تولید مسکن روی مرز تردید

 شاخص مدیران خرید (PMI) بخش ساختمان (شامخ ساختـــمان) در مهرماه امسال به 53.13واحد رسیده که از قرار وضعیت کلی فعالان این حوزه در مرز میان رکود و تورم حکایت دارد. این شاخص گرچه در مهرماه نسبت به ‌ماه قبل 2.59واحد بهبود یافته؛ اما این بهبود تا حدودی ناشی از تسریع در اتمام پروژه‌های در دست اقدام و افزایش درخواست برای ساخت پروژه‌های ساختمانی غیرمسکونی بوده است.
به‌گزارش همشهری، اتاق تعاون ایران به‌عنوان متولی انتشار شامخ ساختمان، سیزدهمین دوره انتشار این شاخص را با اندکی بهبود نسبت به ‌ماه قبل منتشر کرده که ناشی از افزایش میزان فعالیت‌های این حوزه در مقایسه با شهریورماه بوده است. در این شاخص، صنعت ساختمان براساس استاندارد بین‌المللی طبقه‌بندی فعالیت‌های اقتصادی (ISIC)، به 3گروه اصلی ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت‌وساز تخصصی ساختمان دسته‌بندی شده و بخش ساختمان نیز شامل 2 بخش مسکونی و غیرمسکونی (تجاری و عمرانی) تبدیل شده است. در بخش ساختمان مسکونی، گرچه اتمام پروژه‌های در دست اقدام تسریع شده اما بنا به مقتضیات بازار مسکن و دورنمای احتمالا رکودی این بازار، از آغاز پروژه‌های جدید استقبالی نشده است.

تداوم رشد قیمت فروش
بررسی‌های آمارهای مربوط به شامخ بخش ساختمان در مهرماه1399 حاکی از این است که این شامخ با رشد 2.59واحدی نسبت به‌ماه قبل به عدد ۵۳.۱۳واحد رسیده که بیانگر بهبود اندک وضعیت کلی صنعت ساختمان به‌واسطه روند افزایشی میزان فعالیت‌های انجام شده نسبت به‌ ماه گذشته است. باوجوداین، در بخش مسکونی، به‌دنبال استمرار نوسانات نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، عدم‌توازن عرضه و تقاضا و نیز تداوم معاملات سوداگرانه، رشد قیمت فروش مسکن ادامه پیدا کرده؛ درحالی‌که در سمت تولید ظرفیتی متناسب با تقاضای بازار ایجاد نشده است. نکته قابل‌توجه در مورد استمرار رشد قیمت مسکن، تبعات چسبندگی شدید قیمت مسکن برای تولیدکنندگان این کالاست که عملا به خواب سرمایه طولانی‌مدت و افزایش هزینه تمام‌شده تولید منجر می‌شود. درحقیقت قیمت مسکن به‌واسطه عدم‌کاهش قیمت زمین، برتری تقاضا و نیاز بازار نسبت به عرضه و تولید و همچنین بالا ماندن قیمت تمام‌شده تولید مسکن با تکنولوژی‌های سنتی همچنان ادامه خواهد داشت؛ درنتیجه حتی درصورت گشایش‌های اقتصادی و سیاسی در میان‌مدت، امکان افزایش تیراژ تولید به‌واسطه کاهش قیمت تمام‌شده وجود ندارد و این مسئله دورنمای رکودی صنعت ساختمان را بدتر می‌کند. سازندگان مسکن نیز به همین دلیل در آستانه دوره‌های رکودی بازار مسکن تلاش می‌کنند پروژه‌های آماده بهره‌برداری را سریع‌تر تکمیل و روانه بازار کنند. از سوی دیگر، در بخش‌های عمرانی نیز همچنان به‌دلیل عدم‌تخصیص بودجه عمرانی کافی پیشرفتی در میزان فعالیت‌ها گزارش نشد و دورنمای رکودی این حوزه همچنان پابرجا مانده است.

