بازی خوانی مسکن در زمین بودجه 1400

صنعت ساختمان با بازی خوانی بودجه سال آینده، زمستان پرتکاپویی را سپری می‌کند و فعالان این حوزه نیز از افزایش رغبت سرمایه‌گذاران برای حضور در ساخت‌وساز خبر می‌دهند. موضوعی که آمارهای اقتصادی بخش خصوصی نیز آن را تأیید می‌کند؛ اما همزمان تردیدهایی نیز برای آینده تحولات سیاسی و همچنین جو انتخاباتی بهار سال آینده وجود دارد که برخی از فعالان این صنعت را محتاط کرده است.
به گزارش همشهری، مسکن و ساختمان کالایی است که تولید آن به گذشت زمان نیاز دارد و فرایند برنامه‌ریزی و ساخت آن حداقل 1.5تا 2 سال به طول می‌انجامد؛ ازاین‌رو فعالان این حوزه به‌شدت مقید به رصد وقایع و دورنمای اقتصاد هستند و برای فرار از خواب ‌سنگین سرمایه تلاش می‌کنند ساخت پروژ‌ه‌های اصلی خود را به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند که هم از افت ارزش سرمایه ریالی آنها محافظت شود و هم اتمام کار به دوره‌های منتهی به رونق بازار ختم شود. حالا آنگونه که آمارها و اظهارات فعالان صنعت ساختمان نشان می‌دهد، دورنمای اقتصاد ایران در سال آینده، بخشی از سرمایه‌گذاران را ترغیب کرده تا با ورود به بخش ساختمان، برای ایمنی در مقابل تورم احتمالی سال آینده و استفاده از رشد محتمل تقاضای بازار مسکن برنامه‌ریزی کنند و در مقابل برخی دیگر را از آغاز کار جدید منصرف کرده است.

اوج‌گیری فعالیت‌های ساختمانی
آمارها از تحرکات مثبت در بخش ساختمان حکایت دارند به‌گونه‌ای که گزارش شامخ بخش ساختمان از رشد 6.8درصدی فعالیت‌های این بخش در بهمن امسال نسبت به ‌ماه قبل خبر می‌دهد؛ این در حالی است که وضعیت فعلی شاخص شامخ بخش ساختمان نسبت به میانگین این شاخص در سال 1399حدود 25درصد رشد داشته و این شرایط حداقل از مهرماه 1398که انتشار شامخ ساختمان آغاز شده، فقط در خرداد امسال سابقه داشته و وضعیت مساعدی محسوب می‌شود. همچنین شامخ بخش ساختمان در زمستان امسال 44درصد بالاتر از شامخ زمستان سال قبل ایستاده که می‌تواند نشانه مثبتی از بهبود شرایط این حوزه باشد؛ هرچند همچنان تردیدهای غیرقابل‌انکاری برای آینده صنعت ساختمان و بازار مسکن وجود دارد که برخی از فعالان این صنعت را محتاط کرده است. به استناد اظهارنظر فعالان بخش صنعت در گزارش شامخ بهمن 1399، فعالیت‌های ساختمانی در زمستان امسال برای تکمیل و تحویل سفارشات مشتریان پیش از پایان سال افزایش محسوسی را تجربه کرده و سرعت انجام کار 6درصدی نسبت به دی‌ماه بیشتر شده است. همچنین در بهمن امسال، استخدام و به‌کارگیری نیروی جدید در بخش ساختمان 6درصد نسبت به ‌ماه قبل افزایش پیدا کرده و همزمان موجودی مواداولیه این بخش نیز با رشد 10.3درصدی مواجه شده است. از دیگر ویژگی‌های صنعت ساختمان در بهمن امسال، رشد 15.6درصدی موجودی محصول بوده است؛ آن ‌هم در شرایطی که طبق اعلام نظر فعالان صنعت ساختمان، فروش کالای نهایی تولید شده در این صنعت نیز با افزایش 27.4درصدی مواجه بوده است. نکته قابل‌تأمل در گزارش شامخ بهمن بخش ساختمان، کاهش 6درصدی انتظارات فعالان این صنعت در ارتباط با فعالیت‌های اسفندماه است که بخشی از آن می‌تواند ناشی از همان تردیدی باشد که به‌تدریج با نزدیک شدن به فضای انتخابات و تند شدن نبض تحولات سیاسی حول محور برجام افزایش می‌یابد. البته همچنان فعالان صنعت ساختمان نسبت به وضعیت تولید در آینده خوش‌بین هستند و شاخص انتظارات تولید در بهمن‌ماه 63.74واحد ثبت شده که رقم قابل‌قبولی است.

