اختلاف 40 برابری گران‌ترین و ارزان‌ترین خانه در تهران

در پاییز امسال متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران باز هم رکوردشکنی کرده و 120.3درصد بالاتر از قیمت سال قبل قرار گرفته است. به گزارش همشهری، آخرین بررسی‌ها از رسیدن میانگین سهم زمین در هزینه تمام‌شده تولید مسکن به حدود 80درصد حکایت دارد و همین مسئله زمین را در جایگاه متهم ردیف اول گرانی مسکن می‌نشاند. در فصل پاییز امسال، حد فاصل یک مترمربع ارزان‌ترین و گران‌ترین زمین مسکونی در شهر تهران معادل 23.5برابر بوده و همزمان اختلاف کف و سقف قیمت مسکن در این شهر به رکورد  39.6  برابری رسیده است که ضمن تأیید اثر قیمت زمین بر قیمت فروش مسکن، از اختلاف طبقاتی مشهودی در پایتخت حکایت دارد.

کف و سقف طبقات اجتماعی
براساس اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین، مسکن و اجاره شهر تهران در فصل پاییز 1399منتشر کرده، در این فصل، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران به 41میلیون و 273هزار تومان رسیده است که نسبت به فصل تابستان 18.6درصد و نسبت به پاییز سال قبل 12.3درصد افزایش نشان می‌دهد. در این دوره زمانی، حداقل قیمت یک مترمربع زمین مسکونی یا کلنگی در شهر تهران 6میلیون و 606هزار تومان ثبت شده که به منطقه 20اختصاص داشته و در مقابل بالاترین قیمت یک مترمربع زمین مسکونی نیز در منطقه2معادل 155میلیون و 670هزار تومان ثبت شده است. براساس این آمارها اختلاف کف و سقف قیمت یک مترمربع زمین مسکونی یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در پایتخت به 23.5برابر می‌رسد که عدد بسیار بزرگی محسوب می‌شود و به واسطه سهم بالای زمین در هزینه تمام‌شده مسکن، انتظار می‌رود این اختلاف قیمت در مورد مسکن نیز تکرار شود؛ این در حالی است که کف و سقف قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در فصل پاییز به 39.6 برابر رسیده که از بخش دیگری از مناسبات حوزه مسکن پرده برمی‌دارد. در حقیقت، اختلاف قابل تامل کف و سقف قیمت مسکن در شهر تهران می‌تواند نشانه‌ای از ارزش نه چندان بالای بنای ساخته شده بر زمین‌های مسکونی باشد چراکه طبق عرف بازار، قیمت ساختمان با عمر بالا مانند ساختمان‌های کلنگی چندان بالاتر از قیمت قدرالسهم آنها محاسبه نمی‌شود؛ درحالی‌که آپارتمان‌های نوساز به‌مراتب بالاتر از هزینه ساخت و قدرالسهم زمین قیمت‌گذاری می‌شود و حاشیه سود سازنده و مجری در آنها رقم بالایی است. این مسئله (یعنی ارزان بودن بنای کلنگی و گران بودن بنای نوساز) به بالا رفتن اختلاف میان کف و سقف قیمت مسکن منجر می‌شود؛ درحالی‌که اختلاف قیمت هزینه نهاده‌های ساختمانی مصرف شده برای هر کدام از این دو بنا بسیار کمتر از اختلاف قیمت فروش آنهاست.

