بررسی تبعات نداشتن سند املاک یک محله در گفت‌وگو با کارشناسان دفتر توسعه محلی
%62 خانه‌های شمیران‌نو سند ندارند
پریسا نوری
نام محله شمیران‌نو دستکم در گزارش‌ها و اخبار رسمی با ملغمه‌ای از مشکلات اجتماعی، فرهنگی، شهری، ترافیکی و... گره خورده، مشکلاتی که راه‌حل‌شان تنها به یک سازمان و نهاد مربوط نیست و رسیدگی به هرکدام با توجه به موازی‌کاری برخی دستگاه‌ها تا امروز به بن‌بست رسیده است. به گفته کارشناسان دفتر توسعه محلی شمیران‌نو، سر نخ کلاف پیچیده معضلات و آسیب‌های این محله از بافت فرسوده تا خرید و فروش موادمخدر به بی‌سند بودن املاک می‌رسد. کارشناسان این دفتر که از 2 سال پیش در این محله مشغول تحقیق و بررسی خانه به خانه هستند، معتقدند مشکلات فعلی محله شمیران‌نو زاییده بی‌سندی خانه‌هاست و به چگونگی شکل‌گیری این محله در 4 دهه پیش برمی‌گردد. در گزارش پیش رو این موضوع را با «جبار کریمی» مدیر و «محمد کمری» کارشناس اجتماعی دفتر توسعه محلی شمیران‌نو از جنبه‌های اجتماعی و شهری بررسی کرده‌ایم.
جبار کریمی_ مدیر دفتر توسعه محلی شمیران‌نو
تولد یک محله بی‌سند
حدود 45 سال پیش، در بخشی از اراضی خوش آب و هوای شمال شرق تهران در جوار جنگل‌های سرسبز شیان و لویزان، قرار بود محله‌ای اعیان‌نشین درست مثل «شمیران» شکل
بگیرد. از این‌رو نام «شمیران نو» را روی این محله گذاشتند، اما اقبال این محله مانند محله همنامش بلند نبود و به دلیل نبود سازوکار درست در تفکیک و واگذاری زمین به مردم، از اعیان‌نشینی فقط نام آن بر این محله باقی ماند. کریمی در این‌باره می‌گوید: «در دهه 50 زمین‌های این محله به قطعات 1500 تا 3 هزار‌مترمربعی تفکیک شده بود و قرار بود محله‌ای اعیان‌نشین ساخته شود، اما پس از پیروزی انقلاب اسلامی یک موج مهاجرتی از روستاها به حاشیه شهرها شکل گرفت. این افراد مهاجر به دنبال کار و خانه بودند و یک باور بین آنها مرسوم شده بود که زمین رایگان است و هرکسی زمین را‌آباد کند مالک آن است. از این‌رو این افراد به زمین‌های بایر حاشیه شهر هجوم آورده و آنها را تصرف کردند. البته این زمین‌ها آن زمان چند مالک اصلی و یک سند مادر داشتند و برخی ساکنان اولیه پول زمین را به مالکان دادند و در ازای آن رسید دریافت کردند، اما نه خانه‌های آنها و نه دیگر ساکنانی که زمین‌ها را تصرف کرده و خانه ساختند، هیچ‌کدام سند نداشتند و قولنامه‌ای خرید و فروش شدند.»
از بام‌فروشی تا زیرزمین‌فروشی
بررسی میدانی و بازبینی اسناد معاملات ملکی در بنگاه‌های سطح محله نشان می‌دهد با گذشت 40 سال از شکل‌گیری محله، هنوز هم 62درصد از املاک شمیران‌نو سند نداشته و قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند. این را کریمی می‌گوید و درباره تبعات این موضوع می‌افزاید: «در نگاه اول ساخت‌وساز نامتقارن، خانه‌های فرسوده و ساختمان‌های غیراستاندارد که یک‌شبه مانند قارچ از زمین سر برآورده‌اند و تغییر کاربری فضاهای مسکونی به تجاری، بام‌فروشی و زیرزمین‌فروشی و... از نتایج بی‌سند بودن املاک این محله است.» او در ادامه می‌افزاید: «این موضوع پنهان نیست و نیاز به بررسی کارشناسی هم ندارد، وقتی در کوچه و خیابان‌های محله قدم بزنید چهره نامناسب ساخت‌وسازهای نامتقارن و نامتناسب و غیرمجاز عریان است.» مدیر دفتر توسعه محلی شمیران‌نو با بیان اینکه خرید و فروش قولنامه‌ای و خارج از ضابطه و عرفی مشکلاتی را برای اهالی ایجاد کرده است، به نقل قول یکی از اهالی اشاره می‌کند که گفته است: «چندی پیش خانه‌ای را به‌صورت قولنامه‌ای خریدم، پس از مدتی فروشنده آمد و گفت می‌خواهم پشت‌بام را بفروشم، آن را هم خریدم، دوباره فروشنده آمد و اصرار داشت زیرزمین را هم بفروشد، آن را هم ناچار شدم بخرم، حالا دوباره سروکله فروشنده خانه به این بهانه که زیر پله را هم می‌خواهد بفروشد، پیدا شده...»
