منطقه ۱۵ طی ۳ سال متوالی رتبه اول تجمیع پلاک‌ها برای نوسازی بافت فرسوده را به خود اختصاص داده است
خانه نو مبارک همسایه
سارا جعفرزاده
بحث نوسازی بافت فرسوده چند سالی است در شهر تهران داغ است و در این میان تجمیع بافت‌های فرسوده در مناطق جنوبی بیشتر دیده می‌شود.
از جمله در منطقه ۱۵ که یکی از مناطق ویژه در این خصوص است و در بیشتر محله‌های کم برخوردار خود بافت فرسوده دارد. در چنین شرایطی، این منطقه در طول ۳ سال اخیر اقداماتی برای نوسازی بافت فرسوده انجام داده که باعث شده در تجمیع پلاک‌های فرسوده شهر تهران، عنوان منطقه سرآمد را به خود اختصاص دهد. این درحالی است که منطقه ۱۵ در محله‌هایی مانند اتابک، مینابی، مظاهری، ولی‌عصر(عج) و طیب با بافت‌های فرسوده قابل توجه مواجه است.
در این میان محله مینابی صدور بیشترین پروانه تجمیع را به خود اختصاص داده و در صدر قرار گرفته و محله‌های ولی‌عصر(عج) و طیب هم به‌ترتیب در رده دوم و سوم صدور پروانه تجمیع قرار گرفته‌اند. نکته جالب توجه اینکه اهالی در بافت فرسوده بیش از گذشته تمایل به تجمیع دارند و بخشی از آن مربوط به تسهیلاتی است که توسط شهرداری به مالکان پلاک‌های فرسوده ارائه می‌شود.
یکی از محله‌هایی که در بحث تجمیع و نوسازی بافت‌های فرسوده آمار بالایی نسبت به سایر محله‌ها دارد، محله مینابی است. این محله در سال ۱۳۴۱ شکل گرفته و از شمال به خیابان خاوران، از جنوب به بزرگراه بعثت، از شرق به خیابان اتابک و از غرب به خیابان انورزاده راه دارد. محله مینابی نخست به شکل زمین‌های کشاورزی بوده که اهالی به علت کمبود امکانات و بدون تغییر کاربری زمین‌ها، منازل کوچک و پرتراکمی در این زمین‌ها ساختند و در نهایت چنین محله‌ای از حومه وارد شهر شده و در حال حاضر بافت آن فرسوده است. «خدیجه رضایی» کارشناس معاونت شهرسازی و معماری شهرداری منطقه ۱۵ در خصوص بیشترین آمار پروانه تجمیع در این محله می‌گوید: «در حال حاضر محله مینابی با ۹۴ پروانه تجمیع شامل ۳۸۶ پلاک در صدر بیشترین‌درصد تجمیع قرار گرفته و محله ولی‌عصر(عج) با با ۸۱ تجمیع و ۳۷۹ پلاک در رتبه دوم و محله طیب با ۵۷ تجمیع و ۲۷۱ پلاک در رتبه سوم قرار گرفته است.»
- ۳ محله در قلب بافت فرسوده
با بررسی‌های صورت گرفته می‌توان دریافت که در حال حاضر ۳ محله مینابی، ولی‌عصر(عج) و طیب بیشترین میزان صدور پروانه تجمیع و نوسازی را به خود اختصاص داده‌اند. در این محله‌ها با مشکلاتی از جمله تراکم بالای جمعیت، تراکم املاک ریزدانه، فرسودگی بنا، گذرهای کم‌عرض و باریک، عدم تمایل به نوسازی به دلیل مشکلات مالی و عدم توافق همسایگان برای تجمیع مواجه هستیم اما این درحالی است که کارشناسان دفاتر توسعه محله با شناسایی املاک کلنگی فرسوده از مالکان این املاک دعوت می‌کنند تا در دفاتر توسعه محله حاضر شوند و بر سر تجمیع توافق کنند.
در این میان تسهیلاتی از جمله طراحی رایگان نما، رسیدگی بدون نوبت به پرونده‌های تجمیعی، و تسهیلات دیگر از جمله وام به این مالکان تعلق می‌گیرد. البته و با این وجود، باز هم تعدادی از مالکان به دلایل مختلف تمایل به تجمیع و نوسازی ندارند. بر اساس آمارهای موجود، اکنون محله طیب با ۵ هزار و ۳۷۷ پارسل فرسوده مصوب و محله ولی‌عصر(عج) با ۴ هزار و ۸۷ پارسل فرسوده مصوب و محله مینابی با ۴ هزار و ۴۳۳ پارسل فرسوده مصوب در منطقه ۱۵ جزو محله‌های بافت فرسوده هستند.
- نوسازی ملک ریزدانه به‌صورت فردی ارزش ندارد
یکی از مشکلاتی که ساکنان بافت فرسوده دارند، ریزدانگی و متراژ کم بنا است. در این شرایط تجمیع بهترین راهکار برای مالک محسوب می‌شود و جایگزین ساخت تفکیکی است. «علی زمانی» یکی از ساکنان محله طیب در خصوص مزایای تجمیع می‌گوید: «اینکه فردی بتواند ملک کلنگی خود را به‌صورت فردی بکوبد و بسازد قطعاً بهتر است.
