سقوط تورمی پیشران اقتصاد

تورم بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار در اقتصاد متورم ایران یک اتفاق عادی و البته تکراری است؛ اما صعود تورمی قیمت مسکن در دوره اخیر، با افت بسیار شدید تعداد معاملات همراه بوده که اتفاقی بی‌سابقه و تاحدی هشدارآمیز محسوب می‌شود.
به گزارش همشهری، جهش چندصد درصدی قیمت مسکن در شهر تهران باعث شده بخشی از واقعیت‌های این بازار کمتر به چشم بیاید یا مورد توجه قرار نگیرد؛ این در حالی است که در 8سال گذشته، رشد 660درصدی میانگین قیمت مسکن پایتخت با سقوط 51.66درصدی تعداد معاملات همراه بوده و عملاً گردش کالای مسکن در بازار حتی نسبت به رکود سال 1393نیز به کمتر از نصف رسیده است. این اتفاق، از یک‌سو ناشی از کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی بوده؛ اما از سوی دیگر نشانه‌ای از افت شدید توان تولید مسکن است که تبعات آن درصورت احیای قدرت خرید جامعه یا تعدیل قیمت مسکن (از هر مسیری) می‌تواند فاجعه‌بار باشد.

تغییر کاربری معاملات مسکن
مسکن، یکی از پرطرفدارترین کالاهای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران است که در طول تاریخ معاصر توانسته مأموریت حفظ ارزش دارایی ریالی را با موفقیت به انجام برساند. تبدیل شدن مسکن به مأمنی برای سرمایه ریالی و حتی پول‌های مشکوک و سیاه، زمینه مساعدی ایجاد کرده است که قیمت آن فارغ از قدرت تقاضای مصرفی به‌شدت مستعد رشد باشد و حتی درصورت حذف گسترده متقاضیان مصرفی نیز خللی در این روند وارد نشود. در شرایط فعلی، به گواه فعالان بازار مسکن و آمارهای غیررسمی، تا 85درصد کل معاملات مسکن شهر تهران توسط تقاضای سرمایه‌گذاری و سوداگرانه انجام می‌شود و همین مسئله به شکل‌گیری معضلی تحت عنوان ساختمان‌های لوکس و خانه‌های خالی دامن زده است. در جریان سرشماری نفوس و مسکن سال 1395تعداد خانه‌های خالی در کشور حدود 2.6میلیون و تعداد اقامتگاه دوم 2.1میلیون واحد اعلام شده بود و تعداد خانه‌های خالی در شهر تهران به بیش از 500هزار واحد می‌رسید. این آمارها نشان می‌دهد که کالای مسکن در اقتصاد ایران نه برای خرید متقاضی مصرفی که حتی برای اسکان متقاضیان بازار اجاره نیز تولید نمی‌شود و همچنان وظیفه اصلی آن کمک به سوداگری‌هایی است که به حفظ ارزش نقدینگی ریالی منجر می‌شود. حتی آمارهای جدید نیز وجود خانه‌های خالی در مناطق شهری را تأیید می‌کند به‌گونه‌ای که وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: در فاز نخست شناسایی خانه‌های خالی در شهرهای با جمعیت بیش از 100هزار نفر، اطلاعات حدود 1.3میلیون خانه خالی به سازمان امور مالیاتی ارسال شده است. به گزارش همشهری، توجه به این آمار و ارقام و ترکیب معاملات مسکن گویای این مسئله است که تبدیل کالای مسکن از یک کالای ضروری و اولیه به یک کالای سرمایه‌ای و پربازده (ازنظر ریالی) تمام و کمال انجام شده و معاملات این بازار به‌کلی از سیاستگذاری‌های قانونی و برنامه‌ریزی‌های متولیان حوزه مسکن فاصله گرفته است. حالا دیگر، تولید مسکن حتی برای سرمایه‌گذاری و سوداگری نیز نمی‌تواند پیشران اقتصادی تلقی شود؛ چراکه آمارها ثابت کرده‌اند حتی در داغ‌ترین دوره‌های تورمی مسکن در 2 سال گذشته، تعداد معاملات این بازار شرایط بسیار مساعدی داشته و عملاً به ترغیب ساخت‌وساز و رشد تولید منجر نشده است. در این وضعیت، چنانچه دولت‌ها قادر باشند قدرت خرید جامعه را احیا کنند، به‌واسطه کسری شدید مسکن در بافت شهری قادر به متناسب‌سازی عرضه و تقاضا نخواهند بود.

