دست‌اندازهای تولید انبوه مسکن

اطلاعات مستند از رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش هزینه عوامل دخیل در ساخت‌وساز مسکن و پروژه‌های عمرانی حکایت دارد؛ تورم بیش از 100درصدی مصالح ساختمانی با رشد چشمگیر هزینه نیروی انسانی و متخصص، چالش‌های جدی تولید مسکن انبوه دولتی در شرایط فعلی است که در کنار محدودیت‌های پولی و مالی دولت، می‌تواند تحقق رؤیای حل مشکل مسکن را سخت‌تر کند.
به‌گزارش همشهری، براساس طرح جهش تولید و تأمین مسکن، دولت موظف است پس از بازنگری طرح جامع مسکن، تأمین نیاز سالانه مسکن را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی و مستند به این مطالعات، در مناطق شهری و روستایی در دستور کار قرار دهد؛ اما در 4سال نخست اجرای این قانون، دولت باید به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی و اقدام کند که سالانه حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی کشور تولید و عرضه شود.

تکلیف قانون برای ساخت مسکن
از کلیات طرح مجلس برای تولید سالانه حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در 4سال آینده چنین برمی‌آید که این طرح با اتکا به واگذاری زمین دولتی و با استفاده از تسهیلات بانکی قابل‌توجه اجرا خواهد شد. البته در این طرح تمهیداتی نیز برای ایجاد هم‌افزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن درنظر گرفته شده که براساس آن، حساب واحدی تحت عنوان حساب ملی مسکن از محل منابع مالیات‌های مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش‌بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال اصل ‌و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، منابع وقف و خیّران و سایر منابع مشابه نزد بانک عامل این بخش افتتاح شود که یکی از ثمرات آن پرداخت یارانه سود به خریداران مسکن دولتی جدید خواهد بود. این مسئله تا حدودی می‌تواند بار مالی بازپرداخت اقساط این طرح را برای متقاضیان کاهش دهد. اما نکته اصلی اینجاست که با درنظرگرفتن هزینه‌های واقعی تولید مسکن، هزینه تمام‌شده ساخت واحدهای مسکونی در این طرح به چه اندازه است و آیا متقاضیان قادر به پرداخت آورده مورد نیاز و بازپرداخت اقساط هستند یا نه. نکته دیگر اینکه در طرح مجلس برای جهش تولید و تأمین مسکن، در کنار موظف‌کردن وزارت راه و شهرسازی نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن صرفاً به‌صورت اجاره ۹۹‌ساله، وزارت صنعت، معدن و تجارت نیز مکلف شده است مصالح ساختمانی مهم تولید مسکن را با قیمت مصوب شورای رقابت (که پس از کسر سهم یارانه‌های دریافتی مصالح ساختمانی از قیمت تمام‌شده مصالح ساختمانی محاسبه خواهد شد) برای پروژه‌های مشمول این قانون فراهم کند. با همه تفاصیل، می‌توان گفت مسکن جدید دولتی که آمیخته‌ای از تجربیات مسکن مهر و مسکن ملی است، با حذف قیمت زمین و همچنین واقعی‌سازی هزینه نهاده‌های بااهمیت ساخت‌وساز، تولید می‌شود و قیمت تمام‌شده آن در مقایسه با ساخت‌وساز آزاد تا حدودی متفاوت است؛ اما بنا به ذات بازار نهاده‌های ساختمانی، این تفاوت نمی‌تواند آن‌قدر زیاد باشد که بتواند مسکن جدید دولتی را به‌عنوان یک‌راه ارزان خانه‌دارشدن معرفی کند. یکی از نقاط اتکای این طرح، استفاده از تسهیلات کلان بانکی برای ساخت پروژه‌هاست و بر همین اساس بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مکلف شده‌اند حداقل ۲۵درصد از تسهیلات پرداختی از محل منابع داخلی خود را در هرسال مالی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند که 20درصد از این تکلیف 25درصدی به ساخت واحدهای موضوع این طرح اختصاص خواهد یافت و ۵درصد باقی‌مانده مربوط به خرید و تعمیرات مسکن خواهد بود.

