آزمون راستگویی مالکان

از امسال به بعد، خانه‌هایی که 120روز معادل 4‌ماه در سال خالی باشند، مشمول قانون پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند و باید مبالغ کلانی به‌عنوان مالیات به دولت بپردازند. وزارت راه و شهرسازی می‌گوید تاکنون یک‌میلیون‌و۳۰۰ هزار خانه خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شده و این سازمان نیز وعده داده است طبق قانون، فاز اول تنبیه مالیاتی این خانه‌ها، از ابتدای پنجمین‌ماه از سال 1400آغاز شود.
به گزارش همشهری، اطلاعات واحدهای مسکونی مشمول قانون مالیات بر خانه‌های خالی از طریق تجمیع داده‌های موجود در بانک‌های اطلاعاتی حوزه مسکن و ثبت اسناد، شهرداری‌ها و سازمان‌های آب و برق و...پایش و استخراج می‌شود اما همانگونه که در متن قانون نیز تصریح شده، وزارت راه و شهرسازی در تلاش است تا آخرین حلقه از زنجیر اطلاعات بازار مسکن را از طریق خوداظهاری اطلاعات ملکی در سامانه ملی املاک و اسکان تکمیل کند.

مهلت 2‌ماهه خوداظهاری املاک
وزارت راه و شهرسازی در چندین نوبت فراخوان پیامکی و رسانه‌ای، به همه مالکان و سرپرستان خانوار 2‌ماه مهلت داده است تا از 19فروردین برای ثبت اطلاعات املاک و محل سکونت خود اقدام کنند. وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: بانک اطلاعاتی این وزارتخانه کامل است و اگر خوداظهاری انجام نشود نیز مشخص است که هر فرد چه تعداد املاک در اختیار دارد؛ اما این فراخوان طبق الزام قانون و برای تأیید گرفتن از مردم انجام می‌شود. مهلت 2ماهه برای خوداظهاری اطلاعاتی ملی در سامانه ملی املاک و اسکان کشور از پنجشنبه هفته جاری آغاز می‌شود و ضروری است همه مالکان و سرپرستان خانوار (اعم از مالک یا مستأجر)، املاک تحت‌تملک و محل اقامت خانوار خود را با مراجعه به این سامانه به نشانی
  amlak.mrud.ir ثبت کنند. محمد اسلامی با اشاره به این مهلت دوماهه، به مهر می‌گوید: داشتن مسکن برای زندگی و همچنین یک اقامتگاه در شهر دیگر برای هر سرپرست خانوار مجاز است؛ اما افزون بر آن، مشمول مالیات مضاعف خواهد شد. او هدف اصلی طرح مالیات بر خانه‌های خالی را در این نکته می‌داند که مالکان خانه‌های خالی یا واحد خود را به بازار اجاره بیاورند یا با فروش آن، برای سرمایه‌گذاری به بخش‌های دیگر مانند سایر بازارها منتقل کنند؛ به‌گونه‌ای که درنهایت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، صرفاً به سمت تولید برود. اسلامی در مورد کسانی که واحد مسکونی خالی زیادی دارند نیز می‌گوید: درصورت عرضه این واحدها به بازار، وزارت راه و شهرسازی آمادگی دارد در مقابل آن، زمین مرغوب شهری برای ساخت‌وساز اختصاص دهد. البته او جزئیات بیشتری از این طرح تشویقی ارائه نداده است.

