یک گام به جلو یا چند گام به عقب

قوه قضاییه اردیبهشت‌ماه امسال پیشنهادی را تحت عنوان پیش‌نویس لایحه نحوه اداره و بهره‌بهرداری از آپارتمان برای بررسی و تصویب هیأت وزیران ارائه کرد؛ لایحه‌ای که قرار است در صورت تصویب، تحولی در حقوق آپارتمان‌نشینی ایجاد کند. این لایحه اما بازخوردهای منفی زیادی را در پی داشت و بسیاری از حقوقدانان معتقدند که لایحه دچار نقایص متعددی است و نهایی شدن آن نیاز به ‌کار کارشناسی دارد. مسعود غلامی، حقوقدان و وکیل دادگستری در گفت‌وگو با همشهری ضمن بررسی پیشینه وجود چنین قانونی به آسیب‌شناسی لایحه پیشنهادی اخیر پرداخته است.






چه اهمیت و ضرورتی از ابتدا باعث طرح قانونی درخصوص نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها شد؟
قبل از اینکه وارد بحث بایدها و نبایدها و یا نقاط ضعف و قوت قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب1343 و یا ضرورت و عدم‌ضرورت ارائه پیشنهاد مذکور شویم، باید بدانیم که داشتن یک سرپناه مناسب همواره از ضروریات زندگی بشر بوده و از آنجاکه انسان موجودی اجتماعی است و ذات و ماهیت وی به جمع و زندگی اجتماعی گرایش دارد، لذا این حیات اجتماعی که یک نظم اجتماعی را به‌وجود می‌آورد در قالب فرهنگ و تمدن ظهور پیدا کرده است. در همین حال انسان از ابتدا به‌دنبال سرپناه بود و نخستین مسکن خود را در غار‌ها بنا کرد و با توجه به توسعه جوامع، نوع و سبک سرپناه تغییر یافت تا جایی که با توجه به محدودیت زمین و سبک زندگی اجتماعی، به زندگی در مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بلندمرتبه و یا به‌عبارت دیگر آپارتمان‌نشینی روی آورد. آپارتمان زاییده رشد جمعیت و نتیجه شهرنشینی است و به‌دلیل افزایش شدید قیمت زمین و برای جلوگیری از توسعه سطحی شهرها بالاجبار برای پاسخگویی به نیاز جامعه، توسعه ارتفاعی مدنظر قرار گرفته و برای اینکه حقوق مدنی و روابط اجتماعی ساکنان این ساختمان‌ها تنظیم شود نیاز به قوانین و مقرراتی بود که حقوق ساکنان منازل را مشخص کند.
سابقه چنین قوانینی در کشورمان به چه زمانی برمی‌گردد؟
در ایران بیش از نیم‌قرن است که آپارتمان‌سازی‌ و آپارتمان‌نشینی به‌عنوان راه‌حلی برای برطرف کردن معضل مسکن و یا شیوه جدیدی از سکونت درنظر گرفته شده که متولیان امر را ملزم به تدوین قانونی جامع کرده است؛  قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال1343 مصوب شد و به‌رغم کاستی‌ها پاسخگوی نیاز شهروندان بود و همچنان در محاکم مورد استناد قرار می‌گیرد.
بیشترین اختلاف درباره آپارتمان‌ها، چه مسکونی و چه تجاری معمولا بر سر چه مسائلی است؟
اختلافات آپارتمانی معمولا مسائل مختلفی را شامل می‌شوند و حوزه گسترده‌ای را دربرمی‌گیرند اما در یک دسته‌بندی کلی می‌شود به این موارد اشاره کرد: اختلاف درخصوص نحوه تصرفات و استفاده از مشاعات، اختلاف درخصوص پارکینگ‌ها، اختلاف درخصوص نحوه اداره ساختمان، هزینه‌های نگهداری و عمرانی و هزینه‌های جاری و مشترک و اختلاف در مورد بازسازی یا نوسازی ساختمان که گاهی با برطرف نشدن این اختلافات کار به مراجع قضایی کشیده می‌شود.