اما نکته اینجاست که در محله طیب بیشتر خانه‌های کلنگی در بافت فرسوده ریزدانه و با متراژ کم هستند و برای مالک صرفه اقتصادی ندارد که بخواهد در این متراژ نوسازی انجام دهد. من در محله طیب یک خانه کلنگی ۶۰ متری داشتم که هر روز یک طرف دیوار حیاطم ترک می‌خورد و با یک باران، آب از سقف وارد خانه می‌شد. از طرفی تأمین هزینه ساخت به‌صورت فردی برایم امکان‌پذیر نبود. این بود که با پیشنهادات کارشناسان دفتر توسعه محله طیب با تجمیع و نوسازی با چند پلاک دیگر موافقت کردم که خوشبختانه در حال حاضر در یک واحد ۸۰ متری سکونت دارم و از تجمیع بسیار راضی هستم و دیگر از مشکلات ملک فرسوده خبری نیست.»
- بهبود وضعیت ظاهری بافت فرسوده
وجود خانه‌های کلنگی با ظاهر فرسوده یکی از معضلات محله‌های منطقه ۱۵ است. تصور کنید وارد کوچه بن‌بستی می‌شوید که در هر دو طرف کوچه وجود خانه‌های کلنگی فرسوده باعث ایجاد چهره بد و نامناسب شده و اهالی رغبتی برای گذر از این کوچه ندارند. در این شرایط اهالی می‌توانند با توافق بر سر تجمیع با سایر همسایگان پلاک‌های فرسوده، وضعیت ظاهری گذر را بهبود ببخشند.
«سکینه مولایی» یکی از ساکنان بافت فرسوده در محله مینابی که اوایل امسال ملک خود را با همسایگانش تجمیع کرده، امید دارد وضعیت نابه‌سامان کوچه بعد از ساخت ۵ پلاک فرسوده بهبود یابد. او می‌گوید: «وجود خانه‌های کلنگی که برخی از آنها عقب‌نشینی دارند و برخی دیگر ندارند باعث شده بود وضعیت ظاهری کوچه‌مان امکانات و زیبایی لازم را نداشته باشد. همیشه وقتی همسایگان می‌خواستند خودرو خود را داخل کوچه بیاورند با معضل کم‌عرض بودن کوچه و نبود جای پارک مواجه بودند، هر چند خانه من هنوز تکمیل نشده اما می‌دانم که وضعیت خوبی در انتظار همسایگان است و با تأمین پار کینگ مشکل همسایگانی هم که خودرو دارند، رفع می‌شود.»
- پایداری بنای ساختمان
ریزدانگی و ناپایداری بناها مهم‌ترین معضل بافت‌های فرسوده است که در این حالت روش تجمیع به‌عنوان ضرورتی انکارناپذیر مطرح می‌شود. «ایران محمدی» یکی از اهالی محله ولی‌عصر(عج) که هر سال به دلیل ناپایداری بنای ملک خود مجبور به بازسازی و تعمیرات می‌شد، در این‌باره می‌گوید: «درست است که ملک کلنگی ارزش زیادی دارد اما ملک من متراژ کمی داشت و متأسفانه در بافت فرسوده واقع شده بود.
هر سال به دلیل ناپایداری بنا مجبور به بازسازی و تعمیرات می‌شدم که برایم هزینه بسیاری داشت. در آخر باز هم ملک من کلنگی بود و فرسوده و در نهایت بعد از کلی سختی به تجمیع راضی شدم. در حال حاضر ۲ سال است که به جای سکونت در یک ملک فرسوده در یک آپارتمان نوساز سکونت دارم و حداقل از این بابت خیالم راحت است که بنای ساختمان مستحکم است و حالا حالاها نیاز به بازسازی ندارد.»
- تجمیع یک تیر و چند نشان است
وقتی صحبت از ملک کلنگی می‌شود ناخودآگاه یک خانه ویلایی قدیمی در ذهنمان تداعی می‌شود اما این در حالی است که املاک کلنگی در بافت فرسوده به‌صورت تفکیکی ارزش چندانی ندارند و کمتر کسی تمایل به خرید یا حتی اجاره چنین ملکی دارد. اگر کسی هم پیدا شود که خریدار چنین ملکی باشد، می‌خواهد به پایین‌ترین قیمت ممکن ملک را بخرد.
از طرفی چون مالکان چنین خانه‌هایی در بافت فرسوده عموماً افرادی با درآمد متوسط و بازنشسته هستند، توانایی ساخت به‌صورت تفکیکی و اطلاعاتی در خصوص تجمیع ندارند. در این شرایط اگر تجمیع صورت بگیرد با یک تیر چند نشان هدف گرفته می‌شود. ملک ارزش پیدا می‌کند، محله ایمن‌سازی و از ظرفیت‌های مغفول استفاده می‌شود و حیات به محله‌ای که قبلاً شهروندان با نام بافت فرسوده می‌شناختند، برمی‌گردد. از طرفی مالکان پلاک‌های فرسوده می‌توانند از تسهیلاتی که شهرداری برای تجمیع و نوسازی برای آنها در نظر می‌گیرد، بهره‌مند شوند.
