی، معاون وزیر بهداشت در یک برنامه تلویزیونی، سن امید به زندگی در ایران را بالای ۷۶سال عنوان کرده بود. به‌عبارت‌دیگر، اگر سرپرست یک خانوار تهرانی از بدو رسیدن به سن قانونی یعنی 18سالگی مستقل شود و بخواهد با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود خانه بخرد، به‌طور میانگین در بهترین سناریو باید 78سال عمر کند و در سناریوی محتمل نیز با فرض ثبات شرایط موجود تا 95سالگی قادر به خرید یک آپارتمان 75متری در منطقه متوسط تهران نخواهد بود.
به گزارش همشهری، مرکز آمار ایران در گزارش مربوط به هزینه و درآمد خانوارهای کشور در سال 1399، میانگین کل درآمد یک خانوار تهرانی در این سال را 95میلیون و 701هزار تومان برآورد کرده است؛ یعنی به‌طور میانگین هر خانوار تهرانی در سال قبل ماهانه 7میلیون و 975هزار تومان درآمد داشته که البته با توجه به اختلاف دوبرابری آن با حداقل مزد قانون کار، رقم بزرگی محسوب می‌شود و می‌تواند برای بسیاری از خانوارهای تهرانی مصداق پیدا نکند، اما حتی اگر این مبلغ به‌عنوان میانگین کل درآمد یک خانوار تهرانی پذیرفته شود، باز هم در مقایسه با ارزش ریالی مسکن حرفی برای گفتن نخواهد داشت.

قدرت 5برابری مسکن به درآمد
بررسی آمارهای مربوط به تغییرات درآمد خانوارهای تهرانی و تحولات قیمت مسکن از سال 1371تا سال 1399حاکی از این است که در این دوره 29ساله، درآمد خانوارهای تهرانی حدود 22هزار و 460درصد رشد کرده و از حدود 424هزار تومان در سال 1371به 95میلیون و 701هزار تومان در سال 1399رسیده است. در مقابل اما، شیب افزایش قیمت مسکن در این دوره 29ساله بسیار بیشتر بوده و میانگین قیمت هر آپارتمان 75متری مطابق با الگوی مصرف از حدود 2میلیون و 170هزار تومان در سال 1371به حوالی 2میلیارد و 270میلیون تومان در سال 1399رسیده است.
به‌عبارت‌دیگر، رشد قیمت مسکن در این دوره زمانی 4.65برابر میزان رشد درآمد خانوارهای تهرانی بوده و برای همین دوره انتظار خرید مسکن که در سال 71کمتر از 18سال بوده، در سال گذشته از 71سال هم عبور کرده است. به‌عبارت‌دیگر، در سال 1371یک خانوار متوسط تهرانی می‌توانست با پس‌انداز کل درآمد خود در 6سال، یک آپارتمان 75متری در منطقه متوسط تهران خریداری کند، اما همین خانوار متوسط تهرانی در سال 1399باید کل درآمد خود در 25سال را برای خرید همان آپارتمان 75متری اختصاص دهد. البته فراز و فرود تورم و رکود و رونق متوالی بازار مسکن، در میان‌مدت می‌تواند رابطه میان درآمد و قیمت مسکن را تغییر دهد و دوره انتظار را کم یا زیاد کند؛ به‌گونه‌ای که مثلاً در سال 1379، پس از راکد شدن بازار مسکن و تداوم رشد درآمد خانوارها، بهترین شرایط برای خانه‌دار شدن ایجاد شده و یک خانوار متوسط تهرانی توانسته با اختصاص درآمد 3.9سال خود، یک آپارتمان متوسط 75متری خریداری کند، اما خانوارهایی که باوجود قدرت خرید در آن سال نسبت به تأمین مسکن موردنیاز خود اقدام نکرده‌اند، تقریباً در هیچ سال دیگری چنین فرصتی را به‌دست نیاورده‌اند.

پرش‌های 7.2درصدی رؤیای مسکن
درآمد خانوارها و ارزش مسکن در 29سال گذشته متوالی و ناهمگون بوده، اما به‌طور میانگین درآمد خانوارهای تهرانی در این دوره سالانه 21.6درصد و ارزش مسکن سالانه 30.4درصد افزایش پیدا کرده است. البته به واسطه اینکه همواره ارزش مسکن معادل چندین سال درآمد یک خانوار بوده، افزایش 30.4درصدی ارزش آپارتمان در هر سال می‌تواند دوره انتظار خرید مسکن را به میزان قابل‌توجهی نسبت به سال قبل افزایش دهد. با این تفاصیل، نکته قابل تأمل این است اگر در سال‌جاری و سال‌های بعد نیز روند افزایش درآمد خانوار و افزایش قیمت مسکن طبق الگوی 29سال گذشته ادامه پیدا کند، طول دوره انتظار مسکن سالانه بیش 7.2درصد افزایش می‌یابد و حداقل روی کاغذ، هیچ راهی برای تحقق رؤیای خانه‌دار شدن طبقه متوسط شهری با اتکا به دستمزد ناشی از کار باقی نمی‌ماند. به‌عبارت‌دیگر، با فرض تداوم الگوی 29ساله افزایش درآمد خانوار و قیمت مسکن در شهر تهران، میانگین دوره انتظار خانوارهای تهران برای خرید مسکن که در گذشته 71سال بوده، در سال‌جاری به حدود 77سال و در سال آینده به بیش از 81سال خواهد رسید. البته در این میان ممکن است با راکد شدن بازار مسکن در یک یا چند سال، افزایش دوره انتظار هم متوقف شود، اما بعد از آن با نخستین جهش قیمت مسکن، طول دوره انتظار برای خرید مسکن نیز جهش خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، نظیر این اتفاق در سال‌های 86، 89و 97به وضوح تجربه شده؛ به‌گونه‌ای که در سال 86یکباره با جهش قیمت مسکن، دوره انتظار خرید مسکن 5سال (معادل 29درصد) افزایش پیدا کرده، در سال 89حدود 12سال (معادل 52درصد) و در سال 97حدود 28سال (معادل 93درصد) بیشتر شده است.  روایت دیگر این آمار و ارقام این است که به‌دلیل کاهش پیوسته قدرت خرید خانوارها در برابر تورم و افت ارزش ریال و همچنین حفظ و به‌روزرسانی ارزش مسکن در مصاف با تورم و جهش نرخ ارز، همواره تحقق رؤیای خرید مسکن مناسب توسط خانوارها سخت‌تر می‌شود.