قانون قبلی درخصوص آپارتمان‌ها چه نواقصی داشت و با لایحه جدید نحوه اداره آپارتمان‌ها، قرار است چه تحولی در این حوزه اتفاق بیفتد؟
انسان همواره در‌صدد پیشرفت بوده و با اختراعات و اکتشافات جدید سعی کرده نسبت به قبل نه‌تنها از رفاه و آسایش بیشتر و بهتری برخوردار باشد، بلکه در تدوین قوانین نیز با توجه به نیاز جوامع و رعایت عوامل مختلفی ازجمله هویت مذهبی، اعتقادی و تاریخی نسبت به وضع قانون و ارتقای آن اقدام کند و احتمالاً دست‌اندرکاران تدوین این پیشنهاد نقایصی را در قانون مصوب1343 که در سال‌های 1351و 1376 توسط مجلس مورد بازبینی قرار گرفت و با توجه به مقتضیات زمانی موادی از آن اصلاح و موادی به آن الحاق شد ملاحظه کرده‌اند که به‌نظر می‌رسد با توجه به پیشرفت در حوزه علوم انسانی و تخصصی شدن علم حقوق باید ضمن حفظ مواد حاوی نکات مثبت، نسبت به اصلاح نقاط ضعف اقدام می‌شد.
به‌نظر شما آیا لایحه پیشنهادی توانسته جوابگوی نیازهای روز جامعه باشد؟
مواد پیشنهادی در این لایحه نه‌نتها هیچ‌گونه تحول مثبتی را در زندگی روزمره جوامع شهری و ساکنان ساختمان‌های بلندمرتبه ایجاد نخواهد کرد، بلکه به‌دلیل نقاط ضعفی که در آن وجود دارد موجب سرازیر شدن سیل شکایات به دادسرا و افزایش ورودی پرونده به قوه قضاییه و یا ایجاد اختلاف بین نهادهای ذیربط ازجمله شهرداری و اداره ثبت و ... خواهد شد.
مهم‌ترین نقاط ضعفی که در این لایحه وجود دارد، چیست؟
یکی از بدیهی‌ترین ایرادات در فصل یکم (بخش تعریفات) است که بسیاری از موارد روزمره را دربرنمی‌گیرد. مثلا با توجه به بند‌های الف، ب و ت سؤال اینجاست که چنانچه فردی در قطعه زمین خود مبادرت به ساخت یک باب مغازه کند، سپس روی مغازه یک واحد مستقل مسکونی احداث کند نام این واحد مستقل چیست؟ با توجه به بند‌های فوق چنین به‌نظر می‌رسد که ساختمان یا آپارتمان نخواهد بود و همین امر باعث ایجاد سردرگمی اداره ثبت برای صدور سند مالکیت و تعیین نوع مستغلات احداثی خواهد شد. همچنین در مواد یک تا 4 لایحه پیشنهادی قوه قضاییه در واقع برداشتی ناقص از ماده‌یک قانون تملک آپارتمان مصوب1343 وجود دارد؛ چراکه به موجب ماده یک قانون حاکم، آپارتمان‌های مختلف اعم از محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان مشمول این قانون هستند اما در لایحه پیشنهادی قوه قضاییه، آپارتمان به‌عنوان واحد مستقلی از یک ساختمان آپارتمانی تعریف شده و قسمت‌های اختصاصی و اشتراکی ساختمان که به‌عنوان محل‌های کسب و پیشه مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد مغفول واقع شده و در این خصوص نفیاً یا اثباتاً هیچ‌گونه تصمیمی اتخاذ نشده است. آنچه مسلم است غفلت و کم‌توجهی تنظیم‌کنندگان لایحه پیشنهادی، درخصوص محل پیشه و واحدهای تجاری، صرفا پاک کردن صورت‌مسئله است که نه‌تنها مشکلات و درگیری‌های بین مالکان را کاهش نخواهد داد، بلکه اختلافات را به‌شدت افزایش می‌دهد.
