تقلای بازار مسکن برای فرار از رکود تورمی

آمارهای رسمی از کاهش 1.8درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت1400 حکایت دارد؛ کاهشی که نتیجه سنگین‌تر شدن کفه افت قیمت در 11منطقه تهران در مقابل رشد قیمت در 11منطقه دیگر از پایتخت بوده است.
به‌گزارش همشهری، اطلاعات منتشر شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی در مورد تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت1400 نشان می‌دهد: فضای ضد‌تورمی حاکم بر معاملات بازار مسکن فروردین، در اردیبهشت هم ادامه پیدا کرده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی را به 28میلیون‌و796هزار تومان رسانده است؛ با این تفاوت که این بار ازنظر تعداد مناطق دارای رشد یا افت قیمت مسکن، مساوات کامل در پایتخت برقرار بوده و فقط افت شدید قیمت در مناطق منفی باعث شده قیمت میانگین شهر نیز منفی شود.

نمای بازار مسکن اردیبهشت
در ‌ماه گذشته متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به 28میلیون‌و796هزار تومان رسید که نسبت به‌ماه قبل 1.8درصد کاهش و نسبت به‌ماه مشابه در سال قبل 69.7درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی، در اردیبهشت امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 3هزارو938واحد مسکونی رسیده که گرچه نسبت به‌ماه نیمه تعطیل فروردین 88.1درصد افزایش داشته؛ اما نسبت به اردیبهشت پارسال 65.2درصد کمتر است.
همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد: در اردیبهشت‌ماه نیز همچنان روند کاهشی سهم واحدهای نوساز تا زیر 5سال از مجموع معاملات ادامه داشته و سهم این واحدها به 35.7درصد رسیده است. این سهم که در اردیبهشت1392 بیش از 52درصد بود، به‌واسطه تضعیف تولید مسکن و همچنین کاهش تقاضا به‌دنبال افت قدرت خرید، در روند کاهشی مستمر قرار گرفته و در اردیبهشت امسال نیز با 3.1درصد کاهش نسبت به‌مدت مشابه سال قبل مواجه شده است. در مقابل افول سهم نوسازها و واحدهای کم سن و سال از معاملات بازار مسکن تهران، سهم واحدهایی با قدمت بالا در گروه‌های ۶ تا ۱۰، ۱۱ تا ۱۵ و ۱۶ تا ۲۰سال که قیمت آنها مناسب‌تر بوده، افزایش پیدا کرده است.

سناریوی محتمل
بازار مسکن شهر تهران سال1400 را با کاهش قیمت آغاز کرده و اگر اتفاق غیرمترقبه‌ای در اقتصاد ایران رخ ندهد، دورنمای کاهش یا ثبات قیمت در این بازار برای چندین‌ماه یا حتی چندین سال نیز وجود دارد. البته با نیمه تعطیل بودن فروردین به‌واسطه تعطیلات نوروزی و همچنین اعمال محدودیت‌های کرونا برای بازیگران بازار مسکن در نیمه دوم این ماه، عملا قضاوت در مورد تحولات بازار مسکن فروردین‌ماه و افت 3.14درصدی میانگین قیمت در این‌ماه کارشناسی نبود؛ اما حالا بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه۱۴۰۰ نیز از تداوم افت قیمت مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران حکایت دارد و گمانه‌های‌ماه قبل در مورد آغاز دوره‌ رکود غیرتورمی مسکن (درصورت حفظ وضع موجود) را تأیید می‌کند.
نکته دیگر اینکه کاهشی شدن روند تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن که در آمارهای بانک مرکزی مشهود است، یکی از نشانه‌های افول رکود تورمی در این بازار است که از حذف هیجان در این بازار و تمایل معامله‌گران به واقعی‌ شدن قیمت‌ها حکایت دارد. 
طبق گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل 91.7درصد بود که در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال قبل به 69.7درصد رسیده است. این اتفاق که نشانه روشنی از کشیده شدن ترمز رشد قیمت در بازار مسکن محسوب می‌شود، می‌تواند تا جایی ادامه پیدا کند که تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن به محدوده صفر و حتی منفی نزدیک شود و زمینه تخلیه حباب قیمتی مسکن از طریق رشد نکردن متناسب با رشد تورم را فراهم کند. 
البته، آنگونه که بارها در گزارش‌های قبلی همشهری نیز تصریح شده است، کالای مسکن در مقایسه با رشد نرخ ارز و بازارهای موازی، کمترین میزان افزایش را تجربه کرده و به دلایل متعدد دارای چسبندگی قیمت بالایی است؛ ازاین‌رو، حتی با تحقق سناریوی تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن نیز، احتمال افت محسوس قیمت بسیار کمتر از احتمال رشد نکردن قیمت در دوره‌ نسبتا طولانی است. به‌عبارت‌دیگر، تخلیه حباب قیمتی مسکن لزوما به‌معنای ارزان‌تر شدن آن نیست؛ بلکه می‌تواند فقط با گران‌تر نشدن مسکن در برابر رشد تورم و همچنین تداوم رشد قیمت اجاره رخ دهد.