- اختلاف نظر بر سر تجمیع
یکی از مراحل ابتدایی نوسازی در بافت فرسوده توافق مالکان پلاک‌های فرسوده بر سرتجمیع است که متأسفانه در این خصوص به دلیل اختلاف نظر برخی از مالکان بر سر تجمیع با یکدیگر به توافق نمی‌رسند و تجمیع انجام نمی‌شود.
«حسین مهماندوست» پیرمرد ۶۰ ساله‌ای که ساکن محله اتابک است و در خصوص عدم توافق همسایگانش برای تجمیع می‌گوید: «حدود ۱۰ سال است که با چند نفر از همسایگانم تصمیم به تجمیع و نوسازی ملک کلنگی خود گرفته‌ایم اما متأسفانه یکی از همسایگان برای تجمیع رضایت نمی‌دهد و از طرفی چون ملک این همسایه میان ملک من و همسایه دیگر قرار گرفته است به هیچ‌وجه نمی‌توانم با آن همسایه تجمیع کنم. بارها کارشناسان دفتر توسعه محله اتابک در این زمینه با این همسایه گفت‌وگو کرده‌اند اما او حاضر نیست خانه حیاط‌دار خود را بدهد و به جایش آپارتمان بگیرد. این‌گونه است که ۱۰ سال است که با این همسایه به توافق نمی‌رسیم. در این زمینه باید شهرداری قانونی برای عدم توافق همسایگان وضع کند آخر من چند سال دیگر زنده هستم که بتوانم در یک خانه آپارتمانی و تمیز زندگی کنم.»
- منطقه ۱۵ سرآمد تجمیع پلاک بافت فرسوده تهران
طی ۳ سال متوالی بالاترین‌درصد تجمیع پلاک‌های نوسازی شده در بافت فرسوده پایتخت بر اساس آمار معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در منطقه ۱۵ انجام شده است. «وحیدرضا انارکی محمدی» شهردار منطقه در این‌باره می‌گوید: «۹۵درصد پلاک‌های تجمیعی از کل پلاک‌های نوسازی شده در سال ۱۳۹۹ انجام و متوسط تعداد پلاک تجمیعی آن ۴. ۳ بوده است. این رقم در سال ۱۳۹۸ که شامل ۸۸درصد پلاک‌ها با متوسط تعداد پلاک تجمیعی ۳. ۹ و در سال ۱۳۹۷ پلاک‌های تجمیعی از کل پلاک‌های نوسازی شده ۹۳. ۸درصد با متوسط تعداد پلاک تجمیعی ۳. ۷ بوده است که جا دارد از اعتماد شهروندان و نیز همت همکارانم برای تحقق این موضوع قدردانی کنم.»
شهردار منطقه با اشاره به اینکه تجمیع در نقطه مقابل تفکیک به کار برده می‌شود و بر اساس آن چند مالک برای بهره‌مندی از تسهیلاتی که دولت و شهرداری پیش‌بینی کرده، اقدام می‌کنند ادامه می‌دهد: «تجمیع املاک ضمن ادغام قطعات ریزدانه با مرتب‌سازی و برنامه‌ریزی، راهکارهای مناسبی برای بهبود وضعیت بافت و ایجاد ارزش افزوده مربوط به ساخت اراضی بین مالکان و متولیان است و به‌عنوان یک ابزار برنامه‌ریزی شهری، توسعه شهری را تسهیل می‌کند.»
محمدی می‌افزاید: «با اجرای طرح‌های تجمیع در بافت‌های فرسوده شهری، ایمن سازی، تعادل بخشی، حیات بخشی و ظرفیت‌سازی بافت‌های فرسوده تحقق می‌یابد و شهروندان می‌توانند از تراکم ساختمانی بیشتری استفاده کنند. نوسازی مقرون به صرفه خواهد بود و قیمت ساخت‌وساز کاهش می‌یابد و ارتقای کیفیت فضایی پس از نوسازی سبب می‌شود که ارزش اقتصادی پلاک‌ها بیشتر شود.
شهروندان باید مطلع شوند با تجمیع پلاک‌های ریزدانه هیچ حقی از آنها ضایع نمی‌شود و حتی پلاک‌های آنان ارزش افزوده پیدا می‌کنند و در صورت تجمیع تمام پلاک‌های اطراف یک بن‌بست، گذر به رایگان از سوی شهرداری و به‌عنوان مشوق در امر نوسازی به مالکان اطراف بن‌بست واگذار می‌شود.»شهردار منطقه می‌گوید: «تشکیل جلسات مشاوره و راهنمایی ذینفعان، استفاده از توان دفاتر توسعه محله‌ای به‌عنوان بازوی اجرایی منطقه در امر تسهیل‌گری از جمله اقدامات این منطقه برای تسریع در نوسازی و تجمیع بافت فرسوده است.»