چه مواردی در لایحه پیشنهادی وجود دارد که احتمال درگیری و اختلاف بین مالکان ساختمان‌ها را افزایش می‌دهد؟
به موارد متعددی در این خصوص می‌شود اشاره کرد. مثلا در بیشتر خیابان‌های اصلی بعضی ساختمان‌ها به‌نحوی است که در طبقه همکف آنها تعدادی مغازه و واحدهای تجاری در سمت خیابان احداث شده و در طبقات فوقانی و یا پشت این مغازه‌ها آپارتمان‌های مسکونی ساخته شده‌است. در قانون فعلی واحدهای تجاری هم به قدرالسهم از عرصه و سایر قسمت‌های مشاعی سهیم هستند و در بسیاری موارد مشاهده شده مالکان مغازه‌ها (واحدهای تجاری) به اعتبار حقی که دارند می‌خواهند به داخل ساختمان یا حیاط رفت‌وآمد کنند و مالکان آپارتمان‌ها از این عمل ممانعت می‌کنند و کار به مراجع انتظامی و قضایی کشیده می‌شود. در لایحه پیشنهادی می‌شد تدبیری اندیشیده و مثلا مقرر شود چنانچه ساختار ساختمان به‌گونه‌ای است که تردد مالکان یا استفاده‌کنندگان از مغازه‌ها (واحدهای تجاری) به قسمت‌های اشتراکی آپارتمان‌ها ضرورتی ندارد این موضوع در صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد انتقال و اسناد مالکیت لحاظ شود تا از بروز اختلافات بین مالکان و به‌تبع آن مراجعه متعدد شهروندان به دادگستری جلوگیری شود.
همچنین با توجه به تعریف مندرج در بند«پ» که مجتمع را مجموعه‌ای از حداقل 3ساختمان آپارتمانی دانسته، چنین به‌نظر می‌رسد که منظور پیشنهاددهندگان از این تعریف وجود 3بلوک از ساختمان‌های آپارتمانی است که با توجه به‌ وجود آپارتمان‌هایی با تعداد 50 یا 100واحدی در شهر تهران، اداره امور آنها باید توسط یک مدیر انجام شود که به‌نظر می‌رسد در لزوم ارتقا و تنقیح قوانین به ضروریات زمان و مکان دقت لازم انجام نشده است.
یکی از مواردی که در دوره جدید قوه قضاییه در دستور کار قرار گرفته، کاهش ورودی پرونده‌ها به محاکم است. آیا در این مورد نیز در این لایحه تصمیماتی گرفته شده است؟
قــضــازدایــی و جــرم‌زدایـی از سیاست‌های ابلاغی قوه قضاییه است و راهبرد کیفرزدایی به‌صورت آگاهانه در جهت کاهش بار نظام کیفری، قوانین برنامه سوم، چهارم، پنجم و ششم توسعه، سیاست‌های کلان قضایی از سوی رهبری و نیز لوایح پیشنهادی قوه قضاییه به مجلس شورای اسلامی مورد توجه قرار گرفته است که هم‌اکنون، نمونه‌های آن را می‌توان در قانون مجازات اسلامی و آیین دادرسی کیفری ملاحظه کرد. در برخی موارد ازجمله ارائه تعاریف و یا تبصره ذیل ماده5 و بندهای ماده10 و یا ماده24 که در قانون مصوب سال1343 نیز پیش‌بینی شده بود، در این پیشنهاد نیز بسط و گسترش یافته اما بسیاری از موارد دارای ابهام است و حتی در برخی مواد پیشنهادی، به جرم بودن عمل ارتکابی استناد شده که این موارد دارای ایراد و اشکال اساسی است؛ چراکه بسیاری از موارد مزبور در قوانین جزایی جرم‌انگاری نشده‌اند. ضمن اینکه حسب بخش نامه‌های صادره از سوی ریاست محترم قوه قضاییه، این قوه در حال کاهش عناوین کیفری و ارائه راهکارهای مناسب برای جلوگیری از تحقق بزه و در نهایت کاهش ورودی پرونده به دادسراست. مثلا در مواد 11 و 16 لایحه پیشنهادی نه‌تنها در راستای سیاست‌های قضازدایی گامی برداشته نشده، بلکه موجب مطرح شدن پرونده‌های متعدد با موضوعاتی مانند استعمال دخانیات در قسمت‌های مشترک ساختمان یا نگهداری حیواناتی مثل گربه و سگ در قسمت‌های اختصاصی ساختمان نزد مراجع قضایی خواهد شد و این موارد می‌تواند سبب بروز اختلافات و درگیری‌های متعدد بین ساکنان ساختمان شود.
