بازار اجاره و تلاقی ناگزیرها

حسام عقبایی‌ _ نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک

تحولات قیمتی در همه بازارها به وخامت اوضاع دامن‌زده که اقداماتی برای کنترل اوضاع آنها در دستور کار قرار گرفته است اما در بازار اجاره، به‌واسطه اثرگذاری تغییرات قیمتی بر محل سکونت، به‌عنوان یکی از نیازهای اولیه انسان و همچنین تبعات اجتماعی و فرهنگی این اثرگذاری، دولت‌ها ناگزیر هستند با قدرت بیشتر وارد میدان شوند و سیاست‌هایی برای ساماندهی بازار اجاره اتخاذ کنند و ما نیز اعم از مشاور املاک، موجر یا مستأجر باید زمینه را برای اجرای این سیاست‌ها فراهم کنیم.
این ورود ناگزیر دولت به بازار اجاره، اکنون در قالب مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در قراردادها منعکس شده و هدف آن تزریق آرامش نسبی به بازار و حمایت از مستأجرانی است که بخش زیادی از آنها از اقشار کم‌درآمد و نیازمند حمایت هستند. براساس این مصوبه، قراردادهای اجاره تا 3‌ماه پس از اتمام شرایط اضطراری کرونا که از سوی وزارت بهداشت اعلام می‌شود، تمدید خواهند شد و سقف افزایش اجاره‌بها برای تمدید آنها نیز در تهران 25درصد، در کلانشهرها 20درصد و در سایر نقاط شهری 15درصد اعلام شده است.

این مصوبه به همه صنف مشاوران املاک ابلاغ می‌شود و به همگان توصیه شده در چارچوب الزاماتی که ستاد مقابله با کرونا تعیین کرده و در حکم قانون است، رفتار کنند. ملاک این مصوبه، اجاره‌بهای سال گذشته واحدهای استیجاری است و موجران مکلف هستند در قرارداد مستأجر خود را در چارچوب قانون جدید تمدید کنند؛ مگر اینکه براساس تبصره‌های این مصوبه مشمول دریافت حکم تخلیه باشند.
نکته قابل‌توجه این است که مصوبه اجاره‌ای ستاد مقابله با کرونا قدرتی به مستأجران داده تا مقابل افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها مقاومت کنند و حداقل تا پایان دوره کرونا، با نرخ نسبتاً معقولی در واحد اجاره‌ای خود بمانند؛ در این راستا، به‌واسطه اینکه میزان افزایش اجاره‌بها در محدوده فعلی نرخ تورم تعیین شده و سرمایه موجران نیز به‌واسطه ذات بازار مسکن در مقابل کاهش ارزش ریال ایمن است، موجران هم بدون تحمل فشار نامتعارف می‌توانند برای عبور از دوره کرونا با مستأجران خود همراهی کنند و هم ازنظر قانونی و هم ازنظر انسانی در شرایط اضطراری فعلی، با همشهریان و هموطنان خود همراهی کنند. البته در این میان نبود نظام اجاره‌داری جامع باعث شده شک و تردیدهایی در موفقیت این مصوبه ایجاد شود؛ اما حتی این مسئله نیز نباید مانعی در مقابل حمایت از مستأجران در شرایط فعلی باشد. به‌هرحال نظام اجاره‌داری ایران ناقص است و ما ناگزیر هستیم از یک‌جایی تکمیل و تجمیع داده‌های آن را در سامانه‌هایی مشخص آغاز کنیم. پس اجرای این مصوبه نیز می‌تواند آغاز همین ایجاد نظام اجاره‌داری منسجم و جامع باشد.

با قبول اینکه ما فعلاً نظام اجاره‌داری جامعی نداریم، باید اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای ساماندهی بازار اجاره به‌نوعی اجرا شود که از رواج قراردادهای زیرزمینی و غیررسمی جلوگیری کند. در این فرایند مستأجران هم باید از این مصوبه دفاع کنند و برای کمک به قشر مستأجر و همچنین بهره‌مندی از حمایت‌های بعدی دولت از اجاره‌نشینان، زیر بار قراردادهای غیرقانونی نروند. در این مسیر، دفاتر مشاور املاک نیز ملزم به رعایت مصوبه هستند و بازرسی اتحادیه صنف مشاوران املاک با دقت بر عملکرد آنها نظارت خواهد کرد. ضمن اینکه در مورد صدور کد رهگیری برای قراردادهای بازار مسکن نیز مشاوران املاک حق دریافت هیچ‌گونه وجهی مازاد بر حق کمیسیون مصوب و 9درصد مالیات ارزش‌افزوده بر مبلغ کمیسیون ندارند.
برآیند همکاری مشاوران املاک، پایبندی مستأجران و اطاعت صاحب‌خانه در اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای حمایت از اجاره‌نشینان در دوره کرونا این است که اولاً کمک می‌کند قشر مستأجر، دوره کرونا را با آرامش بیشتری سپری کند و ثانیا زمینه‌ای فراهم می‌آورد که اطلاعات بازار مسکن به‌صورت منسجم در سامانه املاک و مستغلات یا سامانه ملی املاک و اسکان تجمیع می‌شود که راه را برای برنامه‌ریزی بلندمدت برای تنظیم بازار اجاره باز خواهد کرد.