صرفه ساخت‌وساز روی زمین گران
آمارهای مربوط به تغییرات قیمت فروش زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در پاییز امسال نشان می‌دهد در پاییز امسال، ارزان‌ترین زمین مسکونی شهر تهران در منطقه 20و به قیمت 6میلیون و 606 هزار تومان برای هر مترمربع اختصاص داشته و در مقابل گران‌ترین زمین در مناطق یک، 2و 3تهران و به قیمت بیش از 155میلیون تومان معامله شده است. همزمان بررسی آمارهای مربوط به تغییرات قیمت مسکن نشان می‌دهد در این فصل ارزان‌ترین زیربنای مسکونی پایتخت با قیمت 4میلیون تومان برای هر مترمربع در منطقه 20معامله شده و در مقابل گران‌ترین زیربنای مسکونی با قیمت 145تا 158میلیون تومان به مناطق یک تا 3تهران اختصاص داشته است. گرچه به‌دلیل نبود جزئیات آماری، محاسبه قدرالسهم زمین برای ارزان‌ترین و گران‌ترین مسکن معامله شده در شهر تهران امکان‌پذیر نیست اما واقعیت‌های بازار حاکی از این است که قیمت ساختمان با عمر بالا مانند ساختمان‌های کلنگی به اندازه قیمت زمین محاسبه می‌شود و احتمالاً ارزان‌ترین مسکن معامله شده در تهران نیز واحدی با عمر بالا و کیفیت ساخت پایین بوده که متناسب با قدرالسهم زمین آن قیمت‌گذاری شده است. درصورت تخریب و احداث یک آپارتمان مشابه، قیمت فروش آن به‌مراتب بیش از هزینه نهاده‌های ساختمانی مصرفی خواهد بود. به‌عبارت دیگر، در فرایند ساخت بنا، از یک سو بخش قابل توجهی از هزینه به تامین زمین اختصاص می‌یابد و از سوی دیگر بعد از ساخت و ساز، روی بهای اولیه زمین نیز ارزش افزوده بالایی اعمال می‌شود. این مسئله در شهر تهران باعث شده که سازندگان گرایش زیادی برای ساخت‌وساز در مناطق گران‌قیمت داشته باشند و ساخت‌وساز در مناطق ارزان‌تر شهر در قبضه سازندگان بی‌تجربه، بساز بفروش و سنتی باقی بماند. صرفه ساخت مسکن روی زمین‌های گران‌قیمت شمال تهران به حدی است که همواره صاحبان برخی مشاغل پولساز و سطح بالا نیز این حوزه را برای سرمایه‌گذاری سودآور انتخاب کنند و رونق ساخت‌وساز پروژه‌های لوکس و بزرگ در شمال تهران هیچ‌وقت کم نشود.

از معاملات مسکن چه خبر؟
در فصل پاییز امسال میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 28میلیون و 761هزار تومان رسیده که نسبت به فصل تابستان 19.1درصد و نسبت به پاییز سال قبل 111.4درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس اطلاعات مرکز آمار ایران در این فصل تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران به 16هزار و 649مورد رسیده که نسبت به تابستان 45.6درصد کاهش پیدا کرده و تعداد معاملات در مقایسه با پاییز سال قبل نیز با کاهش 8درصدی مواجه بوده است. متوسط مساحت واحدهای معامله شده در این فصل 87مترمربع و متوسط عمر بنای واحدهای معامله شده 12سال ثبت شده است. با توجه به انتظاری که نتایج انتخابات آمریکا در پاییز امسال در بازارها ایجاد کرد، افت 45.6درصدی معاملات مسکن شهر تهران در فصل پاییز شاهدی بر عقب‌نشینی خریداران این بازار است.

   تورم 40.9 درصدی در بازار اجاره

در پاییز امسال، با وجود اینکه مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا لازم‌الاجرا بوده و در این مصوبه، سقف افزایش قیمت این قراردادها در تهران 25درصد اعلام شده است، همچنان تورم بازار اجاره در مسیر صعودی قرار داشته و نسبت به پاییز سال قبل 40.9درصد افزایش یافته است. البته با سپری شدن فصل تابستان و اتمام رونق نقل و انتقال در بازار مسکن، تورم فصلی بازار اجاره در پاییز امسال نسبت به فصل تابستان با افت 3.1درصدی مواجه شده است اما تورم سالانه این بازار همچنان شیب بالایی دارد و حداقل بیش از ضریب افزایش درآمد خانوارهای مستأجر است. طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، در پاییز امسال متوسط هزینه ماهانه اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل 62هزار و 218تومان بوده و متوسط مساحت واحدهای استیجاری معامله شده در این فصل نیز 77مترمربع با عمر بنای 14سال اعلام شده است. براساس این آمارها، متوسط قیمت واحدهای استیجاری شهر تهران در فصل پاییز امسال معادل 4میلیون و 790هزار تومان بوده است که مقایسه آن با میانگین درآمد خانوارهای ایرانی و حداقل دستمزد کارگران می‌تواند گوشه‌ای از وخامت حال این بازار را آشکار کند.