بازی‌خوانی بازار مسکن اردیبهشت

اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال، بازیابی معاملات این بازار و جهش میانگین قیمت مسکن را تأیید می‌کند؛ اما مقایسه این تحولات با شاخص‌های کلان اقتصاد و واقعیت‌های بازار مسکن نشان می‌دهد تغییرات این بازار در اردیبهشت‌ماه تماما آن چیزی نیست که از ظاهر آمارها مشاهده می‌شود.
به گزارش همشهری، معاملات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال به سطح میانگین معاملات این بازار در ماه‌ها و سال‌های گذشته نزدیک شده و کاملا عادی به‌نظر می‌رسد؛ اما عجیب‌ترین نکته در این بازار، جهش 11درصدی میانگین قیمت است که معادل 3برابر میانگین نرخ تورم بازار مسکن در سال 98 و 4.4برابر نرخ تورم کل در اردیبهشت‌ماه بوده و از اتفاقی بنیادین در بازار مسکن حکایت دارد.

آبروداری رونق مسکن با آمار
بررسی آمارها نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال با رشد 810درصدی تعداد معاملات مواجه شده؛ اما این مسئله بیش از آنکه نمایی از رونق این بازار باشد، می‌تواند ناشی از ورود تقاضای انباشته خرید مسکن از اسفند 98 و فروردین99 به اردیبهشت‌ماه تلقی شود؛ چراکه بازار مسکن از میانه اسفند سال گذشته و به‌دنبال اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی عملا نیمه تعطیل و حتی تعطیل شده بود و تعداد معاملات این بازار در فروردین امسال به کمترین میزان در 11سال اخیر رسید. از سوی دیگر باوجود رشد 810درصدی معاملات بازار مسکن اردیبهشت، همچنان این معاملات در مقایسه با‌ماه مشابه سال قبل 6.7درصد کمتر است و نمی‌تواند نشانه‌ای از بازگشت رونق به بازار مسکن تلقی شود. علاوه بر این بررسی وضعیت معاملات اردیبهشت امسال در مقایسه با سال‌های قبل نشان می‌دهد تعداد معاملات در این‌ماه نسبت‌ماه مشابه در سال‌های 97 تا 93 به‌ترتیب 41، 31، 26، 20 و 53درصد کاهش داشته است؛ به‌عبارت‌دیگر معاملات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال به‌زحمت معادل دوسوم میانگین معاملات این‌ماه در سال‌های گذشته بوده است. این مسئله از یک‌سو نشانگر رکود جدی معاملات مسکن به‌دلیل رشد شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید است اما از سوی دیگر به‌واسطه رشد 11درصدی قیمت می‌تواند ناشی از کاهش عرضه نیز باشد.

تشکیک در قیمت مسکن
روی دیگر سکه بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت، افزایش چشمگیر میانگین قیمت است که با توجه به رکود معاملاتی این‌ماه باید ناشی از کاهش عرضه باشد؛ اما بررسی آگهی‌های تکراری فروش مسکن در فضای مجازی نشان می‌دهد تقاضای مؤثر در بازار مسکن به‌مراتب کمتر از میزان عرضه در این بازار است و بسیاری از آگهی‌های فروش در چند‌ماه اخیر به‌مراتب با قیمت‌های جدید تکرار شده اما به فروش نرسیده است. مشاوران املاک این مسئله را اینگونه توجیه می‌کنند که متقاضیان واقعی خرید مسکن عمدتا قادر به خرید نیستند؛ اما در مقابل فروشندگان باوجود ناتوانی در فروش به‌واسطه انتظارات تورمی همچنان قیمت پیشنهادی را افزایش می‌دهند و معدود معاملات انجام شده در بازار ناگزیر باید با قیمت‌های بالاتر انجام شود. بر این اساس، به‌نظر می‌رسد جهش قیمت مسکن در شرایط فعلی بیش از اینکه ناشی از کاهش عرضه باشد، برگرفته از انتظارات تورمی فروشندگان مسکن است که قیمت کالای خود را با قیمت ارز، طلا، خودرو و حتی سهام می‌سنجند. در این میان، دستکاری قیمت از طریق معاملات صوری سودجویان نیز از دیگر عوامل تحریک قیمت مسکن است که البته این اقدام نیز به‌واسطه وجود انتظارات تورمی در بازار بوده و به‌تنهایی اثرگذاری بالایی ندارد.

ابهام در معادله بازار مسکن
همه مفروضات مطرح شده زمانی استناد است که داده‌ها و اطلاعات جامعی از بازار مسکن وجود داشته باشد؛ این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی و اداره آمار و بررسی‌های اقتصادی بانک مرکزی فقط نتیجه برخی از آمار و اطلاعات را منتشر می‌کنند که عملا کمکی در شناخت جنس تقاضا، مسیر حرکت نقدینگی و شیوه تأمین مالی خرید مسکن به‌دست نمی‌دهد. در این وضعیت تحلیل بازار مسکن بیش از آنکه برخاسته از تحلیل درست و مستدل باشد، به‌ناچار با چاشنی حدس و گمان و اطلاعات حاصل از گزارش‌های میدانی ارائه می‌شود و امکان خطا در آنها کم نیست. نکته دیگر اینکه، تحولات بخشی از بازار مسکن تهران به‌عنوان بورس مسکن و محل سرمایه‌گذاری پول‌های کلان و متقاضیان سرمایه‌گذاری با اغلب مناطق مسکونی تهران متفاوت است اما در تجمیع کل آمارهای بازار، داده‌های اطلاعاتی مغایر با واقعیت اغلب مناطق پایتخت و نزدیک به تحولات این مناطق بورسی تغییر می‌کند. داوود خلجستانی، مدیرکل حقوقی بانک عامل بخش مسکن در این زمینه می‌گوید: ۵۲درصد معاملات مسکن شهر تهران فقط در ۱۷محله از ۳۲۰محله پایتخت انجام می‌شود و عملا وزن معاملات انجام شده در 5.3درصد از محلات تهران بیش از وزن معاملات در 94.7درصد از سایر محلات این کلانشهر است. به‌گفته او باید در استخراج آمار و اطلاعات معاملات مسکن پایتخت، داده‌های مربوط به این ۱۷محله از سایر محلات جدا شود. این در حالی است که گزارش‌های مسکن به‌صورت تجمیعی و با روش میانگین‌گیری محاسبه و اعلام می‌شود و درصد خطای آن باتوجه به کیفیت معاملات این بازار بالاست.