بی‌اعتنایی مسکن به گفتاردرمانی

احمد میرخدائی_خبرنگار

نه مکش موقتی نقدینگی حاضر در بازار مسکن توسط بورس و نه گفتاردرمانی متولیان مسکن در دولت مبنی بر پرهیز مردم از خرید خانه با قیمت‌های بالا، هیچ‌کدام نتوانست یکه‌تازی تورم انتظاری در بازار مسکن را برای مدت زیادی تحت‌تأثیر قرار دهد. حالا آنگونه که آمارهای رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیرماه99 روایت می‌کند، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با 56.5درصد افزایش نسبت به سال قبل به 20میلیون‌و910هزار تومان رسیده است؛ آن هم در شرایطی که تعداد معاملات مسکن در این ‌ماه از 14هزار واحد عبور کرده و نسبت به‌مدت مشابه در سال قبل 193.3درصد افزایش نشان می‌دهد.
به‌گزارش همشهری، باوجوداینکه از حدود 3‌ماه پیش قیمت پیشنهادی فروش از آگهی‌های اینترنتی مسکن حذف شده و وزارت راه و شهرسازی نیز با تمام قوا روی اجرای طرح مسکن ملی مانور می‌دهد، بازار مسکن در کمال بی‌اعتنایی به اتفاقاتی که مثلا قرار است آرامش به بازار تزریق کند، در مسیر رشد قرار گرفته و تمام رکوردهای تاریخی را نیز شکسته است. براساس تازه‌ترین آمارها، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با 10.4درصد رشد در تیرماه به 20میلیون‌و910هزار تومان برای رسیده است. از سوی دیگر تعداد معاملات ثبت شده در بازار مسکن نیز در این ماه به 14هزارو47فقره رسیده که نسبت به‌ماه قبل 30.3درصد افزایش دارد.

ترکیب معاملات مسکن تهران
بررسی معاملات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در تیرماه امسال، سهم واحدهای نوساز از کل معاملات به 38.6درصد رسیده است. این رقم در مقایسه با سهم 55درصدی نوسازها در بازار مسکن سال92 حدود 42.5درصد کاهش نشان می‌دهد. کاهشی که یکی از تبعات بی‌توجهی به تولید مسکن در سال‌های اخیر است و از ناتوانی تولید در پوشش‌دهی تقاضای مسکن حکایت دارد.
از سوی دیگر همچنان شواهدی در آمارها وجود دارد که نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن تحت‌تأثیر معاملات کلان در مناطق اعیان‌نشین شهر و واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ محقق می‌شود. براساس آمارها در تیرماه امسال 56.4درصد از کل معاملات بازار مسکن در بازه قیمتی کمتر از نرخ میانگین بازار جوش خورده و رکورد بیشترین معاملات کل به واحدهایی اختصاص داشته که میانگین قیمت آنها 14 تا 16میلیون تومان برای هر مترمربع بوده و حدود 10درصد از کل معاملات را شامل شده است.
نکته دیگر اینکه در‌ماه گذشته، همچنان سهم واحدهای با متراژ کمتر از 80مترمربع بیشتر از سایر واحدها بوده و 52.2درصد از کل معاملات به این واحدها اختصاص داشته است. در این حوزه واحدهایی با زیربنای 50 تا 60 متر با سهم 14.2درصدی از کل معاملات بیشترین سهم را به‌خود اختصاص داده است.
به‌گزارش همشهری، یکی از غم‌انگیزترین شواهد بازار مسکن در تیرماه99 این است که میانگین قیمت یک آپارتمان 70 تا 75متری در شهر تهران (متناسب با الگوی مصرف) به 1.6میلیارد تومان رسیده که عملا بر حذف قاطعانه متقاضیان مصرفی از بازار دلالت می‌کند. این در حالی است که در سال96 و پیش از جهش نرخ ارز، میانگین قیمت این آپارتمان در محدوده 300میلیون قرار داشت و تسهیلات مسکن نیز 30درصد قیمت مسکن انفرادی و بیش از 50درصد قیمت مسکن زوجین را پوشش می‌دادند؛ اما حالا کل مبلغ وام مسکن انفرادی حتی کفاف خرید 4مترمربع آپارتمان را نیز نمی‌دهد و زوجین جوان با وام 160میلیونی مسکن یکم به‌زحمت می‌توانند 8مترمربع مسکن خریداری کنند.