شکاف 35درصدی تغییر قیمت
تمرین تعادل در بازار مسکن همچنان ادامه دارد؛ این بار در معاملات اردیبهشت‌ماه، از مجموع 22منطقه شهرداری تهران، 11منطقه با افزایش نسبی قیمت مواجه شده‌اند و 11منطقه نیز افت قیمت را تجربه کرده‌اند؛ اما درمجموع تأثیر 11منطقه دارای افت قیمت از 11منطقه دارای افزایش قیمت بیشتر بوده و به کاهش 1.8درصدی میانگین قیمت منجر شده است. 
بررسی معاملات مسکن مناطق 22گانه شهر تهران در این‌ماه نشان می‌دهد: منطقه 20با رشد 8.5درصدی میانگین قیمت، در صدر فهرست پربازده‌ترین مناطق قرار گرفته درحالی‌که در مقابل منطقه22 شاهد ریزش 26درصدی میانگین قیمت بوده است. گرچه رشد و کاهش میانگین قیمت می‌تواند دلایلی نظیر تغییر در ترکیب واحدهای مورد معامله نیز داشته باشد اما اختلاف 35درصدی میزان تغییر قیمت میان این 2منطقه، یکی از شواهد تغییر رفتار بازیگران این بازار به‌حساب می‌آید که در معاملات دو‌سه‌سال اخیر کم‌سابقه بوده است؛ این اختلاف 35درصدی می‌تواند حاصل فروش زیر قیمت تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در منطقه22 تهران باشد که خواه‌ناخواه بر قیمت معاملاتی این منطقه و به‌تدریج سایر مناطق اثرگذار خواهد بود.

تکرار تورم در بازار اجاره‌
در شرایطی که بازار مسکن شهر تهران بعد از چندبار واکنش به میانگین قیمت 30میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای مسکونی، به شرایط نسبتا با ثباتی رسیده و کاهش نسبی قیمت را نیز آغاز کرده است، اما تخلیه تورم  این بازار در بازار اجاره همچنان ادامه دارد و در اردیبهشت‌ماه به رشد 32.6درصدی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و افزایش 36.3درصدی این شاخص در کل مناطق شهری منجر شده است. 
گزارش‌های میدانی از بازار مسکن شهر تهران و دفاتر مشاوران املاک حاکی از این است که باوجود مصوبه قانونی ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره در دوره کرونا و همچنین تعیین سقف قیمت 25درصدی برای افزایش نرخ در این قراردادها، قیمت بازار اجاره در حال متناسب‌سازی با تورم بازار مسکن است و به همین دلیل  فایل‌های تازه‌وارد بازار در مقایسه با سال قبل حتی بیش از 100رشد قیمت داشته‌اند. این مسئله، گرچه به فشاری بی‌سابقه به قشر اجاره‌نشین منجر شده، اما ازنظر مالکان و براساس رسوم بازار سنتی اجاره در ایران برای تعیین قیمت اجاره براساس ارزش واحد مسکونی، اتفاقی ناگزیر و مجاز محسوب می‌شود. 
طبق اظهارنظر برخی مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با همشهری، فعلا نسبت  رهن کامل در بازار اجاره تهران نسبت به ارزش آپارتمان حداقل یک به 6 است و درصورت راکد شدن بازار مسکن، احتمال تکرار تورم سنگین در بازار اجاره وجود ندارد؛ چراکه با نرخ‌های فعلی تقریبا کل تورم سه‌ساله مسکن در بازار اجاره تخلیه شده است.