افول تولید مؤثر
سرمایه‌ای شدن کالای مسکن تا جایی که به افزایش تولید و رونق معاملات منجر می‌شود، حداقل از منظر اشتغال‌زایی و تحریک صنایع وابسته می‌تواند مفید باشد و مورد استقبال سیاستگذاران قرار گیرد؛ اما واقعیت این است که براساس آمارها، حتی دوره مسکن‌سازی برای مبادلات و معاملات سرمایه‌گذاری نیز به آخر خط رسیده و باوجود حفظ جایگاه مسکن در سبد سرمایه‌گذاری ثروتمندان جامعه، میزان تولید و عرضه این کالا به‌شدت افت کرده است. جدای از اینکه کاهش شدید تولید مسکن در آمارهای مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی از سوی شهرداری‌های کشور تأیید می‌شود، آمارهای معاملاتی 8سال اخیر نیز افت تعداد معاملات و شناوری این بازار و نیز افول تولید مؤثر مسکن (مسکنی که پس از ساخت وارد چرخه معاملات شود) را تأیید می‌کند. آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن حاکی از این است که تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران در سال 1399، در مقایسه با سال 93حدود 50.66درصد کاهش پیدا کرده و از 172هزار و 335معامله به 83هزار و 303معامله رسیده است. درنتیجه این اتفاق، میانگین معاملات ماهانه بازار مسکن شهر تهران از 14.4هزار معامله در سال 93به 6.9هزار معامله در سال 99کاهش پیدا کرده و عملاً بازار مسکن وارد دوره رکود معاملاتی بسیار سختی شده است. در این دوره، ساخت مسکن ملی و مشارکت با متقاضیان مصرفی برای تأمین مسکن را در دستور کار قرار داد که حتی اگر قادر به رفع مشکلات مسکنی 400تا 500هزار خانوار ایرانی باشد، قادر به ترمیم مناسبات تولید و معاملات بازار مسکن نخواهد بود. از سوی دیگر مجلس نیز از سال 1400تلاش می‌کند قانون ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در 4سال را اجرایی کند که این طرح نیز با نگاهی به تجربیات مسکن مهر و مسکن ملی، در نجات بازار مسکن و تولید بخش خصوصی ناتوان خواهد بود. نتیجه این اتفاقات، تضعیف بیش‌ازپیش تولید مؤثر مسکن در بافت شهری، بالاتر رفتن میانگین عمر ساختمان‌ها در این بافت و درنتیجه نامساعدتر شدن وضعیت بافت‌های ناکارآمد شهری خواهد بود.

   ردیابی عوامل تضعیف تولید

یکی از شواهدی که می‌تواند افول تولید در روند نزولی تعداد معاملات بازار مسکن را تأیید کند، ریزش سهم واحدهای نوساز از مجموع معاملات این بازار است. بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد سهم واحدهای مسکونی نوساز از مجموع معاملات بازار مسکن شهر تهران از 52درصد در ابتدای سال 1393به 38.4درصد در پایان سال 1399رسیده که نشان‌دهنده افت 26درصدی است. این اتفاق در بحث تقاضای مصرفی می‌تواند ناشی از کاهش قدرت خرید متقاضیان و گرایش آنها به خرید واحدهای با عمر بالاتر و البته ارزان‌تر باشد اما عقب‌نشینی از خرید واحدهای نوساز و زیر 5سال در بحث تقاضای سرمایه‌گذاری توجیه چندانی ندارد، جز اینکه به‌دلیل افت تولید و کاهش عرضه مسکن، معاملات این واحدها به‌ناچار کاهش پیدا کرده باشد. انبوه‌سازان و سازندگان بخش خصوصی، گرانی ادامه‌دار قیمت زمین شهر به‌عنوان بزرگ‌ترین بخش از هزینه تولید مسکن و همچنین تورم پیوسته نهاده‌های ساختمانی را از عمده‌ترین دلایل کاهش تولید عنوان می‌کنند و معتقدند به‌واسطه بالا رفتن هزینه ساخت پروژه‌های مسکونی، عملاً قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان قادر به پوشش دهی مقیاس تولید قبلی نیست؛ درنتیجه ناچار هستند مقیاس تولید را به‌شدت کاهش دهند. نکته دیگر این است که بخشی از سازندگان در مواجهه با رشد هزینه تولید و افزایش قیمت مسکن تصمیم گرفته‌اند به‌جای فروش تولیدات خود و آغاز پروژه‌های جدید، همین تولیدات را حفظ کنند و از آسیب دورنمای مبهم اقتصاد و همچنین جهش بی‌حساب‌وکتاب هزینه تولید معاف کنند. این مسئله گرچه سهم پایین‌تری در تضعیف تولید مسکن دارد؛ اما درصورت عادی‌سازی فضای اقتصادی و بین‌الملل می‌تواند به‌تدریج به شرایط عالی برگردد و به‌خصوص در حوزه تولید مسکن توسط سازندگان خرد و بسازبفروش‌ها گشایش‌هایی ایجاد کند.