اصلاح بازار مسکن حداقل یک‌دهه زمان می‌برد

مرضیه ثمره‌حسینی ـ روزنامه‌نگار

سال‌هاست که کارکرد اصلی مسکن در ایران تغییر کرده و به‌ کالای سرمایه‌‌ای تبدیل شده است. ماجرای گرانی بازار مسکن به سال 96برمی‌گردد؛ زمانی‌ که شاهد افزایش نرخ ارز و سکه و طلا و در ادامه، رشد تورم بودیم. این جریان ادامه پیدا کرد تا در سال 99با جهش‌ خیره‌کننده قیمت‌ها، بزرگ‌ترین رکود تورمی در بخش مسکن رخ داد. کارشناسان، چشم‌انداز بازار مسکن در 1400را ادامه رکود پیش‌بینی کرده و معتقدند که برای حل بحران مسکن باید کلان فکر کرد و به فکر رفع مشکل اقتصاد بود. سرپرست بخش اقتصاد و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز بر این باور است که راهکاری که بتواند سریع و در کوتاه‌مدت مشکلات این بخش را حل کند، در اقتصاد ایران وجود ندارد. درباره وضعیت کنونی بازار مسکن با فخرالدین زاوه صحبت کردیم. همچنین پیشنهاد‌های او را به‌عنوان کارشناس این حوزه درباره راهکار برون‌رفت از بحران مسکن پرسیدیم.


توسعه بازار مالی مسکن
مسکن در همه جای دنیا یک کالای سرمایه‌ای است. در ایران اما صرفاً یک دارایی سرمایه‌ای قلمداد ‌می‌شود و بازار مسکن از هدف اصلی‌اش که تأمین نیاز مسکن خانوارها بود، دور شده است. 
سرپرست بخش اقتصاد و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در این‌باره می‌گوید: در شرایط کنونی عملاً مسکن از دسترس متقاضیان مصرفی خارج شده و اندک معاملاتی هم که در بازار صورت می‌گیرد عمدتاً ‌از سوی متقاضیان سرمایه‌گذاری و سوداگری است که این جریان، چند چالش را به‌وجود آورده است. زاوه با تأکید بر اهمیت توسعه بازار مالی مسکن ادامه می‌دهد: آمار و داده‌های بازار مالی مسکن بیانگر این است که این بازار در ایران توسعه‌یافته نیست. ما باید از طریق اصلاحات سازگار با ساختار مالی کشور در پی توسعه بازار مالی مسکن و حمایت از متقاضیان مصرفی باشیم؛‌ ازجمله این اصلاحات، ارائه محصولات جدید مثل توسعه بازار ثانویه رهن، تسهیلات رهنی که با شرایط تورم کشور منطبق باشد، توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و رفع موانع گسترش صندوق‌های زمین و ساختمان و همچنین ابزار مناسب پیش‌فروش است.

اصلاحات ساختاری در اقتصاد
راهکار دیگری که سرپرست بخش اقتصاد و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به‌عنوان راهکار بلندمدت و در جهت بهبود پایدار وضعیت مسکن به آن اشاره می‌کند، افزایش قدرت خرید خانوارهاست. زاوه ادامه می‌دهد: از سال 86تقریباً قدرت خرید خانوارها به‌طور متوسط کاهش پیدا کرد و بهبود این وضعیت در گرو افزایش درآمد سرانه آنهاست. به ‌همین ‌دلیل ما به اصلاحات ساختاری در اقتصاد نیاز داریم؛ از موضوع بودجه و بهبود سیاست‌های پولی و مالی و ارزی و بانکی گرفته تا بهبود فضای کسب‌وکار، افزایش رقابت و رفع انحصاراتی که وجود دارد. در واقع، این چرخه اصلاحات ساختاری اقتصادی باعث می‌شود در بلندمدت درآمد خانوارها افزایش پیدا کند.
 اگر به تجربه کشورهای دارای وضعیت پایدار در بخش مسکن توجه کنید، مشاهده می‌کنید که رشد اقتصادی کمک بسیار بزرگی به خانوارهای مصرفی می‌کند تا براساس درآمدشان، نیاز مسکن خود را تأمین کنند.

