سود اقتصادی؛ دلیل تخریب ساختمان‌ها

لیلا شریف_روزنامه نگار

 همسایه‌های قدیمی و خانه‌های دیوار‌به‌دیوار جایشان را به آپارتمان‌های چندطبقه داده‌اند، اما همین آپارتمان‌ها هم با عمری کمتر از 30سال تخریب می‌شوند تا به طبقات‌شان اضافه شود و شهرها بدانند که قرار است داستان تخریب خانه‌هایی با عمر نه‌چندان طولانی در هر محله‌ تکرار و فرصت نفس‌کشیدن از خانه‌ها گرفته شود و آپارتمان‌های چندواحدی با طبقات بالا روی بورس باشند. دلایل افزایش تمایل به تخریب خانه‌هایی با عمر کمتر از 30سال و احداث آپارتمان‌هایی با طبقات بیشتر، موضوعی بود که برای یافتن پاسخ سؤال‌ها به سراغ علی اعطا، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران، رفتیم.

 آقای اعطا! در دهه اخیر شاهد بودیم که ساخت‌وساز در ساختار شهری ما سرعت بیشتری به‌خود گرفته است تا جایی که محله‌هایی با عمر 30سال، یکباره چهره عوض کرده و جایشان را به ساختمان‌های نو داده‌اند. به‌نظر شما چرا در کشور ما به جای بحث ترمیم ساختمان‌هایی که هنوز قابل استفاده هستند، بیشتر به تخریب و ساخت خانه جدید توجه می‌شود؟ این اتفاق ریشه در کدام دلایل اقتصادی و اجتماعی دارد؟
در جهان نگاه به ساختمان‌ها، به‌خصوص ساختمان‌های مسکونی به 2شکل است؛ نگاه سرمایه‌ای و نگاه مصرفی. مسکن در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای است و مطالعه آمار تغییرات تورم بخش‌ مسکن و مقایسه آن با نرخ تورم سالانه، حاکی از تشدید نگاه سرمایه‌ای به مسکن در دهه‌های اخیر است. این بدان معناست که مسئله اقتصادی در بخش مسکن نسبت به مسائل اجتماعی، فرهنگی، زیبایی‌شناختی و... در اولویت قرار دارد. در واقع در کشورهایی که مسکن کالای مصرفی است عمده توجه به تامین سرپناه خانوار است، اما در نگاه سرمایه‌ای بازدهی سرمایه‌گذاری، مبنای اصلی است. این موضوع باعث شده است عده‌ای به سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز روی بیاورند.
از طرف دیگر در تهران و بعد از ابلاغ طرح‌های توسعه شهری، به‌خصوص طرح ساماندهی سال1371 و طرح جامع 1386، تراکم ساختمان و مسکن در شهر افزایش یافت؛ یعنی برای مثال به ساختمانی که تا پیش از آن اجازه ساخت 2 تا 3طبقه داده می‌شد اجازه ساخت 5طبقه داده شد. نگاه سرمایه ای و  سود ناشی از ساخت‌وساز باعث شد بسیاری از ساختمان‌ها تخریب شوند و براساس حداکثر تراکم ممکن و حتی در بسیاری موارد با تخلف بیش از تراکم مجاز، اقدام به ساخت‌وساز کنند. در این بین بسیاری از ساختمان‌های بادوام و باارزش نیز تخریب شدند و به جای آنها آپارتمان‌های جدید ساخته شد. بسیاری از واحدهای ساخته‌شده نیز مدت زیادی خالی از سکنه بوده‌اند، زیرا مالکین برای حفظ سرمایه خود، مانند سرمایه‌گذاری در طلا، منتظر افزایش قیمت و سود بیشتر هستند.
علت اصلی تخریب ساختمان‌ها به جای بازسازی و مرمت آنها سود ناشی از ساخت و فروش ساختمان‌های جدید بوده است. تخریب و نوسازی ساختمان‌ها نیز بیشتر در مناطق باارزش بالای اقتصادی شهر اتفاق افتاده است، زیرا در این مناطق سود حاصل از فروش ساختمان به‌مراتب بیشتر بوده است. این موضوع باعث تشدید شکاف بین مناطق شمالی و جنوبی و افزایش فرسودگی در بافت‌های جنوبی شهر به‌علت عدم‌توجیه‌پذیری اقتصادی در آن مناطق شده است.

در بحث افزایش علاقه به تخریب، به‌علت سودآوری زیاد برای سازندگان، حقوق مصرف‌کننده ضایع می‌شود. با توجه به تصویب مبحث 22مقررات ملی ساختمان در سال92، چرا هنوز ساختمان‌ها بدون درنظر‌گرفتن عمر مفید و کاهش هزینه‌های نگهداری ساخته می‌شوند؟
عنوان مبحث 22 «مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها» و هدف آن ارائه حداقل ضوابط و مقررات بوده است تا از این طریق شرایط ارتقای کیفیت بهره‌برداری و پایداری مناسب ساختمان‌ها فراهم شود. براساس این مبحث، مالک در برابر نگهداری ساختمان مسئول است. این مبحث به دلایل حقوقی و فنی مختلف، ازجمله شفاف نبودن مسئولیت‌ها، نحوه تأیید صلاحیت شرکت‌های بازرسی، نادیده گرفتن نقش بیمه و... تا به امروز اجرایی نشده است.
البته اجرایی‌شدن این مبحث نیز به جلوگیری از تخریب ساختمان‌های با دوام منجر نخواهد شد و تا زمانی که تخریب و نوسازی ساختمان‌ها سود اقتصادی قابل توجهی به سرمایه‌گذار برساند همچنان شاهد تخریب ساختمان‌های بادوام خواهیم بود.
در این مسیر باید سیاستگذاری به‌نحوی باشد که هزینه تخریب و نوسازی ساختمان‌های بادوام توجیه اقتصادی نداشته باشد تا شاهد از بین‌ رفتن ساختمان‌ها به‌عنوان سرمایه عمومی شهر نباشیم.