ساخت معابر غیراستاندارد و نبود پارکینگ
بدون سند بودن املاک شمیران‌نو به این معنی نیست که ساکنان فعلی املاک را تصرف کرده‌اند، چراکه در طول این 4 دهه بیشتر املاک بارها معامله شده و خریداران، قیمت زمین و ملک را ولو کمتر از مقدار واقعی تمام و کمال پرداخته‌اند؛ اما تنها اشتباهشان این بوده که از روی ناآگاهی یا فقر مالی خانه بدون سند را خریداری کرده و ناخواسته به مشکلات این محله دامن زده‌اند. کریمی به ساخت‌وساز بدون ضابطه به‌عنوان عمده‌ترین مشکل نبود سند در این محله اشاره کرده و می‌گوید: «چون در بدو شکل‌گیری محله ساخت‌وسازها بر اساس اصول مهندسی صورت نگرفته، هرکسی با هدف اینکه خانه بزرگ‌تری بسازد، بخشی از معبر را اشغال کرده و معابر هم غیراصولی شکل گرفته‌اند. البته آن زمان نیاز به معبر استاندارد احساس نمی‌شده و معابر عمدتاً مال‌رو بوده‌اند؛ اما این معضل حالا به ترافیک سنگین که یکی از مشکلات اصلی محله است منجرشده است.» به گفته کریمی، نداشتن پارکینگ هم یکی دیگر از مشکلات ساخت‌وساز نامتعارف است. او می‌گوید: «98درصدخانه‌های محله پارکینگ ندارند، چون ساکنان پارکینگ را با هدف کسب درآمد تبدیل به کارگاه عمدتاً مبل و کابینت‌فروشی کرده‌اند.»
معضلات ترافیکی تا آسیب‌های اجتماعی
به گفته کارشناس اجتماعی دفتر توسعه محلی، 290 کارگاه تولید مبل در دل بافت مسکونی شمیران‌نو فعالیت می‌کنند که اغلب به دلیل تغییر کاربری پارکینگ به کارگاه شکل گرفته‌اند. به باور کمری، بخشی از معضلات ترافیکی، اجتماعی و حتی زیست‌محیطی محله از تبعات این تغییر کاربری است. او در توضیح بیشتر می‌گوید: «نبود پارکینگ در خانه‌ها، موجب افزایش پارک حاشیه‌ای، باریک شدن معابر و در نتیجه افزایش بار ترافیک در این محله شده است. همچنین به گفته کارگران خدمات شهری که در این محله فعالیت می‌کنند توقف طولانی مدت خودروها در حاشیه معابر باعث می‌شود رفت و روب و نظافت معبر به درستی انجام نشود. افزایش سرقت لوازم خودرو، رشد مشاغل ناسازگار و مزاحم در بافت مسکونی و... هم از جمله تبعات این تغییر کاربری است.»