راهنمای ثبت اطلاعات در سامانه املاک
سامانه ملی املاک و اسکان کشور برای دریافت خوداظهاری اطلاعات ملکی و اقامتی اشخاص راه‌اندازی شده و برای ورود به این سامانه باید شماره تلفن همراه مالک با کدملی دارنده ملک و صاحب سیم‌کارت مطابقت داشته باشد. همچنین مستأجران نیز باید با استفاده از سیم‌کارت به نام خود وارد این سامانه شوند و اطلاعات محل اقامت خود را ثبت کنند. البته سامانه املاک و اسکان با اتکا به بانک اطلاعاتی وزارت راه و شهرسازی، پس از درج کدملی فرد، لیست املاک متعلق به او را نمایش می‌دهد؛ اما احتمال نمایش املاک واگذار یا فروخته شده و حتی تکراری نیز در این سامانه وجود دارد که کاربر می‌تواند با انتخاب گزینه‌های موجود، این اطلاعات را اصلاح کند. مستأجران نیز برای ثبت اطلاعات محل اقامت به مشخصات اصلی ملک نظیر متراژ دقیق، کد نوسازی ملک، کد‌ملی و شماره تلفن همراه مالک نیاز دارند که بخشی از آنها در اجاره‌نامه رسمی نوشته شده و مابقی  از طریق سند، قبض عوارض سالانه ملک یا با سؤال از مالک قابل‌دریافت است.
در سامانه ملی املاک و اسکان، انتخاب کاربری ملک اعم از مسکونی، تجاری و اداری نیز به اظهارکننده واگذار شده است و باید مطابق با عنوان ملک در سند اصلی ثبت شود. در بخش دیگری، اگر مالک در واحد مسکونی تحت‌تملک خود سکونت نداشته باشد، باید گزینه «شخص دیگری در آن ساکن است» را انتخاب کرده و مشخصات ساکنان ملک را در سامانه درج کند. همچنین اگر فردی، املاکی دارد که در لیست ارائه شده از سوی سامانه درج نشده، باید با انتخاب گزینه افزودن ملک جدید، مشخصات آن را ثبت کند.

حساب سرانگشتی مالیات خانه‌های خالی
مجلس یازدهم وقتی طرح اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را با هدف نظام‌مند کردن مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و کارآمد کردن این ابزار ارائه داد، پیشنهاد کرد خانه‌های خالی در ‌ماه‌اول دوبرابر اجاره ماهانه مشمول مالیات شوند و این مبلغ به‌صورت پلکانی در سال دوم و سوم نیز هر بار دوبرابر شود اما در متن نهایی این طرح که به تأیید شورای نگهبان نیز رسید، فرمول مالیات‌ستانی با تغییراتی مواجه شد که البته از نظر مبلغ و رقم تغییر چندانی با نظر اولیه مجلس ندارد اما با اما و اگر کمتری قابل‌اجراست. در متن نهایی اصلاحیه ماده۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم آمده است: واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ‌صد‌هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند (یعنی بیش از ۱۲۰ روز خالی بمانند) به ازای هر‌ماه خالی ماندن، در سال اول معادل ۶برابر مالیات متعلقه به اجاره ملک، در سال دوم ۱۲برابر و در سال سوم معادل ۱۸برابر مالیات متعلقه به اجاره آن مشمول پرداخت خواهند شد. در این شرایط با توجه به جدول تعیین ضرایب مالیاتی درآمد اجاره، ابتدای مالیات متعلقه به اجاره هر ملک (با کسری 25درصد از درآمد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره) مشخص می‌شود و پس ‌از آن به ازای زمان خالی بودن ملک و بر اساس ضرایب 6، 12و 18برابری مورداشاره در قانون مشمول پرداخت مالیات خواهند شد.

معافیتی برای خانه خالی وجود ندارد
در مورد مالیات بر خانه‌های خالی ذکر این نکته ضروری است که طبق قانون جدید، معافیت‌های قبلی برای درآمد اجاره، شامل حال خانه‌های خالی نخواهد شد و مالکانی که بدون عذر قانونی، املاک خود را به بازار عرضه نکنند باید ضمن محرومیت از درآمد معمول اجاره‌بها، مبالغ کلانی نیز به‌عنوان مالیات بپردازند؛ مبالغی که در سال اول نزدیک به دوبرابر کل درآمد اجاره ملک است و در سال‌های بعدی به چندین برابر خواهد رسید. نکته قابل‌توجه این است که بر اساس تبصره 11ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره اشخاص در تهران تا 150مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط شهری تا 200مترمربع زیربنای مفید معاف از مالیات است اما در اصلاحیه ماده 54مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، این معافیت برای خانه‌های خالی حذف شده و مالکان این خانه‌ها باید در ازای خالی نگه‌داشتن هر میزان از املاک خود، مالیات متعلقه را تمام و کمال بپردازند.