تنظیم مقررات
کارشناس بازار مسکن بر نقش دولت (به ‌معنای عام یعنی قوای سه‌گانه مقننه، مجریه و قضاییه) هم تأکید می‌کند و ادامه می‌دهد: دولت در بازار مسکن مانند بازارهای دیگر وظیفه کلی دارد که تنظیم مقررات است. زاوه می‌افزاید: این بخش جای کار بسیار دارد، ازجمله در روابط مالک و مستأجر، بحث پیش‌فروش مثل شرایط عرضه و فعالیت بنگاه‌های ساختمانی یا آژانس‌های املاک نیاز به بازنگری قوانین است. این کارشناس معتقد است که بخشی از بهبود و توسعه بازار مالی مسکن در گرو تنظیم مقررات است. علاوه بر آن، نقش مهم دیگر دولت که از نظر سرپرست بخش اقتصاد و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی طی دهه‌ها مغفول مانده است، تدوین برنامه‌ مدون تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد است. زاوه می‌گوید: به‌ هر حال در همه اقتصادها، ‌نظام و سازوکار بازار، قادر به تأمین مسکن مناسب برای همه اقشار به‌خصوص اقشار کم‌درآمد نیست. در ایران اما با توجه به اینکه شکست بازار وجود دارد، ضروری است که دولت مداخله کند. این کارشناس می‌افزاید: درحالی‌که عمده طرح‌هایی که دولت‌های ما در این دهه‌ها ارائه کرده‌اند، معطوف به تقویت قدرت خرید و خانه‌دارکردن خانوار‌ها بوده است، آنچه مورد تأکید من است، در واقع رفع نیاز مسکن است و الزاماً به‌معنای آن نیست که ما خانوارها را مالک هم کنیم بلکه می‌توانیم برای مثال با ساماندهی مناسب بازار اجاره و بهره‌گیری از ظرفیت اجاره‌داری حرفه‌ای، نیاز مسکن خانوارهای کم‌درآمد را با مشارکت بخش خصوصی برطرف کنیم. در اینجا لازم است دولت یارانه‌های مناسب و متناسب با نیاز خانوارها را در اختیار آنها قرار دهد. این کارشناس معتقد است که این بخش نیاز به توجه بسیار بیشتر از آنچه تاکنون انجام شده، دارد.

برنامه‌ریزی و سیاستگذاری مستمر و پیوسته
در پاسخ به این سؤال که با آمدن دولت و رئیس‌جمهور جدید چقدر می‌شود به حل مشکلات بخش مسکن امیدوار بود و اصلاً آیا می‌توان تصور کرد که وضعیت بهبود پیدا کند؟ سرپرست بخش اقتصاد و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی می‌گوید: حوزه مسکن بسیار نیازمند برنامه‌ریزی و سیاستگذاری مستمر و پیوسته است. در شرایط موجود با توجه به ضعف قدرت خرید مردم، توسعه بازار مالی مسکن، بهبود تنظیم مقررات و سیاستگذاری برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد، گام‌هایی است که در بلندمدت نتیجه می‌دهد. اما باید درنظر داشت که اگر گام‌های کوتاه‌مدت‌مان متناسب با برنامه‌های بلندمدت تدوین نشود، در بلندمدت به این اهداف دست پیدا نخواهیم کرد. زاوه می‌افزاید: باید توجه داشت که عامل بنیادینی که بستر ضروری برای توسعه ابزارها و محصولات مناسب بخش مسکن است، اصلاح سیاست‌های پولی است. با شرایط رشد نقدینگی در اقتصاد ایران که منتج به تورم‌های دورقمی و بالاتر می‌شود، توسعه بازارهای مالی به‌شدت محدود می‌شود و حتی ممکن است به‌طور کامل امکان توسعه از این بازارها سلب شود. در نتیجه، چه برای کل اقتصاد و چه به‌طور خاص برای بخش بازار مالی مسکن، بحث بهبود سیاستگذاری پولی که در آن بحث اصلاح ساختار اقتصاد قرار می‌گیرد، اهمیت بسیار دارد. در واقع، همه‌‌چیز در گرو ساماندهی اقتصاد کلان کشور و اصلاحات ساختاری اقتصادی است. بر این ‌اساس، این کارشناس مسکن معتقد است که 4سال، زمانی است که فقط می‌شود برنامه‌های اولیه را پیش برد و برای اینکه بتوانیم بگوییم که مشکلات حل خواهد شد، زمان بسیار کمی است. اما جای امیدواری است که 8تا 10سال، فرصت مناسبی باشد که به‌اصطلاح بشود روی ریل قرار بگیریم و این وضعیت را به وضعیت پایداری برسانیم. سرپرست بخش اقتصاد و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در پایان بر این باور است که راهکاری که بتواند به‌طور سریع و در کوتاه‌مدت مشکلات بخش مسکن را حل کند، در اقتصاد ایران وجود ندارد و بهبود پایدار این بخش از مسیری بلندمدت و تدریجی به‌دست می‌آید.