ممیزی املاک برای توزیع عادلانه خدمات شهری

 محمد سرابی- خبر‌نگار

 بعد از نزدیک یک‌دهه، املاک مختلف شهر تهران «ممیزی» خواهد شد. در ممیزی اطلاعاتی به‌دست می‌آید که مبنای  برنامه‌ریزی‌های شهری و به روز شدن بانک اطلاعات املاک شهر می‌شود. آخرین ممیزی در سال 1390به پایان رسید و در این مدت اطلاعات املاک پایتخت به‌روز نشده است. امسال شهرداری تهران این پروژه را با هزینه کمتر و بدون جذب نیروی انسانی جدید آغاز کرد تا در مدت زمان باقیمانده تا پایان سال بخشی از کار در املاک غیرمسکونی شهر انجام شود. ممیزی باعث اصلاح و تکمیل بانک اطلاعات املاک و جانمایی آنها می‌شود. همچنین باشناسایی اراضی بایر و همینطور مشاغل موجود به برنامه‌ریزی کمک می‌کند.
شهردار تهران در نشستی که به مناسبت آغاز مرحله ششم ممیزی املاک تهران انجام شد، گفت: «با توجه به سرعت تغییرات شهر که از میزان و حجم پروانه‌های صادر شده مشخص می‌شود، نیاز به اطلاعات به‌روز داریم تا تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی بهتری انجام دهیم.»  پیروز حناچی افزود: «اینکه باید هر 5سال ممیزی انجام شود به این معنا نیست که باید 5سال طول بکشد. ممیزی باید به‌گونه‌ای باشد که اطلاعات قبلی را به‌روز کند و بتوان از آنها استفاده کرد. هرقدر که این اطلاعات به‌روز‌تر و با دقت بیشتری به ما برسد به تصمیم‌گیری کمک می‌کند. این اقدام باید به‌گونه‌ای طراحی شود که ما در فرایندهای بعدی کار میدانی کمتری داشته باشیم.» شهردار تهران اضافه کرد: «ممیزی املاک این دوره خصیصه‌های ویژه‌ای دارد؛ نخست اینکه کار از طریق دفاتر خدمات انجام شود. این از یک‌سو برای خود دفاتر خدمات که حالا کار کمتری به آنها ارجاع می‌شود، مفید است و از سوی دیگر ما هم نیروی اضافه برای این کار جذب نمی‌کنیم، بلکه از افرادی که آموزش‌دیده هستند و با اطلاعات مرتبط در مناطق کار کرده‌اند، استفاده می‌کنیم. امیدوارم شرکت فناوران (مجری طرح) کاری کند که این هدف به نتیجه برسد.»
او درباره مخاطبان اطلاعات تولیدی در ممیزی املاک گفت: «این داده‌ها برای بسیاری از دستگاه‌های همکار ما مثل وزارت راه و شهرسازی مورد استفاده قرار می‌گیرد. آنچه در این ماموریت مهم است اول تکریم مالکانی است که با آ‌نها روبه‌رو هستیم و دوم اطمینان از اینکه اطلاعات دریافت شده همان چیزی باشد که درج می‌شود.»
او یادآوری کرد: «در سال 47امکاناتی مانند جی‌پی‌اس و سامانه‌های نقشه‌برداری فعلی وجود نداشت؛ بنابراین تمام تلاش ما باید درج اطلاعات دقیق باشد تا همان چیزی که در سطح شهر اتفاق می‌افتد در سامانه‌ها درج شود. از دفاتر خدمات الکترونیک هم می‌خواهم این کار را به‌صورت یک فرصت ببینند.» به‌گفته شهردار، قرار است ۶۰درصد املاک تجاری موجود تهران مورد توجه قرار بگیرد و در مرحله بعد همه پلاک‌های مسکونی که نزدیک یک میلیون پارسل (پلاک) است، مورد توجه قرار می‌گیرد.
حناچی گفت: ممیزی املاک شهر تهران کار بسیار بزرگی است و مطمئنا در کیفیت زندگی شهر و تصمیم سازی و اقدامات تاثیر دارد. شهردار تهران همچنین در جمع خبرنگاران و در پاسخ به سوالی درباره تاثیر ممیزی در تعیین عادلانه عوارض گفت: «کسب اطلاعات به روز از اهداف ممیزی است و این اطلاعات پایه اخذ عوارض قرار خواهد گرفت؛ زیرا نوع کاربری املاک، زمان ساخت و کیفیت آن در عوارض تاثیر دارد.»