کابوس ریزش ریال
گرچه قیمت مسکن در یک روند صعودی با شیب تند قرار گرفته و به‌طور متوسط هرماه تا سه برابر نرخ تورم عمومی کشور رشد می‌کند؛ اما این رشد باوجود همه مغایرت‌هایی که می‌تواند با واقعیت‌های اقتصادی داشته باشد، در مقایسه با جهش قیمت در سایر بازارها چندان بیراه نیست. در حقیقت قیمت مسکن در حالی در یک سال گذشته به‌طور میانگین 56.5درصد افزایش پیدا کرده که سایر کالاهای سرمایه‌ای نیز در روند صعودی پرقدرتی با افزایش قیمت مواجه شدند و البته همگی بیش از مسکن رشد کرده‌اند. این وضعیت، که دلیل اصلی آن پناه بردن نقدینگی به کالاهای سرمایه‌ای است، اساسا به‌واسطه کابوس ریزش ارزش ریال ایجاد شده و مادامی‌که این کابوس در سایه تورم انتظاری پابرجا باشد، این رشد قیمت نیز ادامه دارد. از منظر سرمایه‌گذاری، وقتی قیمت دلار از تابستان پارسال تاکنون دو برابر می‌شود و ارزش مسکوک طلا حتی از این میزان نیز بیشتر رشد می‌کند، همه کالاهای سرمایه‌ای که قادر باشند خود را درنظر صاحبان نقدینگی جا بدهند، قابلیت رشد قیمت دارند. در این وضعیت کسی نقدینگی را به بازار سرمایه می‌برد و با ریسک بالاتر به کسب سود در این بازار مدرن دل می‌بندد و کسی با اتکا به آموزه‌های سنتی اقتصاد ایران، ترجیح می‌دهد ریال خود را به خاک و آجر تبدیل کند و مطمئن باشد که در اقتصاد سوداگرانه و غیرمولد ایران‌ همواره ارزش دارایی‌اش حفظ می‌شود.

دیو تورم؛ متهم بازار سیاه مسکن
در گزارش‌های همشهری همواره از تورم به‌عنوان هیولایی که ریشه‌های اقتصاد را می‌جود و دشمن همه خوبی‌هاست یادشده و در هر جستاری که اشاره‌ای به رشد قیمت یا بی‌قاعدگی بازارها داشته، ذکری هم از دیو تورم به میان آمده است؛ چراکه تورم به‌عنوان دشمن درجه‌یک دارایی نقدی باعث می‌شود همه بازارها دیوانه‌وار در حال به‌روزرسانی ارزش خود با ارزش ذاتی مراجع قیمت‌گذاری (مانند دلار و طلا) باشند و این حرکت در دورانی که شفافیت به حداقل می‌رسد یا ریسک‌های درونی و بیرونی بر اقتصاد بیش‌ازپیش افزایش می‌یابد به‌همین دلیل داغ شدن تورم با شتاب بیشتری ادامه پیدا می‌کند. ثمره این اتفاق دقیقا همان چیزی است که در امروز اقتصاد ایران و در شمایل مسابقه بازارها برای رشد قیمت قابل‌مشاهده است. شرح‌حال این وضعیت چه حرکت به سمت ونزوئلایی شدن باشد و چه شیطنت اربابان نقدینگی برای کسب سود از افول ارزش دارایی مردمان، فقط یک نتیجه دارد و آن چیزی نیست جز پیش‌خور کردن تورم انتظاری و ریزش پی‌درپی ارزش پول ملی.

   دیوار کوتاه مستأجران در بازار مسکن

در تیرماه امسال در سایه رشد سالانه 56.6درصد قیمت مسکن، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران نیز با رشد 27.6درصدی مواجه شده است. البته به‌واسطه ماهیت قراردادهای اجاره که به‌صورت سالانه منعقد می‌شوند و غالبا تمدید آنها به‌صورت توافقی و بدون ثبت سیستمی انجام می‌شود، آمارهای برگرفته از گزارش بانک مرکزی در مورد بازار اجاره چندان قادر نیست واقعیت بازار را منعکس کند؛ باوجوداین، رشد 27.6درصدی شاخص اجاره از تخلیه حدود 50درصد تورم قیمت مسکن در بازار اجاره حکایت دارد که رقم تأمل‌برانگیزی است. به‌خصوص که بررسی تحولات بازار اجاره در دوره‌های رونق و رکود مسکن نشان می‌دهد که حتی با توقف رشد قیمت مسکن، همچنان رشد قیمت اجاره‌بها تا متناسب شدن با قیمت مسکن ادامه می‌یابد و مستأجران ناگزیر هستند تورم فعلی بازار مسکن را چند صباح دیرتر متقبل شوند. این در حالی است که براساس گزارش بانک مرکزی، اجاره‌نشینان غیرتهرانی در تیرماه امسال وضعیت بدتری نسبت به مستأجران پایتخت داشته‌اند و تورم سالانه اجاره‌بها برای آنها به 31درصد رسیده است.