 نقش شورا و شهرداری به‌عنوان یکی از 3راس نظارت، مغفول نمانده است؟ چقدر این مسئله دغدغه شورای شهر است؟ آیا در این زمینه پژوهشی انجام شده است؟
یکی از مسائلی که در شورای شهر مطرح شده موضوع جلوگیری از تخریب ساختمان‌های بادوام است. این موضوع در بند 3ماده 44برنامه پنج‌ساله سوم توسعه شهر تهران نیز مورد تأکید قرار گرفته است. براساس این بند، شهرداری تهران مکلف است ضوابط تشخیص ساختمان‌های بادوام و برقراری سازوکارهای جلوگیری از تخریب آنها را تدوین کند. شهرداری نیز در همین راستا مطالعات لازم را آغاز کرده است و انتظار می‌رود تا پایان سال1399 این موضوع عملیاتی شود. یکی از رویکردها در این زمینه افزایش چندبرابری عوارض تخریب و نوسازی ساختمان‌های بادوام است. از آنجا که تعیین عوارض شهری برعهده شورای شهر قرار دارد می‌توان با استفاده از ابزار عوارض، تخریب ساختمان‌های بادوام را تا حدی کنترل کرد.

چرا خلأ اجرا در بازار مسکن بسیار حس می‌شود؟ آیا بازار مسکن خویش‌فرماست؛ آن‌قدر که خود مالکان هر زمان اراده کنند تصمیم به تخریب می‌گیرند؟ آیا سازوکاری برای برخورد با سازندگان متخلف در این حوزه تدوین شده است؟
همانطور که عنوان شد سود موجود در بازار مسکن باعث شده است افراد به سرمایه‌گذاری در این بخش علاقه‌مند باشند، به‌طوری که حتی افراد غیرمتخصص اقدام به ساخت‌وساز کنند. این موضوع علاوه بر ایجاد نگاه غیرتخصصی به موضوع مسکن، باعث کاهش کیفیت کالبدی و بصری ساختمان‌ها شده است.
مقررات ملی ساختمان به‌منظور افزایش کیفیت ساخت‌وساز و جلوگیری از ساختمان‌سازی‌ توسط افراد غیرمتخصص، مسئله مجری ذی‌صلاح را مطرح کرده است. مجری ذی‌صلاح فرد حقیقی یا حقوقی تأیید صلاحیت‌شده‌ای است که می‌تواند اجرای ساختمان را برعهده بگیرد. همچنین مجری وظیفه تکمیل شناسنامه فنی- ملکی ساختمان را دارد که از طریق آن می‌توان صدور بیمه تضمین کیفیت ساختمان را که یکی از ضروریات امروز شهرهاست عملیاتی کرد.
اما مشکل اصلی در عملیاتی نشدن موضوع مجری ذی‌صلاح است. به دلایل حقوقی ازجمله رأی دیوان عدالت اداری در سال1394 همچنان استفاده از مجری ذی‌صلاح در پروژه‌های ساختمانی اجباری و عملیاتی نشده است. یکی دیگر از موضوعاتی که توسط شورا و شهرداری در حال پیگیری است و در بند 4 ماده 44 برنامه پنج‌ساله سوم توسعه شهر تهران نیز به آن اشاره شده، عملیاتی‌شدن مجری ذی‌صلاح است.

به‌نظر شما تخریب ساختمان‌هایی با عمر نه‌چندان طولانی که در سال‌های اخیر سیر صعودی به‌خود گرفته است، چه اثرات مخربی در ساختار شهری خواهد داشت؟ آیا آماری در رابطه با میزان تخریب وجود دارد؟
ساختمان‌های شهر، به‌خصوص مسکن جزو سرمایه‌های عمومی و ملی کشور است. زمان، مصالح، نیروی انسانی، منابع طبیعی و بودجه زیادی صرف ساخت یک ساختمان می‌شود. تخریب یک ساختمان بادوام به‌معنای آسیب‌رسانی به منابع ملی و همگانی کشور در راستای سودرسانی شخصی و سوداگری است. علاوه بر این، با توجه به شرایط زیست‌محیطی کشور و مسئله پایداری، تخریب ساختمان باعث آسیب‌رسانی بیشتر به محیط‌زیست خواهد شد و این خطری جدی برای نسل‌های آینده است.
با توجه به اینکه تعریف و معیارهای دقیقی برای ساختمان‌های بادوام تدوین نشده است آمار مشخصی نیز از تخریب آنها در دست نیست. بعد از تعریف معیارها و شناسایی این ساختمان‌ها توسط شهرداری می‌توان درخصوص میزان تخریب این ساختمان‌ها در دوره‌های گذشته، اطلاعاتی ارائه کرد.



شهرداری وارد می‌شود
شهرداری تهران مکلف است ضوابط تشخیص ساختمان‌های بادوام و برقراری سازوکارهای جلوگیری از تخریب آنها را تدوین کند. شهرداری نیز در همین راستا مطالعات لازم را آغاز کرده است و انتظار می‌رود تا پایان سال1399 این موضوع عملیاتی شود