مهار ساخت‌وساز افسارگسیخته در منطقه22

محمد سرابی ـ خبر‌نگار

منطقه‌ای که قرار بود ذخیره‌ فضای سبز و اراضی طبیعی شهر باشد، تبدیل به انبار سرمایه‌های کلان شده است. چند دهه است که سودجویان سرمایه‌های خود را در برج‌های کنار دریاچه چیتگر و فروشگاه‌های بزرگ منطقه22 به کار‌انداخته‌اند. این بخش از تهران جایی است که می‌شود ساختمان‌های بلند ساخت و آنها را مثل طلا و دلار که هر روز گران‌تر می‌شود، رها کرد. جالب اینکه ساختمان‌ها همه دارای پروانه‌های قانونی هستند و براساس مصوبات رسمی این قسمت از شهر را به شکل محل تجمع برج‌های بلند در‌آورده‌اند. «طرح تفصیلی ویژه منطقه» برای جلوگیری از تداوم این روند طراحی شده ‌و علی نوذرپور، شهردار منطقه امیدوار است که در ماه‌های آینده با اعمال آن بتوان مانع از ساخت بنا‌های بیشتر و هجوم جمعیت بیشتر به شمال غربی تهران شد. با او به بهانه تصویب کلیات طرح «تفصیلی ویژه منطقه22» که هفته گذشته در شورای شهر تهران مصوب شد، گفت‌وگو کرده‌ایم.


چه مشکلی باعث شد که یکی از مناطق شهر تهران «طرح تفصیلی مخصوص به‌خود» داشته باشد؟
مشکل اصلی بی‌توجهی به جمعیت‌پذیری منطقه بود. در طرح جامع شهر تهران مصوب سال1386 سقف جمعیت منطقه 350هزار نفر بود. همان زمان هم رئیس‌جمهور وقت یک بارگذاری 2.5میلیونی را برای تهران پیشنهاد می‌دهد که بعدا اعمال و بین مناطق تقسیم می‌شود، در نتیجه سهم منطقه22 به تعداد 150هزار نفر اضافه می‌شود. این اصلا در مصوبات شورای‌عالی شهرسازی و معماری نیست اما به‌عنوان یک جدول پیوست ارائه شد که جمعیت را به 500هزار نفر می‌رساند. شورای‌عالی معماری و شهرسازی هم هیچ‌وقت آن را قبول نداشت. بعد از آن در طرح تفصیلی1391 ظرفیت جمعیت‌پذیری به 750هزار نفر رسید که اصلا در توان منطقه نیست. در سال93 شورای‌عالی معماری و شهرسازی متوجه مشکلات انبوه‌سازی و جمعیت‌پذیری بیش از حد در این منطقه شده و بعضی از مصوبات این طرح را که با طرح جامع نیز تضاد داشت، لغو می‌کند اما این تصمیم شورا به شهرداری منطقه ابلاغ نمی‌شود. باوجود اینکه مصوبات کمیسیون ماده5 منجر به بارگذاری جمعیتی بیش از توان محیط‌زیست منطقه شده بود، ساخت‌و‌سازها همچنان ادامه پیدا می‌کند. در سال93 شورای‌عالی معماری و شهرسازی شهرداری تهران را مکلف کرده بود که در مدت 3‌ماه طرح تفصیلی ویژه منطقه22 را تهیه کند. این کار 3‌ماه و 6سال طول کشید. اکنون این طرح تهیه شده و در هفته‌های گذشته به تصویب شورای شهر رسیده است. طرحی که الان در منطقه حاکم است (طرح1391) 750هزار نفر جمعیت برای منطقه درنظر گرفته ‌که در طرح ویژه به 520هزار نفر کاسته شده است. این یعنی خیلی قابلیت ساخت‌وساز نخواهیم داشت، زیرا هم‌اکنون برآوردی که از پروانه‌ها می‌شود، این است که بیش از 480هزار نفر بارگذاری شده است. نهایتا سکونت 40هزار نفر دیگر با صدور پروانه ساختمانی امکان‌پذیر است.