مبنای مالیات خانه‌های خالی
برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره، جمع 12‌ماه اجاره ملک منهای 25درصد (بابت هزینه استهلاک و...) مبنا خواهد بود. چنانچه تمام یا بخشی از اجاره ملک از طریق رهن پرداخت شده باشد، برای تعیین مبلغ اجاره ماهانه این ملک، مبلغ رهن طبق سود بانکی مصوب به اجاره نقدی تبدیل می‌شود و پس از کسر 25درصد بابت هزینه استهلاک و... مبنای تعیین مالیات قرار می‌گیرد. در این شرایط چنانچه رهن یک ملک استیجاری، مبلغ 100میلیون تومان باشد، اجاره سالانه آن معادل 15میلیون تومان مدنظر قرار خواهد گرفت و چنانچه این ملک اجاره ماهانه یک‌میلیون تومان نیز داشته باشد، جمع کل درآمد اجاره آن به 27میلیون تومان خواهد رسید. از سوی دیگر درآمد اجاره به‌صورت پلکانی مشمول مالیات خواهد شد و این ضرایب پیکانی برای تعیین مالیات بر خانه‌های خالی نیز استفاده می‌شود. طبق دستورالعمل‌های سازمان امور مالیاتی، درآمد سالانه حاصل از اجاره، تا سقف 3میلیون تومان مشمول مالیات 15درصدی خواهد شد و مالیات درآمد مازاد بر آن تا سقف 10میلیون تومان با ضریب 20درصد محاسبه خواهد شد. بر اساس جداول سازمان امور مالیاتی، درآمد سالانه اجاره مازاد بر 10میلیون تومان تا سقف 25میلیون تومان با نرخ 25درصد و مازاد آن تا سقف 100میلیون تومان با نرخ 30درصد مشمول مالیات می‌شود و ضریب تعیین مالیات درآمدهای اجاره بالای 100میلیون تومان در سال نیز 35درصد تعیین شده است.

مالیات یک خانه خالی چند؟
با توجه به ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی که پس از کسر ۲۵درصد به‌عنوان هزینه استهلاک، نگهداری و... از دریافت‌کننده درآمد اجاره دریافت خواهد شد. براساس قانون، کسی که یک واحد استیجاری کمتر از 150مترمربع داشته و آن را به بازار اجاره عرضه کند از مالیات بر اجاره معاف است اما اگر همین واحد بیش از 4‌ماه بدون عذر موجه خالی نگه داشته شود، مالیات سنگینی به آن تعلق خواهد گرفت. به‌عنوان‌مثال اگر مجموع درآمد اجاره این واحد استیجاری در شهر تهران 100میلیون تومان در سال باشد، طبق قانون پس از کسر 25درصد هزینه استهلاک و...، 75میلیون تومان از این درآمد به‌صورت پلکانی و براساس جدول مربوط به نرخ‌ها، مشمول مالیات بر اجاره می‌شود که مبلغ آن به 20میلیون‌و600هزار تومان می‌رسد. البته اگر این واحد دارای مستأجر باشد، مالک از پرداخت این مالیات معاف است اما چنانچه بدون دلیل محکمه‌پسند، این واحد بیش از 4‌ماه خالی بماند، در سال اول باید 6برابر مالیات تعلق گرفته به اجاره یعنی رقم 123میلیون‌و600هزار تومان، در سال دوم 12برابر یعنی 247میلیون‌و200هزار تومان و در سال سوم 18برابر یعنی 370میلیون‌و800هزار تومان مالیات بپردازد.