تمرکز بر راسته‌های تجاری
اولین مرحله ممیزی تهران در سال 1347و آخرین آن در سال 1386شروع شد؛ طرحی که تا سال 1390طول کشید. اگر هر دوره ممیزی مطابق برنامه پیش می‌رفت، باید تا حالا 10مرحله اجرا می‌شد، اما اکنون در مرحله ششم آن قرار داریم. این مرحله نیز باید در سال 96اجرا می‌شد، ولی عقب افتاد. در آبان 98شهردار دستور آغاز کار را داد و 3بخش ستاد عالی، ستاد اجرایی و ستاد منطقه‌ای تشکیل شد، اما انتشار بیماری کرونا همه برنامه‌ریزی‌ها را به هم زد. امسال نیز ممیزی بیشتر در ساختمان‌های تجاری اجرا می‌شود تا ورود مأموران به خانه‌های مسکونی، خطر انتقال کرونا را بیشتر نکند. مناطق یک تا 8و مناطق 11، 12و 22در ششمین دوره ممیزی املاک مورد بازدید قرار می‌گیرند. در این مناطق که 65درصد تراکم غیرمسکونی تهران را به‌خود اختصاص داده‌اند، 114راسته انتخاب شده است که میزان املاک تجاری در آنها بیشتر است. از 5بهمن‌ماه کار ممیزی تهران با 100نفر آغاز می‌شود.

ایمنی ساختمان‌ها؛ هدف دیگر طرح
معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران نیز در این نشست با اشاره به اینکه مبنای برنامه‌ریزی برای شهر، داشتن اطلاعات کافی است، گفت: «در دهه ۴۰شمسی قوانین مؤثری در مجلس وقت به تصویب رسید که شهرداری‌ مکلف شد برنامه توسعه و عمران داشته باشد و ابزار آن ممیزی املاک بود. قانون دیگر هم این بود که برای تامین هزینه این نوسازی باید عوارض مصوب شود. اگر این دو گام به‌درستی تداوم پیدا می‌کرد، بخش بزرگی از مشکلات شهری رفع می‌شد و امروز شاهد نتایج مثبت آنها بودیم.»
عبدالرضا گلپایگانی گفت: «متأسفانه موضوع عوارض نوسازی حدود 40سال پیش دچار تحولاتی شد و قدرت و قوت ابتدایی آن کاهش پیدا کرد.» او تأکید کرد: «تفاوت‌هایی که ممیزی در دوره ششم دارد، مفصل‌تر شدن آیتم‌ها و بررسی ایمنی ساختمان‌ها مخصوصا درباره آتش‌سوزی است. موضوع دیگر کاهش هزینه‌هاست و با رویکرد مدیریت شهری برای کاهش هزینه‌ها، نه نیرویی به بدنه مدیریت شهری اضافه می‌شود و نه به‌دنبال هزینه‌های گزاف هستیم. هم‌اکنون ما چندین مرحله کنترل کیفیت درنظر گرفته‌ایم که با اتکا به نیروهای خارج از سازمان شهرداری انجام می‌شود و این نیرو‌ها به‌دلیل تجربه در زمینه صدور پروانه مهارت کافی دارند. نیاز به نیروهای چابک با توان فنی و مهندسی کافی از مهم‌ترین دلایل تأخیر در اجرای ممیزی بود. امیدواریم اطلاعاتی که جمع‌آوری می‌شود در زمینه طرح تفصیلی نیز مورد استفاده قرار گیرد.» در پایان این مراسم که در ساختمان مرکزی شهرداری تهران برگزار شد، شهردار تهران تمبر یادبود ششمین مرحله ممیزی املاک تهران را مهر کرد.

از تبلت‌های غیرکاربردی دوره پیش تا کاهش نیروهای این دوره
ششمین دوره ممیزی تفاوت‌هایی با دوره پیش از خود دارد که در زیر به برخی از آنها اشاره شده است.
دوره پنجم (از سال 1386تا 1390):
  1200نفر به‌عنوان «ممیز» در شهرداری استخدام شدند.
   نفرات استخدامی پس از پایان ممیزی در بخش‌های مختلف شهرداری پراکنده شدند و دیگر نمی‌توان از آنها برای مرحله جدید استفاده کرد.
  برای نیرو‌ها 700تبلت، 700متر لیزری و 500رایانه خریداری شده بود که آنها هم دیگر قابل استفاده نیستند.
دوره ششم:
  200نیرو‌ی دفاتر خدمات الکترونیک با 250تبلت و 200متر لیزری برای انجام کار میدانی به‌کار گرفته می‌شوند.
   100نفر از شاغلان ادارات و مناطق شهرداری به دفاتر خدمات الکترونیک کمک خواهند کرد.
  تفاوت دیگر این دوره با دوره پیشین این است که قبلا اطلاعات ناشی از ممیزی در پایان دوره منتشر می‌شد که چند سال طول می‌کشید و در عمل ارزش اجرایی دقیق نداشت. در دوره ششم استفاده از فناوری‌های جدید و طراحی الگو‌های ثبت اطلاعات به شکلی است که اطلاعات، 10روز بعد از «برداشت» قابل استفاده باشد.
  هر ممیز روزانه 15واحد کار دارد و انجام آنها از طریق مکان‌یاب رصد می‌شود.
  هویت این نیرو‌ها با جلیقه، کارت و همینطور از طریق تماس با سامانه 137قابل اثبات است.