فرسودگی 95درصد بافت محله
پشت‌بام و زیرزمین‌فروشی، ساخت طبقات اضافه، تشکیل بافت فرسوده، ریزدانه، نامتقارن و فرسوده بودن املاک که با کمترین لرزش فرو می‌ریزند، از دیگر معضلات بی‌سندی املاک شمیران‌نو است. مدیر دفتر توسعه محلی در این‌باره می‌گوید: «کافی است از یک بلندی نگاهی به محله شمیران‌نو بیندازید تا آلونک‌هایی را که روی پشت‌بام‌ها را ببینید. این فضاهای کوچک که حداکثر شامل یک یا 2 اتاق است، بدون هیچ اصول مهندسی ساخته شده و به افرادی که عموماً مهاجر هستند و توان خرید یا اجاره خانه را ندارند، واگذار می‌شود. همچنین طبق رسم و عرف قراردادهای قولنامه‌ای، ساخت و فروش زیرزمین هم بسیار شایع است. علاوه بر اینها چون زمین سند ندارد و قرار نیست پایان کار از شهرداری بگیرد، اغلب مالکان بدون در نظر گرفتن فونداسیون و استحکام بنا، چند طبقه اضافه بر روی بام ساخته و به این صورت بافت ریزدانه و فرسوده شکل گرفته است.» کریمی در ادامه می‌گوید: «حاصل همه این سازوکارهای غیرقانونی این است که 95درصد از کالبد محله فرسوده و 83درصد آن تخریبی است؛ یعنی با زلزله‌ای بیشتر از 5 ریشتر فرو ریخته و با وجود تراکم جمعیتی در این بافت، یک فاجعه رخ می‌دهد.»
لزوم مشارکت ارگان‌های ذی‌ربط
به اعتقاد مدیر دفتر توسعه محلی شمیران‌نو، تنهاراه برون رفت از معضلات دست و پاگیر این محله، صدور سند برای املاک است، اما این موضوع با گذشت سال‌ها مغفول مانده و اراده چندانی برای حل آن نیست. کریمی می‌گوید: «سند املاک این محله را باید اداره ثبت املاک لویزان صادر کند، برخی از ساکنان محله هم توانسته‌اند با دوندگی و صرف هزینه برای ملک‌شان سند بگیرند اما عده‌ای از صاحبان فعلی املاک به دلایلی از جمله اینکه دستخط و رسیدی از مالکان اصلی نداشته و ملک‌شان را قولنامه‌ای از اشخاص دیگری خریده‌اند نتوانسته‌اند مالکیت‌شان را اثبات کنند و سند بگیرند.» او می‌افزاید: «مشکل صدور سند املاک محله به یک کلاف سردرگمی تبدیل شده که با مشارکت ارگان‌های مختلفی از جمله شهرداری و اداره ثبت حل و فصل می‌شود. در قدم اول اداره ثبت باید حدود زمین‌های مالکان اولیه و اصلی را تعیین کند سپس با ساکنان فعلی و مالکان برای ثبت و دریافت سند به تفاهم برسد. شهرداری هم باید از هزینه‌های جانبی دریافت سند مثل خلافی، عوارض، پایان کار و... چشمپوشی کند چون اغلب ساکنان این محله از نظر اقتصادی ضعیف هستند و توانایی پرداخت هزینه‌های چند ده میلیونی عوارض و... را ندارند.» کریمی در ادامه می‌افزاید: «ما این موضوعات را در جلساتی که با مدیران شهری و اداره ثبت داشتیم مطرح کردیم اما هنوز به نتیجه نرسیده است، چون اداره ثبت به این موضوع ورود پیدا نمی‌کند و دلیل آن را هم پیچیدگی موضوع می‌داند، در حالی که در گذشته برای برخی املاک سند صادر شده است.»
لزوم مشارکت ارگان‌های ذی‌ربط
به اعتقاد مدیر دفتر توسعه محلی شمیران‌نو، تنهاراه برون رفت از معضلات دست و پاگیر این محله، صدور سند برای املاک است، اما این موضوع با گذشت سال‌ها مغفول مانده و اراده چندانی برای حل آن نیست. کریمی می‌گوید: «سند املاک این محله را باید اداره ثبت املاک لویزان صادر کند، برخی از ساکنان محله هم توانسته‌اند با دوندگی و صرف هزینه برای ملک‌شان سند بگیرند اما عده‌ای از صاحبان فعلی املاک به دلایلی از جمله اینکه دستخط و رسیدی از مالکان اصلی نداشته و ملک‌شان را قولنامه‌ای از اشخاص دیگری خریده‌اند نتوانسته‌اند مالکیت‌شان را اثبات کنند و سند بگیرند.» او می‌افزاید: «مشکل صدور سند املاک محله به یک کلاف سردرگمی تبدیل شده که با مشارکت ارگان‌های مختلفی از جمله شهرداری و اداره ثبت حل و فصل می‌شود. در قدم اول اداره ثبت باید حدود زمین‌های مالکان اولیه و اصلی را تعیین کند سپس با ساکنان فعلی و مالکان برای ثبت و دریافت سند به تفاهم برسد. شهرداری هم باید از هزینه‌های جانبی دریافت سند مثل خلافی، عوارض، پایان کار و... چشمپوشی کند چون اغلب ساکنان این محله از نظر اقتصادی ضعیف هستند و توانایی پرداخت هزینه‌های چند ده میلیونی عوارض و... را ندارند.» کریمی در ادامه می‌افزاید: «ما این موضوعات را در جلساتی که با مدیران شهری و اداره ثبت داشتیم مطرح کردیم اما هنوز به نتیجه نرسیده است، چون اداره ثبت به این موضوع ورود پیدا نمی‌کند و دلیل آن را هم پیچیدگی موضوع می‌داند، در حالی که در گذشته برای برخی املاک سند صادر شده است.»