امید سازندگان به سرمایه‌گذاری دولت
تکلیف 4ساله دولت برای ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی از طریق واگذاری زمین و پرداخت تسهیلات بانکی است؛ یکی از موضوعاتی که با اصرار مجلس در بودجه گنجانده شده و می‌تواند تأثیر محسوسی بر وضعیت صنعت ساختمان و مسکن داشته باشد. ازنظر فعالان صنعت ساختمان، این مسئله به‌قدری اثرگذار است که باید سرمایه‌گذاری حوزه ساختمان مسکونی در سال 1400را به دو دسته سرمایه‌گذاری دولت و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی تقسیم کرد. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اعتقاد به این دسته‌بندی به همشهری می‌گوید: سرنوشت حوزه تولید مسکن به‌عنوان خصوصی‌ترین بخش اقتصاد ایران در سال آینده به این موضوع بستگی دارد که آیا دولت در سال 1400می‌تواند یا می‌خواهد طبق تکلیف مجلس زمین و سرمایه موردنیاز برای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی را تأمین کند یا نه؛ چراکه باوجود دولتی و حاکمیتی بودن این طرح، سازنده نهایی آن فعالان بخش خصوصی هستند. رهبر در مورد سرنوشت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، می‌افزاید: این حوزه که به‌طور معمول و سنتی در حوزه مسکن انجام می‌شود در سال آینده با مباحثی روبه‌روست که برخی تغییرات را ناگزیر می‌کند. رهبر با اشاره به برنامه‌ریزی‌هایی که برای دریافت مالیات از حوزه مسکن به‌خصوص خانه‌های لوکس در دستور کار قرار گرفته، اظهار می‌کند: در سال 1400، برآورد می‌شود سرمایه‌گذاری در خانه‌های لوکس و لاکچری قدری کاهش پیدا کند مگر اینکه تحولات بازار به‌نحوی باشد که تبعات ابزارهای مالیاتی ریسکی برای سرمایه‌گذاری این حوزه ایجاد نکند. به عقیده او، در ازای کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن لوکس و لاکچری، انتظار می‌رود فعالیت در بخش مسکن مورد تقاضای طبقه متوسط رو به پایین افزایش پیدا کند.

منجی موقتی تولید مسکن
آمارهای رسمی از افزایش قابل‌تأمل سهم زمین در قیمت فروش مسکن و حتی رسیدن میانگین سهم زمین به محدوده 80درصد در تهران حکایت دارد. این مسئله گرچه با دامن زدن به رشد شدید قیمت مسکن، مقدمات رکود سنگین این بازار را فراهم کرده اما ازنظر یک کارشناس و فعال صنعت ساختمان، این مسئله فعلاً توانسته اثرگذاری تورم نهاده‌های ساختمانی در قیمت نهایی مسکن را شدیداً کاهش دهد و صرفه اقتصادی ساخت‌وساز را بالا ببرد. محمد استکی، کارشناس و فعال صنعت ساختمان در گفت‌وگو با همشهری، تصریح می‌کند: براساس آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، تورم نهاده‌های ساختمانی در طول 3سال گذشته با شیب تندی افزایش پیدا کرده و حتی در یک سال اخیر تا دو برابر رشد داشته است، ازاین‌رو می‌توان گفت قیمت تمام‌شده تولید مسکن در یک سال اخیر حداقل دو برابر شده و این مبلغ توسط طرف عرضه به قیمت فروش اضافه شده است؛ اما نکته اینجاست که با افزایش شدید سهم زمین از قیمت مسکن، عملاً سهم نهاده‌های ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت‌وساز به حدود یک‌چهارم رسیده و تخلیه تورم این بخش در قیمت نهایی را تسهیل کرده است. استکی با تأکید بر اینکه این موضوع یک منجی موقتی برای تولید مسکن است، می‌گوید: در میان‌مدت، یعنی نهایتاً تا زمان تشکیل کابینه دولت سیزدهم، رابطه سهم زمین و نهاده‌ها در قیمت تمام‌شده مسکن، احتمالاً از طریق یک تورم مضاعف در حوزه مصالح ساختمانی و دستمزد تعدیل خواهد شد و افزایش تولید مسکن از این محل دیگر تکرار نمی‌شود.

مکث
نگاه بازار به قدرت خرید جامعه

رونق فعالیت‌های ساخت‌وساز و تولید مسکن در سال 1400 فقط یک روی سکه پیش‌بینی این صنعت در سال آینده است. آنگونه که رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران می‌گوید: باوجود برنامه‌هایی که برای رونق در تولید مسکن متناسب با نیاز اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط تدوین شده است، درمجموع به‌دلیل اینکه قدرت خرید خانوارها حتی در مقایسه با قیمت تمام‌شده مسکن کاهش محسوسی داشته است، نمی‌توان انتظار تحول مثبتی را در بازار مسکن سال آینده داشت؛ مگر اینکه دولت و مجلس برنامه خاصی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن داشته باشند. البته او احتمال صعود قیمت مسکن زیر چتر تورم را نیز منتفی نمی‌داند و اظهار می‌کند: شاخص‌های کلان اقتصاد ایران با تحولات و مسائل سیاسی پیوند مستحکمی پیدا کرده و اگر انتظارات اقتصاد از روند مذاکرات و ارتباطات خارجی محقق شود، امکان تغییر مناسبات بازار مسکن وجود دارد؛ چراکه تورم انتظاری به‌کلی از بین می‌رود و هزینه تمام‌شده تولید نیز در مسیر نزولی قرار می‌گیرد؛ اما اگر وقایع برخلاف انتظار خوش‌بینانه اقتصاد باشد، احتمال تداوم وضعیت تورمی یکی‌دو سال اخیر دور از انتظار نیست.