اولویت املاک تجاری
رئیس ستاد عالی ممیزی املاک مرحله ششم و مجری طرح می‌گوید: «شهریور امسال موضوع تامین نیرو برای ممیزی مطرح شد. یکی از پیشنهاد‌ها این بود که نیرو‌های جدید استخدام شوند، اما به‌دلیل اینکه نیرو‌های مرحله پنجم بعد از جذب و پایان ممیزی، وارد بخش‌های دیگر شده بودند و شهرداری هم با انباشت نیرو روبه‌‌روست، این کار انجام نمی‌شود. بعد از آن برون‌سپاری پیشنهاد و تصمیم گرفته شد که دفاتر خدمات شهر این کار را انجام دهند. برای نیرو‌ها یونیفورم، تبلت همراه نرم‌افزار ویژه و مترلیزری خریده خواهد شد.» یدالله کاظمی‌گلباغی درباره مدت زمان پروژه می‌گوید: «برنامه زمانبندی به شکلی است که هر سال 20درصد املاک شهر ممیزی شود و بعد از 5سال به پایان برسد. با توجه به بهره‌مندی سازمان‌ها و نهاد‌های درون‌سازمانی و برون‌سازمانی، دورنمای ممیزی این است که عملیات تبدیل به مجموعه به‌روز اطلاعات شهری شود که بلافاصله کوچکترین تغییرات را در سامانه منعکس و بر مدیریت شهری اثرگذار باشد.» او می‌افزاید: «سال بعد به‌دلیل برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری 1400اجرای ممیزی تا حدی دشوار می‌شود و امیدواریم که بخش زیادی از آن در سال 1399انجام شود. تا پایان سال حدود 40روز کاری مفید داریم، اما در فاز اول به‌دلیل شیوع کرونا نمی‌توانیم وارد املاک مسکونی شویم؛ به همین دلیل 11منطقه که 65درصد تراکم غیرمسکونی تهران را دارد، انتخاب شده است.» کاظمی با اشاره به شناسایی راسته‌های تجاری در این 11منطقه می‌گوید: «راسته‌های تجاری اولویت دارند و با همکاری مناطق و اداره درآمد و شهرسازی شناسایی و تا پایان سال بررسی میدانی آنها انجام می‌شود. برای مال‌های بزرگ تجاری نیز گروه‌های ویژه 16نفره انتخاب شده‌اند.» اما شهروندان چطور می‌توانند از هویت مامورانی که به املاک آنها مراجعه می‌کنند، اطمینان پیدا کنند؟ رئیس ستاد عالی ممیزی املاک مرحله ششم می‌گوید: «برای اینکه مودیان بتوانند نیرو‌ها را احراز هویت کنند از کد‌‌های کیو‌آر‌ استفاده می‌شود و برنامه‌هایی برای احراز هویت با ارسال پیامک هم داریم.»  او می‌افزاید: «براساس پرونده‌های مرحله‌های گذشته پیش‌بینی می‌شود که در 20درصد املاک شاهد تخلف باشیم؛ البته تخلفات عمده شامل ایجاد تغییرات فاحش شامل توسعه بنا و تغییر کاربرد اساسی یا تغییر وضعیت از زمین به ملک است. این گزارش‌ها در چند مرحله به بازرسی منطقه ارسال و بعد به شهرسازی نواحی فرستاده شده و برای صحت‌سنجی آنها بازدید‌های تصادفی انجام می‌شود.»  کاظمی می‌گوید: «سال آینده تمام 22منطقه درگیر کار می‌شوند؛ بنابراین باید هماهنگی‌های لازم از اکنون انجام شود؛ به‌عنوان مثال مناطق شهرداری باید کلانتری‌ها را در جریان بگذارند تا اگر حین اجرای طرح، حاشیه‌ای ایجاد شد، مسئولان نیروی انتظامی از نحوه انجام کار مطلع باشند.» هدف از انجام ممیزی در کنار به‌روزرسانی بانک اطلاعاتی این است که درآمد قانونی و سالم برای شهرداری فراهم شود. تا‌کنون در 4ناحیه شهرداری کار ممیزی به‌صورت محدود انجام و 7میلیارد تومان عوارض برای شهرداری محاسبه شده است. در شرایط مالی کنونی ممیزی می‌تواند بخشی از مشکلات مالی این نهاد را حل کند.