چرخش بازار مسکن به سمت تقاضای مصرفی

بازار مسکن دومین افت پیاپی قیمت را در آخرین‌ماه از فصل تابستان تجربه کرده و با کاهش 5درصدی میانگین قیمت پا به فصل پاییز گذاشت. فعلا فروشندگان مسکن از قیمت‌های پیشنهادی خود کوتاه آمده‌اند و خریداران مصرفی نبض بازار را به‌دست گرفته‌اند اما با آغاز پاییز و اتمام فصل جابه‌جایی در بازار مسکن، انتظار می‌رود حتی حضور تقاضای مصرفی نیز در بازار کاهش یابد و کسادی و رکود مسکن تشدید شود. به گزارش همشهری، تازه‌ترین اطلاعاتی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن منتشر کرده نشان می‌دهد در شهریور امسال 2هزار و 787فقره معامله خریدوفروش در بازار مسکن شهر تهران انجام شده که نسبت به‌ماه قبل 15.3درصد و نسبت به شهریور پارسال 73درصد کاهش یافته است. همچنین در این‌ماه میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی به 12میلیون و 667هزار تومان رسیده که نسبت به‌ ماه قبل 2.8درصد و نسبت به اول تابستان 5درصد کاهش یافته؛ اما همچنان نسبت به شهریور پارسال 56.5درصد بالاتر است.

دست بالا برای خریدار
بازار مسکن از اوایل سال گذشته وارد دوره نزولی تعداد معاملات شده بود؛ اما تا همین چند‌ماه پیش با وجود کاهش دادوستد مسکن، تورم این بازار در روند صعودی قرار داشت تا اینکه عاقبت از مردادماه امسال روند صعودی تورم قیمتی بازار مسکن نیز متوقف و روند کاهش قیمت در این بازار آغازشد. آمارها نشان می‌دهد تعداد معاملات بازار مسکن به‌شدت افت کرده چنان که آمار معاملات در مقایسه با اردیبهشت97 که رکورد تعداد معاملات بازار مسکن در دهه90 با 19هزار و 107فقره معامله شکسته شد، 85.5درصد کاهش را تجربه کرده است. به‌عبارت‌دیگر، از مجموع تقاضای مؤثر در اوج بازار مسکن، فعلا فقط معادل 15درصد از تقاضا در بازار باقی‌مانده، باتوجه به ترکیب معاملات می‌توان استنباط کرد که بخش عمده آنها متقاضیان مصرفی مسکن هستند که با توجه به وضع بازار، فعلا دست بالا را در معاملات دارند و فروشندگان باید برای جوش خوردن معامله با آنها کنار بیایند.

کوچ تقاضا به آپارتمان‌های کوچک و ارزان
بررسی داده‌های آماری حکایت از این دارد که در شهریورماه98، روند معاملات بازار به نفع واحدهای کوچک و میان ‌متراژ و واحدهایی که قیمت آنها کمتر از میانگین بازار است تغییر کرده و بر این اساس ضمن اینکه 56.1درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده با قیمتی کمتر از قیمت میانگین بازار معامله شده‌اند، سهم واحدهای با متراژ کمتر از 80مترمربع نیز به 56.3درصد رسیده است. در این وضعیت، 53.9درصد از کل معاملات مسکن تهران در شهریور امسال کمتر از 900میلیون تومان اختصاص داشته که بخشی زیادی از آن به تقاضای مصرفی اختصاص یافته یا با خرید متقاضیان سرمایه‌گذاری، به بازار اجاره عرضه شده است.

نقشه منطقه‌ای بازار مسکن پایتخت
در شهریور98، در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، منطقه یک همچنان گران‌ترین منطقه بوده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه به 25میلیون و 43هزار تومان رسیده است. در مقابل لقب ارزان‌ترین مسکن تهران به منطقه19 تعلق گرفته و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه به 5میلیون و 682هزار تومان رسیده است. در مناطق 22گانه تهران، بیشترین تقاضای بازار روی واحدهای مسکونی با متراژ 50 تا 60مترمربع متمرکز شده و 15.7درصد کل معاملات به این واحدها اختصاص داشته است. همچنین از نظر قیمتی بخش عمده تقاضای بازار در بازه قیمتی 7.5 تا 9میلیون تومان برای هر مترمربع بوده و از نظر ارزش تمام‌شده واحد مسکونی نیز بیشترین معاملات به واحدهای با ارزش 300 تا 450میلیون تومان اختصاص یافته است.

تخلیه تورم مسکن در شاخص اجاره‌بها

در آخرین‌ ماه تابستان و آخرین‌ ماه از فصل جابه‌جایی در بازار مسکن، شاخص اجاره‌بها در شهر تهران ‌همچنان صعودی بوده و 31.4درصد نسبت به‌مدت مشابه سال قبل رشد کرده است؛ آن‌هم در وضعیتی که برای دومین‌ماه پیاپی، شاخص قیمت مسکن در روند نزولی قرار گرفته است. این اتفاق، تا حدودی ناشی از افزایش تقاضای اجاره پیش از بازگشایی مدارس است اما در این میان تخلیه تورم بازار مسکن در بازار اجاره نیز بی‌تأثیر نبوده است چراکه درست یا غلط، در بازار اجاره ایران، مبلغ رهن و اجاره واحدهای استیجاری تابعی از قیمت بازار مسکن است و تا زمانی که این دو عدد به یکدیگر نزدیک نشوند، احتمال تداوم رشد اجاره‌بها در روندی مستمر وجود دارد.