طرح جدید در چه مرحله‌ای است؟
طرح ویژه منطقه اکنون براساس بند34 ماده80 قانون شورا‌های اسلامی کشور ‌به فرمانداری ارسال شده‌ و حدودا 2هفته‌ بررسی خواهد شد تا با سیاست‌های عمومی کشور انطباق داشته باشد. بعد از تأیید فرمانداری در کمیسیون ماده‌5 مطرح و بعد از تصویب ابلاغ خواهد شد. فکر می‌کنم کمتر از یک‌ماه این کار انجام می‌شود. چیزی که در طرح تفصیلی ویژه منطقه مورد توجه قرار گرفت، اولویت حفاظت از محیط‌زیست است. بر این اساس توسعه در بالای بزرگراه شهیدهمت، پایین بزرگراه آیت‌الله‌حکیم و غرب مانند وردآورد محدود شده و دسترسی با خودرو به جزایر خنک منطقه مانند چیتگر بسته شده است. شهرداری منطقه از 3سال قبل درگیر طرح ویژه بود که علاوه بر طرح اصلی، مطالعات پیوست محیط‌زیستی، کیفیت زندگی شهری و طرح‌های موضوعی و موضعی مانند TOD (توسعه مبتنی بر حمل‌و‌نقل همگانی)هم دارد.

چطور این‌همه برج در منطقه ساخته شدند؟
در طرح تفصیلی گذشته 3صورتجلسه کمیسیون ماده5 وجود داشت که اجازه می‌داد بلندمرتبه‌سازی‌ انجام شود. یکی مربوط به سال1379 اجازه بلندمرتبه‌سازی‌ در حوزه مسکونی را می‌داد با شماره320، یکی در سال1381 که اجازه بلندمرتبه‌سازی‌ در حوزه کاربری خدماتی را می‌داد و با شماره351 ثبت شده است و سومی هم در سال1382 که هرگونه تفکیک صدور پروانه را منوط به قاعده 30-70 می‌کرد (واگذاری 70درصد از هر زمین به شهرداری و ساخت‌وساز در 30درصد باقیمانده). این 3مصوبه تداوم داشت تا در سال93 شورای‌عالی معماری و شهرسازی آنها را لغو کرد ولی لغو مصوبه از سوی شهرداری تهران به منطقه22 ابلاغ نمی‌شود و این منطقه همچنان اعمال 3مصوبه سابق را ادامه می‌دهد و ساخت برج‌ها و مال‌ها تداوم پیدا می‌کند. در این دوره از مدیریت شهری یعنی دوره پنجم، به هیچ‌وجه این رویه را ادامه ندادیم و نظر شورای‌عالی معماری و شهرسازی را اعمال کردیم.
در نتیجه 3مصوبه‌ای که باعث ساخت‌وساز بی‌رویه می‌شدند، دیگر در نظر گرفته نشدند. الان هم 150پرونده احصا شده که قبلا توافق کرده‌‌اند و براساس قاعده 30-70 عوارض داده‌‌اند. در بعضی از آنها ساخت‌و‌سازی‌ نشده اما حقوقی شکل گرفته که متعلق به برخی تعاونی‌ها‌ست. بعد از اینکه طرح ویژه منطقه رسما ابلاغ شود، کمیسیونی به نام کمیسیون بند الف یک شورای‌عالی شهرسازی و معماری تشکیل خواهد شد و برای آنهایی که حقوقشان احراز ‌شود، پروانه صادر می‌شود. در پرونده آنهایی که حقوق مکتسبه احراز نشده‌ است، اگر وجهی یا زمینی داده‌اند، باید تعیین تکلیف شود.