خرج و برج مسکن دولتی جدید
در طرح اولیه مجلس، مبلغ تسهیلات تکلیفی بانک‌ها برای ساخت مسکن دولتی معادل 160هزار میلیارد تومان در سال اول بود و باید در سال‌های بعد حداقل 20درصد افزایش می‌یافت. با لحاظ کردن این ارقام، سهم هر واحد مسکن دولتی از کل تسهیلات در سال اول، حدود 160میلیون تومان برآورد می‌شود که تقریباً در حدود تسهیلات اختصاص یافته به مسکن ملی است و تنها وجه تمایز آن، تغییر احتمالی نرخ سود خواهد بود. 
با این حساب، اگر تسهیلات موردنظر قانونگذار برای مسکن جدید دولتی محقق شود، هرگونه افزایش یا کاهش در هزینه ساخت مسکن باید از محل آورده متقاضی یا یارانه بلاعوض دولتی تأمین شود. در این مورد، گرچه با قیمت‌گذاری دستوری مصالح ساختمانی بااهمیت و تکلیف وزارت صنعت برای تأمین این نهاده‌ها، هزینه ساخت‌وساز نسبت به مسکن ملی نیز مناسب‌تر خواهد بود اما در مقابل، آنگونه که آمارهای مربوط به رشد هزینه نهاده‌های ساختمانی و عوامل دخیل در ساخت پروژه‌ها حکایت دارد، تمهیدات قانونگذار برای مناسب‌سازی قیمت تمام‌شده مسکن دولتی در میان‌مدت بی‌اثر و حتی مغلوب بازار خواهد شد و همین مسئله به بالارفتن تعهدات مالی متقاضیان مسکن جدید دولتی و ناتوانی آنها از ادامه مشارکت منجر می‌شود. در این وضعیت، دولت آینده که حتی وعده حذف آورده اولیه متقاضیان در ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را داده است، چاره‌ای ندارد جز اینکه از منابع مشارکتی نهادها و سرمایه‌گذاران استفاده کند و برای بازپرداخت و تسویه این منابع با استفاده از اوراق خزانه یا تهاتر دارایی‌های دولتی برنامه بریزد و یا دست‌به‌جیب شود و از منابع نداشته خزانه یا چاپ پول و خط اعتباری، سهم متقاضیان این طرح را بیت‌المال به‌صورت بلاعوض متقبل شود.

تورم نهاده‌ها و عوامل تولید مسکن
در شرایط فعلی، متوسط هزینه احداث هر مترمربع زیربنا در طرح مسکن ملی معادل 3.7میلیون تومان اعلام شده که البته براساس برخی اظهارنظرها، به‌واسطه تورم نهاده‌های ساختمانی می‌تواند برای قراردادهای جدید تا 4.9میلیون تومان نیز افزایش پیدا کند. با توجه به قرابت‌هایی که میان طرح مجلس برای تولید مسکن دولتی و طرح مسکن ملی وجود دارد، اگر قیمت نهاده‌های ساختمانی باثبات باشد، می‌توان امیدوار بود که با قیمت‌گذاری نهاده‌های بااهمیت و ادای تکلیف وزارت صنعت برای تأمین نهاده‌های مورد نیاز طرح، هزینه تمام‌شده این طرح از مسکن ملی نیز کمتر باشد. اما در این میان بررسی آمارهای رسمی مربوط به قیمت نهاده‌های ساختمانی و عوامل تولید مسکن و پروژه‌های عمرانی نشان می‌دهد که مسیر پرفراز و نشیبی برای ارزان‌سازی مسکن وجود دارد و تولید سالانه یک‌میلیون مسکن با چالش‌هایی در این حوزه مواجه خواهد بود؛ به‌خصوص که صرف تقاضای ناشی از این ساخت‌وساز گسترده نیز به افزایش چشمگیر تقاضا در بازار نهاده‌های ساختمانی و افزایش قیمت آن دامن خواهد زد. اطلاعات مرکز آمار ایران از جهش قابل‌توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی حکایت دارد، به‌گونه‌ای که قیمت گروه لوله و پروفیل‌های فولادی مورد مصرف در سازه با رشد 2.4برابری قیمت در سال99 نسبت به سال قبل مواجه شده و گروه میلگرد نیز جهش 2.1برابری قیمت را تجربه کرده است. این آمارها همچنین از تورم 60 تا 90درصدی گروه آجر و سفال، تورم بالای 50درصدی گروه سنگ و افزایش دوبرابری گروه بتن و مصنوعات سیمانی و... حکایت دارد که تخلیه آن در هزینه ساخت، افزایش قیمت تمام‌شده مسکن دولتی را ناگزیر خواهد کرد. از سوی دیگر، افزایش 40تا100درصدی دستمزد نیروی انسانی دخیل در ساخت‌وساز مسکونی و پروژه‌های عمرانی، یکی از اجزای لاینفک قیمت تمام‌شده مسکن است که کاهش آن نیز با توجه به الزام متناسب‌سازی دستمزد و هزینه معیشت میسر نیست و با توجه به ضریب اهمیت حدود 20تا25درصدی نیروی انسانی در امر ساخت‌وساز، اثرگذاری تورم آن بر هزینه مسکن دولتی نیز قابل‌چشم‌پوشی نخواهد بود. نکته دیگر هزینه استفاده از تجهیزات مورد نیاز در ساخت‌وساز نظیر کامیون، جرثقیل، بیل مکانیکی، لودر، تراک میکسر و... است که طبق اعلام مرکز آمار ایران در نیمه دوم سال گذشته در مقایسه با سال قبل از آن، با تورم 50تا130درصدی مواجه بوده و عملاً هزینه ساخت‌وساز را افزایش داده است. به گزارش همشهری، همه این آمار و ارقام از کار سخت دولت در اجرای طرح تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی حکایت دارد و مسئله مهم‌تر این است که اگر دولت برای عمل به این کار سخت، حاضر به استفاده از هر مسیر و ابزاری شود، تبعات احتمالی آن برای جامعه و اقتصاد به‌مراتب از کمبود مسکن بیشتر و شدیدتر خواهد بود؛ اتفاقی که برای بخشی از مسکن مهر در دولت قبل رخ داد و به رشد نقدینگی، جهش تورم و ورشکستگی برخی کارفرمایان این پروژه منجر شد.