سود هنگفت متخلفان در غیاب ناظران
موضوع دریافت سند، مانند بسیاری از موارد حقوقی یک موضوع دو طرفه است. یعنی باید درخواست دریافت سند مطرح شود تا برای صدور آن اراده‌ای شکل بگیرد. ولی به باور مدیر دفتر توسعه محلی برخی از ساکنان محله چندان تمایلی به گرفتن سند ندارند. او در تشریح این موضوع می‌گوید: «وقتی ملکی سند ندارد، نمی‌تواند مجوز پایان کار بگیرد. پس مالک یا سازنده خودرا ملزم نمی‌داند که بنا را با اصول مدیریت شهری بسازد. او می‌تواند به جای یک طبقه، چند طبقه اضافه بسازد و با فروش آنها سود سرشاری نصیبش شود، همچنین چون مهندس ناظر وجود ندارد، از مصالح نامرغوب و ارزان در ساخت‌وساز استفاده کند، پارکینگی برای واحدها در نظر نگیرد و حداکثر استفاده را برای کسب درآمد از فضای موجود انجام دهد. مالک یا سازنده معتقد است وقتی قولنامه‌ای می‌تواند ملکش را به قیمت خوبی بفروشد چه دلیلی دارد که زحمت و هزینه ساخت‌وساز اصولی را متحمل شود. این موضوع در محله شمیران‌نو مصداق دارد و پول کلانی بین دلال‌ها که زمین‌ها را خرید و فروش می‌کنند رد و بدل می‌شود و به نظر می‌رسد خیلی‌ها از این آب گل‌آلود سود کلانی به جیب می‌زنند.»
تبعات اجتماعی بی‌سندی املاک
از تخلفات آشکار ساختمانی و تشکیل ریزدانه‌ها و بافت فرسوده که موجب ناایمنی و نازیبایی چهره محله شده‌اند که بگذریم یکی از مهم‌ترین آثار نداشتن سند املاک این محله، مهاجرت بی‌رویه قومی و عشیره‌ای، جزیره‌ای شدن و در نتیجه افزایش چشمگیر آسیب‌های اجتماعی در این محله است. کارشناس اجتماعی دفتر توسعه محلی در این‌باره می‌گوید: «وقتی املاک بی‌سند باشند قیمتشان از عرف پایین‌تر است و به دلیل ارزانی، مستعد مهاجرت‌های بی‌رویه از سایر شهرها و همین‌طور اتباع غیرایرانی به محله شده به‌طوری که بافت اجتماعی غالب محله مهاجر و ناهمگون و حتی‌گاه متضاد است.» او در ادامه می‌افزاید: «تراکم جمعیت مهاجر که به دلیل فقر آموزش‌های کافی ندیده بودند و تخصصی نداشتند به بیکاری و فقر بیشتر دامن زده و ماحصل آن افزایش سرقت و اعتیاد، بزه و سایر تخلفات است.» به گفته کمری، طبق آمار کلانتری 136 فرجام تخلفات شکل گرفته در این محله نسبت به محله‌ها دیگر افزایش چشمگیری دارد: «طبق آمار پرونده‌های موجود در کلانتری فرجام، در خردادماه امسال، 50 درگیری خانوادگی، 300 نزاع و درگیری، 19 مورد تولید و توزیع موادمخدر، 30 مورد تصادف، 50 مورد درگیری اتباع غیرایرانی و 800 مورد سرقت در این محله رخ داده، که این آمار برای یک محله 45 هزار نفری در بازه زمانی یک ماه نگران‌کننده است.»