به‌ازای ساخت هر بنا باید مساحتی از زمین به شهرداری داده می‌شد. این اراضی به چه کاری اختصاص پیدا کردند؟
در این موارد قاعده 30-70 عمل می‌شد اما ضابطه‌ای برای اینکه سهم شهرداری باید به چه شکلی در‌آید، نبود؛ در نتیجه شهرداری دوباره 70درصد باقیمانده را به ذی‌نفع دیگری می‌فروخت و برای تامین سرانه‌های مورد استفاده قرار نمی‌داد. یک مشکل دیگر ما این بود که در طرح تفصیلی سال91 پهنه‌M یا پهنه «مختلط» تفسیر‌پذیر بود. این پهنه هم می‌توانست مسکونی باشد و هم به سایر کاربری‌ها اختصاص داده شود اما تا جایی که ممکن بود مسکونی می‌شد. ما متوجه شدیم در آن دوره، حدود 120هزار جمعیت بارگذاری‌شده در منطقه ناشی از 10توافق عمده است. مثلا فقط در توافق شهرک چیتگر 20هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود و اگر بعد خانوار را 3 نفر در نظر بگیریم، 60هزار نفر در آن ساکن می‌شوند. در کنار اینها مال‌سازی هم در منطقه 848مترمربع زیربنای خالص تجاری ایجاد کرد که مشکلات گوناگون مخصوص خود را دارد.

مشکل رفت‌وآمد شهروندان و استفاده از شبکه حمل‌ونقل عمومی هم در طرح تفصیلی جدید اصلاح شده است؟
بله، مشکل منطقه «خودرو‌‌محوری» بود که با توسعه مترو به سمت حمل‌ونقل عمومی می‌رود. خوشبختانه مطالعات طرح جامع حمل‌ونقل ریلی تهران که به تصویب شورای‌عالی هماهنگی امور ترافیک شهر‌های کشور مستقر در وزارت کشور رسید، باعث شد که به این موضوع توجه شود. از 4خط جدید متروی تهران 2خط مسیر قابل‌توجهی در منطقه22 طی می‌کند و یک خط دیگر هم یک ایستگاه در منطقه22 دارد. با دستور شهردار تهران و با مشارکت مترو خط‌10 هم به سمت این منطقه ساخته می‌شود. تعدادی از ایستگاه‌های این خطوط با اجرای TOD (ارتباط شبکه حمل‌ونقل عمومی) به هم اتصال پیدا می‌کنند. 


مکث
نگران نقشه مسکونی‌کردن بقیه منطقه هستیم
علی نوذرپور ـ شهردار منطقه۲۲




با اعمال رسمی طرح تفصیلی ویژه منطقه22 که منافع سودجویان بخش ساخت‌وساز را به خطر می‌اندازد، تلاش‌هایی برای جعل اسناد و تقلب هم انجام خواهد شد. به‌عنوان شهردار این منطقه باید بگویم که شهرداری از بابت اقدامات اشخاص حقیقی نگرانی ندارد؛ زیرا همه قرارداد‌ها و توافق‌ها در مطالعه طرح تفصیلی به‌دقت معین شده است و مالکان در این زمینه نمی‌توانند کاری از قبیل تغییر نقشه‌ها و تاریخ‌ها انجام دهند. جعل سند و مالکیت هم در سیستم قضایی رسیدگی می‌شود. اخیرا به مواردی از این دست برخورد کردیم که حتی سعی کرده بودند حکم قضایی را جعل کنند اما از سوی خود دستگاه قضایی کشف شد و به ما هم اعلام کردند. خطری که من احساس می‌کنم بیشتر از ناحیه سیاستگذاران مسکن است. ممکن است در سال‌های آینده کمبود مسکن در کشور مدیران عالی را به این صرافت بیندازند که منطقه22 هنوز هم جای ساخت‌وساز دارد. تراکم جمعیت در این منطقه به نسبت پایین است و تقریبا به یک پنجم تراکم متوسط شهر می‌رسد. ممکن است کسی تصور کند در قیاس با 14منطقه دیگر که از حد ظرفیت طرح جامع عبور کرده‌اند و همچنان هم پروانه صادر می‌کنند، باید در منطقه22 خانه‌های بیشتری ساخت و درصورتی که این دیدگاه جنبه رسمی و قانونی پیدا کند اراضی باقیمانده منطقه هم از دست می‌روند. البته همینطور که ما امیدوار هستیم حضور رسانه‌ها، سازمان‌های مردم نهاد این کار و تصمیم را مشکل خواهد کرد.
از ابتدای این دوره براساس طرح تفصیلی سال91 عمل کردیم و مصوبه سال93 شورای‌عالی معماری و شهرسازی که برج‌سازی‌ را محدود کرده بود درنظر گرفتیم؛ بنابراین در 3 سال اخیر بلندمرتبه‌سازی‌ در این منطقه پروانه جدیدی نگرفته است. مگر اینکه از قبل حقوقی با پروانه و توافق شکل گرفته باشد و ساخت آن را شروع کرده باشند. پرونده‌هایی که تخلف کرده بودند هم احصا شدند و در کمیسیون ماده100 برای آنها رأی صادر شد که این رأی به‌صورت تخریب و جریمه اجرا شده است.


