تعدیل قیمت مسکن ادامه دارد

بازار مسکن سنگین‌ترین رکود معاملاتی خود را، در 25سال اخیر تجربه می‌کند و در شرایطی که تعداد معاملات آن نسبت به دوره رونق تا 80درصد افت کرده، به‌تدریج کاهش قیمت‌ها را نیز تجربه می‌کند. برای بررسی وضع فعلی بازار مسکن و اطلاع از چشم‌انداز این بازار در نیمه دوم سال با حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت‌وگو کرده‌ایم.

وضعیت فعلی بازار مسکن چگونه است؟
بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که در 25سال گذشته تجربه نشده بود. در تابستان امسال میزان کاهش تعداد معاملات این بازار نسبت به سال قبل به مرز 80درصد رسید و با یک‌پنجم شدن معاملات خریدوفروش مسکن، عملا بازار به گل نشست. سرمای زمستانی بازار مسکن در گرم‌ترین فصل سال دامنگیر این بازار شده است. البته روند کاهش تعداد معاملات از اوایل سال گذشته آغاز شده بود منتها در سال قبل با رکود تورمی مواجه بودیم که باوجود کاهش 60درصدی معاملات بازهم قیمت تا 100درصد رشد کرد؛ اما در شرایط فعلی، رکود بازار غیرتورمی است و کاهش قیمت‌ها نیز ادامه دارد.

ترکیب بازیگران و فعالان حاضر در بازار به چه صورتی است؟
به‌صورت تخمینی تا پیش از این، 80درصد کسانی که در بازار مسکن سال97 حضور داشتند، خریداران سرمایه‌ای بودند و کمتر از 20درصد تقاضا مصرفی بود؛ اما حالا از آن بخش تقاضای سرمایه‌ای که وارد بازار شده بود 65درصد از بازار خارج شده و از مجموع 20درصد تقاضای مصرفی هم فقط 5درصد آن در بازار باقی مانده است. پارسال در جریان رونق و حتی رکود تورمی مسکن، هر خریدوفروشی که متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن انجام می‌دادند سود خوبی به همراه داشت اما در ماه‌های اخیر وضعیت بازار به جهت مخالف چرخیده و چشم‌انداز مثبتی از سودآوری در این بازار برای سرمایه‌گذاران وجود ندارد. بر این اساس، با احتساب اینکه 80درصد معاملات بازار مسکن نسبت به دوره رونق ریزش داشته، می‌توان گفت از مجموع 20درصد باقی مانده، سه‌چهارم تقاضا سرمایه‌گذاری و یک‌چهارم مصرفی بوده و همچنان نسبت تقاضای سرمایه‌ای به مصرفی در این بازار 3 به یک است.

تغییرات بازار مسکن در رکود اخیر چه تأثیری بر قیمت‌ها داشته است؟
بازار مسکن از اوایل تابستان ریزش قیمت‌ها را تجربه کرده است. البته این نکته را هم بگویم که معنای این ریزش قیمت، کاهش واقعی قیمت مسکن نیست و باید به آن لقب تعدیل قیمت بدهیم. به‌عبارت‌دیگر پارسال بازار مسکن در حالی با رشد 100درصدی قیمت‌ها مواجه شد که نرخ تورم در طول سال از 30 تا 45درصد نوسان داشت، پس بازار مسکن 2برابر نرخ تورم با رشد قیمت مواجه شد و حالا باید بخشی از این افزایش تا معقول شدن قیمت مسکن تعدیل شود. فعلا گزارش‌های میدانی از دفاتر مشاور املاک حاکی از این است که قیمت مسکن در واحدهای بزرگ در شهرهای بزرگ تا 40درصد اصلاح شده و در واحدهای کوچک هم تا 30درصد رسیده است و همچنین در سایر شهرها هم قیمت مسکن بین 25 تا 30درصد افت کرده است.

این میزان افت قیمت در معاملات بوده یا در قیمت پیشنهادی فروشندگان؟
ارقامی که گفتم قیمت تحقق‌یافته است و در کف بازار منجر به معامله شده است. مثلا در منطقه یک تهران و در یک مجتمع مسکونی، فردی که چند‌ماه پیش یک واحد مسکونی را به قیمت هر مترمربع 50میلیون تومان فروخته بود، در ‌ماه گذشته واحد دیگری را به قیمت هر مترمربع 36میلیون تومان یعنی 30درصد پایین‌تر فروخته است. در بازار فعلی قدرت دست خریدار است و فروشنده واقعی اجبارا با خریدار واقعی کنار می‌آید.

پس چطور این میزان افت قیمت در گزارش‌های مرکز آمار و بانک مرکزی از بازار مسکن دیده نمی‌شود؟
من از چرایی این ماجرا اطلاعی ندارم اما این نکته را هم نباید نادیده گرفت که برخی سرمایه‌گذاران بزرگ، به انتشار آمارهای واقعی از بازار مسکن و کاهش قیمت آن علاقه‌ای ندارند. در حقیقت سرمایه‌های بزرگی از هلدینگ‌های بانکی و مالی در بازار مسکن حضور دارد که علاقه‌ای به ترویج قیمت واقعی ندارد. جدا از این مسئله، کاهش قیمت مسکن به‌اندازه 30 تا 40درصد لزوما شامل همه معاملات بازار مسکن نمی‌شود و برای همین میانگین قیمت در معاملات بازار به این اندازه کاهش پیدا نمی‌کند اما باز هم باید در میانگین قیمت، کاهش نسبی قیمت‌ها منعکس شود.

پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
شخصا وضعیت بازار مسکن در دو فصل پاییز و زمستان را کاملا راکد و کساد پیش‌بینی می‌کنم و معتقدم احتمال اینکه بازار در این 6‌ماه از رکود خارج شود وجود ندارد؛ زیرا بازار مسکن بسیار دیر تأثیر می‌پذیرد و روند افزایش حجم معاملات روند زمان‌بری است. همچنین به عقیده من امکان اینکه قیمت‌ها بازهم 15درصد دیگر تا پایان سال کاهش پیدا کند، وجود دارد. در بازار اجاره هم با توجه به اتمام فصل اوج تقاضا، این انتظار وجود دارد که تا پایان سال قیمت اجاره روند نزولی بگیرد و تا 15درصد کاهش پیدا کند.