آرامش مسکن روی سرعت‌گیر برجام

آمارهای مربوط به روند تورم ماهانه و تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن حاکی از این است که باوجود تداوم رشد تورمی این بازار در ماه‌های اخیر، احتمال تخلیه حباب قیمتی آن نیز وجود دارد؛ البته این اتفاق منوط به تحقق رخدادهایی نظیر احیای برجام و رفع تحریم‌هاست که سایر بازارها منتظر نهایی شدن آنها در آینده اقتصاد ایران هستند.
به گزارش همشهری، بررسی دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن نشان می‌دهد که مناسبات این بازار در اغلب موارد با سایر بازارهای اقتصاد ایران متفاوت بوده و به‌مراتب اثرات کمتری از هیجان‌زدگی موقتی در معاملات و قیمت‌گذاری آن منعکس می‌شود؛ بر همین اساس تحولات قیمتی مسکن در ماه‌های اخیر که کاملا متضاد با اغلب بازارها بوده، می‌تواند نشانه ای از تحلیل متفاوت این بازار از آینده اقتصاد کلان کشور باشد، هرچند نشانه‌هایی نیز وجود دارد که نقض شدن این تحلیل متفاوت و افول بازار مسکن برای پیوستن به سایر بازارها را تقویت می‌کند.

تفاوت رشد مسکن در سال‌های 97 و 99
در دوره اخیر جهش قیمت مسکن، بالاترین میزان رشد قیمت به سال97 اختصاص داشته و سال99 نیز در رتبه دوم قرار گرفته است. براساس آمارهای رسمی، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سال1397 با بیش از 96درصد رشد به 11میلیون‌و558هزار تومان برای هر مترمربع زیربنا رسیده و در سال99 با افزایش 81.8درصدی روی رقم 30میلیون ‌و275 هزار تومان قرار گرفته است. گرچه ازنظر مقدار افزایش قیمت مسکن، اختلاف 2 دوره رشد سال‌های 97 و 99 به 14.3درصد می‌رسد و سال97 با اختلاف پیشتاز است؛ اما مقایسه این افزایش‌ها به شرایط اقتصادی و فضای بازارها در هر دوره نشان می‌دهد که دوره رشد قیمت مسکن در سال99 به‌مراتب از سال97 شدیدتر، قوی‌تر و البته مبهم‌تر بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با وجود اینکه رشد قیمت دلار بر قیمت مسکن به‌عنوان یک عامل اثرگذار در اقتصاد ایران پذیرفته شده، در اواسط سال97 و زمانی که دلار در رؤیای رسیدن به 20هزار تومان بود، بازار مسکن واکنش تورمی شدیدی نشان نمی‌داد؛ اما در پاییز99 حتی بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات آمریکا و کمرنگ شدن ریسک ترامپ از چشم‌انداز اقتصادی کشور که عملا روند صعودی قیمت دلار را به پایان رسانده، باز هم ترمز رشد قیمت مسکن کشیده نشد.

بازار تحلیلگر
بررسی دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن نشان می‌دهد که مناسبات این بازار تفاوت‌های چشمگیری با سایر بازارهای اقتصاد ایران دارد و به‌مراتب اثرات کمتری از هیجان‌زدگی موقتی در قیمت‌گذاری آن منعکس می‌شود؛ ازاین‌رو در شرایطی که قیمت دلار در 6ماهه97 حدود 300درصد رشد می‌کند، رشد قیمت مسکن از یک‌پنجم این میزان فراتر نمی‌رود، اما در عوض، وقتی دوره افول قیمت دلار شروع می‌شود، باز هم رشد پیوسته و آرام قیمت مسکن ادامه می‌یابد تا زمانی که قیمت آن با واقعیت‌های اقتصاد ایران متناسب شود. در این شرایط، وقتی قیمت مسکن نسبت به رشد هیجانی قیمت دلار و سایر بازارها از جمله بورس، واکنش شدیدی نشان نمی‌دهد، انتظار می‌رود در دوره‌هایی که بازارها تغییر جهت می‌دهند نیز براساس واقعیت‌ها حرکت کند و لزوما دنباله‌رو بازارهای دیگر ازجمله ارز و بورس نباشد. این موضوع جدا از چسبندگی ذاتی قیمت مسکن در اقتصاد ایران است که همواره از تخلیه حباب قیمتی این بازار از طریق کاهش قیمت جلوگیری می‌کند. در حقیقت، اگر تحولات بازار مسکن ناشی از واقع‌بینی تحولات اقتصادی آینده باشد، این احتمال وجود دارد که آرامش فعلی بازارها در سایه انتخابات ریاست‌جمهوری سیزدهم و همچنین مذاکرات دور جدید برجام، آرامش قبل از توفان باشد؛ اما چنانچه این بار تحلیل بازار مسکن آن چیزی نباشد که در انتظار اقتصاد ایران است، باید منتظر اتفاق کم‌نظیری به نام افت قیمت در بازار مسکن بود. فعلا باوجود اینکه روند هزینه ساخت و روند قیمت‌گذاری مسکن در معاملات ماهانه، بروز این اتفاق را حداقل در کوتاه‌مدت تأیید نمی‌کند، اما اطلاعات مرکز آمار نشانه‌هایی از کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه دارد که می‌تواند مقدمه تحقق این اتفاق باشد.

کاهش تورم نقطه‌ای در بازار مسکن
نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه، نشانگر درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل است. آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که نرخ تورم نقطه‌ای در اسفندماه۱۳۹۹ به عدد 81.9درصد رسیده است؛ یعنی خریداران در این‌ماه باید برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به اسفند سال قبل 81.9درصد پول بیشتری پرداخت کنند؛ اما نکته اینجاست که تورم نقطه‌ای اسفند99 نسبت به اسفند98 نسبت به تورم نقطه‌ای بهمن99 نسبت به بهمن98 حدود 9.5درصد کمتر است. از سوی دیگر بررسی نرخ تورم ماهانه نیز از کاهش این شاخص حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، رشد میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفند ماه۱۳۹۹ در مقایسه با تورم ماهانه در بهمن1399 حدود 1.5واحد درصد کاهش داشته است. البته کاهش شیب تورم ماهانه و نقطه‌ به ‌نقطه نمی‌تواند سندی قطعی بر کاهشی شدن قیمت مسکن در ماه‌های آتی باشد؛ اما از آنجایی‌ که این کاهش برخاسته از قیمت‌گذاری بازار و معامله‌گران در مقایسه با‌ ماه قبل و ‌ماه مشابه سال قبل است، می‌توان آن را به‌عنوان تصویری از رفتار فعلی بازار به این 2 دوره مدنظر قرار داد و با توجه به تحولات خوشبینانه‌ای که برای آتیه اقتصاد ایران محتمل است، منتظر برخی تغییرات بنیادی نظیر کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی بود. 2عامل مهمی که می‌تواند نتیجه‌بخش بودن این انتظار را با چالش مواجه کند. عامل اول تداوم رشد بی‌حساب نهاده‌های ساختمانی و افزایش هزینه ساخت‌وساز است که ارزش جایگزینی مسکن را بالاتر می‌برد و درنتیجه ارزان شدن آن را منتفی می‌کند و عامل دیگر، تکرار رشد فزاینده نقدینگی و چاپ پول در سال1400 است که فعلا براساس شواهد کسری بودجه مصوب مجلس، وقوع آن محتمل است، اما درصورت احیا نشدن برجام و باز نشدن ورودی درآمدهای نفتی به کشور، وقوع آن می‌تواند قطعی باشد.