قبض آب 2میلیارد تومانی

یکی از مشکلات اصلی در منطقه22 کمبود آب است. فضای سبز منطقه 3هکتار است که نسبت به‌خود منطقه (محدوده 6هزار هکتاری و حریم 18هزار هکتاری) اصلا قابل مقایسه با سرانه فضای سبز در شهر تهران نیست. از سال90 در شهرداری و شورای شهر تلاش‌هایی برای تامین آب مورد نیاز آغاز شد که بعد از 9سال به جمع‌بندی رسید. اخیرا تفاهمنامه‌ای برای ایجاد تصفیه خانه‌ «خرگوش‌دره» بین شهرداری منطقه با شرکت آب و فاضلاب منعقد شد که در مدت 4‌ماه منجر به قرارداد قطعی می‌شود. با این کار به جز کاهش استفاده از آب خام، فاضلاب هم از منطقه خارج نمی‌شود که خود در جلوگیری از نشست زمین و آسیب به خاک مؤثر است. براساس این توافق به‌مدت 25سال هر سال 10میلیون مترمکعب آب برای استفاده در فضای سبز به شهرداری داده می‌شود.
برای آبیاری منطقه سالانه 22میلیون متر مکعب آب استفاده می‌شود اما نیاز واقعی منطقه 34میلیون مترمکعب است. تصفیه‌خانه خرگوش‌دره 10میلیارد مترمکعب آن را تامین می‌کند. از آنجا که برآورد نیاز منطقه در افق 30ساله، 50 میلیون مترمکعب است باید3 تصفیه‌خانه دیگر هم ساخته شود.
مصرف دیگر آب منطقه مربوط به دریاچه چیتگر است که از دره کن تامین می‌شود و سالانه بیش از یک میلیارد تومان هزینه دارد. برای تصفیه آب دریاچه هم هر سال 4 یا 5 میلیارد تومان هزینه می‌شود. بوستان چیتگر نیز خود به تنهایی هزینه کلانی برای تامین آب نیاز دارد. قبض صادر شده از سوی آب منطقه‌ای برای این بوستان در‌ماه گذشته 2میلیارد تومان و‌ماه قبل از آن یک‌میلیارد و200میلیون تومان بود. 2پیمانکار فاز غربی و شرقی این بوستان هرکدام سالانه 10میلیارد تومان هزینه دارند. این اراضی در دهه‌های گذشته از سوی اداره منابع طبیعی در اختیار شهرداری قرار گرفته‌اند و باید به ازای آنها بهره‌مالکانه واگذار شود اما محاسبه این هزینه‌های منفی 20میلیارد تومان به نفع شهرداری است.
شهرداری منطقه برای ساماندهی کردن کاربری این اراضی دفترچه مدیریت بهر‌ه‌برداری چیتگر را تنظیم کرده است که نقشه‌ها و کاربری‌های آن را نشان می‌دهد و با تأیید اداره منابع طبیعی به‌صورت یک سند اجرایی بین 2دستگاه در می‌آید. در سال‌های آینده دریاچه و بوستان چیتگر از طریق پل بام آسمان که طرح آن در کمیسیون ماده5 در حال نهایی شدن است، به هم متصل خواهد شد. در کنار آن یک چرخ‌و فلک با ارتفاع 220متر نیز ساخته می‌شود و مجموعه آنها در فضای عمومی و تفریحی شهر تأثیرگذار خواهند بود.