پس‌لرزه‌های بلاتکلیفی اقتصاد در بازار مسکن

بررسی معاملات مسکن شهر تهران در دی‌ماه به روش هدانیک، از رشد 8.2درصدی قیمت حکایت دارد؛ مرکز آمار ایران در تازه‌ترین گزارش خود از تحولات بازار مسکن شهر تهران، تورم نقطه به نقطه این بازار در دی‌ماه امسال نسبت به‌ماه مشابه سال قبل را 90.4درصد اعلام کرده است.
به‌گزارش همشهری، بعد از اینکه آمارهای ماهانه بانک مرکزی، وقوع تکانه‌های قیمتی در بازار مسکن شهر تهران و رشد 1.8درصدی میانگین قیمت در دی‌ماه را تأیید کرد، حالا مرکز آمار تصویری محسوس‌تر از وقایع اخیر بازار مسکن ارائه داده و تغییر واقعی قیمت در معاملات دی‌ماه را 8.2درصد برآورد کرده است.

واقعیت متزلزل بازار مسکن
مسکن کالایی به‌شدت ناهمگن است و همین مسئله باعث می‌شود با تغییر در ترکیب واحدهای مسکونی معامله شده در هر ماه، تغییرات واقعی قیمت در آمارهای معمولی منعکس نشود. مرکز آمار ایران در محاسبات شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران از روش «هدانیک» استفاده می‌کند که درصد تغییر قیمت واحدهای مسکونی معامله شده را با درنظر گرفتن مشخصه‌های منحصربه‌فرد آنها نظیر سن بنا، امکانات و موقعیت منعکس می‌کند و از تغییر در ترکیب واحدهای مسکونی معامله‌ شده در هر دوره زمانی، اثرپذیری بسیار کمتری دارد. به‌عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبلی باشد که در این حالت متوسط قیمت 2دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد.
بر همین اساس بررسی معاملات بازار مسکن با حذف اثرگذاری عوامل مهمی نظیر سن، امکانات و موقعیت بر قیمت فروش مسکن کمک می‌کند ضمن واقعی شدن تغییرات قیمتی، رفتار بازیگران و حتی دلالان و سوداگران این بازار نیز بهتر نمایان می‌شود. پیش از این استفاده از شیوه آماری هدانیک در محاسبه و انتشار گزارش مسکن آذرماه باعث شد میزان واقعی کاهش قیمت در این ‌ماه 8.5درصد اعلام شود؛ درحالی‌که گزارش بانک مرکزی با روش میانگین‌گیری از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در این ماه، درصد افت قیمت مسکن را 1.1درصد برآورد کرده بود. حالا در دی‌ماه نیز همین اتفاق تکرار شده و درحالی‌که بانک مرکزی رشد میانگین قیمت مسکن را 1.8درصد برآورد کرده، تغییر واقعی قیمت با محاسبات روش هدانیک به 8.2درصد رسیده است. آنچه از گزارش مرکز آمار از تحولات بازار مسکن آذر و دی امسال استنباط می‌شود، این بازار تحت‌تأثیر عوامل مختلف با ناپایداری و تزلزل قابل توجهی مواجه شده و روزهای حساسی را سپری می‌کند. به‌نظر می‌رسد کاهش شیب تورم انتظاری جامعه که بعد از انتخابات آمریکا آغاز شده بود، به واسطه ابهام در سرنوشت برجام و کیفیت و زمان احیای این توافقنامه بین‌المللی و همچنین بلاتکلیفی لایحه بودجه1400 در مجلس، متوقف شده و همین مسئله به تنش قیمتی کالاهای سرمایه‌ای به‌خصوص مسکن دامن زده است.

رشد 538درصدی قیمت مسکن در 4سال
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه١٣٩٩ نشان می‌دهد عدد شاخص این بازار در دی‌ماه١٣٩٩ براساس‌ماه پایه فروردین١٣٩٥ به عدد638.3 رسیده که از افزایش 538.3درصدی قیمت در این دوره زمانی حکایت دارد. براساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد شاخص در دی‌ماه امسال نسبت به‌ماه قبل 8.2درصد بوده است. همچنین تورم نقطه‌ای بازار مسکن تهران در دی‌ماه1399 (نسبت به دی‌ماه98) به 90.4درصد رسیده؛ یعنی در این ماه، خریداران برای خرید یک واحد مسکونی یکسان در شهر تهران باید 90.4درصد بیشتر از دی‌ماه سال قبل پرداخت کنند. به گزارش همشهری، بررسی اطلاعات منتشر شده در گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد برایند فضای تورمی بازار مسکن در یک سال گذشته، رشد 71.8درصدی تورم بازار مسکن تهران بوده که میانگین قیمت مسکن در یک سال منتهی به دی 99 را 71.8درصد نسبت به میانگین قیمت در یک سال منتهی به دی98 افزایش داده است.