سرعت در اتمام پروژه‌ها
با استناد به اظهارات فعالان ساختمانی، در مهرماه امسال باوجود افزایش ادامه‌دار قیمت مواداولیه و از سوی دیگر کمبود عرضه بخشی از نهاده‌های ساختمانی، میزان سفارش‌های جدید کارهای ساختمانی و به‌دنبال آن میزان فعالیت‌های تولید یا ارائه خدمات در این بخش در مقیاس ماهانه افزایش یافته است و متناسب با افزایش این دو شاخص، شاخص‌های «میزان به‌کارگیری نیروی انسانی» و نیز «میزان خرید مواداولیه» در مقایسه با‌ماه قبل، روند افزایشی را تجربه کرده‌اند. نمونه این اتفاقات در دی و بهمن سال گذشته نیز به‌دنبال پیش‌بینی قریب‌الوقوع رکود مسکن تکرار شده بود و بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های ساختمانی نزدیک به بهره‌برداری برای گرفتار نشدن سرمایه در دوره رکود احتمالی دست‌به‌کار تسریع در ساخت و اتمام پروژه شده بودند. در این میان، دورنمای تورمی نهاده‌های ساختمانی نیز می‌تواند عاملی برای تسریع کارهای ساختمانی باشد؛ اما این عامل درصورتی‌که سناریوی پیروزی «جو بایدن» در انتخابات آمریکا و گشایش نسبی برای تحولات سیاسی محقق شود، کارایی خود را از دست خواهد داد. بر این اساس، برآورد می‌شود در آبان‌ماه، فعالان صنعت ساختمان با شرایط پیچیده‌تری برای آغاز پروژه جدید یا تکمیل پروژه‌های در دست اقدام مواجه شوند؛ چراکه با روند فعلی قیمت ارز و افت قابل توجه نرخ ارز، وقوع رکود نسبی در بازار مسکن نیز محتمل است و در این شرایط حتی درصورت تکمیل پروژه‌های نزدیک به بهره‌برداری نیز، در کوتاه‌مدت خریدار و متقاضی سرمایه‌گذاری برای آنها وجود نخواهد داشت.

   چالش خروج سرمایه‌گذار
آمارهای غیررسمی و اظهارات مسئولان اتحادیه مشاوران املاک حاکی از این است که سهم تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در ماه‌های اخیر به 85درصد رسیده و حتی در شرایط فعلی که متقاضیان مصرفی عملا توانی برای خرید مسکن ندارند، این سهم بیشتر نیز شده است. در این شرایط، هرگونه اتفاقی که به خروج سرمایه‌گذار از بازار مسکن منجر شود، عملا به چالشی جدید برای این بازار تبدیل خواهد شد و به‌تناسب سهم این نوع تقاضا در بازار، به رکود و کسادی آن دامن خواهد زد. با این تفاصیل، چنانچه در میان‌مدت تحولاتی باعث توقف افول ارزش پول ملی و کاهش شیب رشد تورم شود، انتظار می‌رود سرمایه‌های کمتری برای حفظ ارز به بازار مسکن وارد شوند و درنتیجه رکود غیرتورمی سنگینی به این بازار تحمیل کنند. نمونه این اتفاقات، در آستانه انتخابات ریاست جمهوری سال92 و دورنمای مثبت برای گشایش‌های سیاسی و مذاکرات هسته‌ای رخ داده بود. در آن شرایط تثبیت نرخ ارز و همچنین تک‌رقمی شدن نرخ تورم به رکودی سنگین در اقتصاد دامن زد و بیش از همه بازار مسکن را به ورطه کساتی کشاند؛ تا جایی که تا اواسط سال96 و قبل از صعودی نشدن قیمت ارز و نرخ تورم، این بازار با کسادی ثبات طولانی‌مدت قیمت‌ها مواجه بود و به همین مناسبت استقبال از تولید مسکن و آغاز پروژه‌های جدید نیز شدیدا افت کرده بود. این تهدید در شرایط فعلی نیز به‌عنوان یکی از محتمل‌ترین سناریوهای بازار مسکن مدنظر تولیدکنندگان این حوزه قرار گرفته است.