با لحاظ کردن چه نکاتی لایحه پیشنهادی می‌تواند جامعیت داشته باشد و به نیازهای حقوقی آپارتمان‌نشینی پاسخ دهد؟
به‌نظر می‌رسد کم‌توجهی به حقوق جمعی و رعایت نکردن آن موجب بروز مسائل و مشکلات، کدورت‌ها و اختلاف‌های فراوان میان ساکنان ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد مهم‌ترین دلایل ایجاد اختلاف میان ساکنان اینگونه ساختمان‌ها، فقدان فرهنگ مناسب آپارتمان‌نشینی، عدم‌تصویب قوانین به‌روز و کارآمد، عدم‌آگاهی از قوانین و مقررات سکونت در مجتمع‌های مسکونی و آشنانبودن بیشتر افراد با حقوق و تکالیف خود است و امیدواریم با توجه به اینکه قائل به این امر هستیم که قانونگذار با رعایت اصل حکیم بودن و بهتر‌سازی‌ قواعد قبلی مبادرت به قانونگذاری می‌کند، متولیان در جهت تغییر قواعد و مقررات، متناسب با شرایط و مقتضیات زمان و مکان و با درنظر گرفتن رفع نقایص مقررات قبلی و تعالی و تکمیل آن با توجه به نیاز‌های روز جامعه اقدام کنند.




آنطور که برخی منتقدان به لایحه پیشنهادی می‌گویند، برخی از مواد آن بدون درنظر گرفتن مباحث اعتقادی، مذهبی و تاریخی نگارش شده است. در این خصوص چه نظری دارید؟
متأسفانه پیشنهاددهندگان پیش‌نویس لایحه مورد بحث بدون درنظر گرفتن موارد اعتقادی، مذهبی و تاریخی مبادرت به تدوین مواد مندرج در پیش‌نویس کرده‌اند و یکی از موارد آن بند«چ» مندرج در ماده10 است که در آن استفاده از ساختمان مسکونی برای کاربری‌هایی نظیر مطب پزشک، دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق ممنوع شده است که پیش از این چنین ممنوعیتی وجود نداشت؛ چراکه اولا اساس و پیدایش ماده‌ای که استفاده چنین مشاغلی را در ساختمان‌های مسکونی مجاز می‌شمرد بر این مبنا بود که استفاده از خدمات پزشکان و وکلا و سردفتران باید به سهولت و در تمام ساعات در دسترس همه آحاد ملت باشد و قانونگذار در بیش از نیم‌قرن پیش با لحاظ کردن این مهم که طبیب و وکیل و سردفتر در تمام ساعات شبانه‌روز حتی در منزل خود باید نسبت به ارائه خدمات اقدام کنند مبادرت به تصویب ماده55 قانون شهرداری‌ها کرد. در لایحه پیشنهادی به این موضوع توجه نشده که آیا اساسا در شهرها به میزان کافی ساختمان‌های اداری که پاسخگوی نیاز افراد باشد وجود دارد یا خیر. که درصورت عدم‌وجود به تعداد کافی یقینا نه‌تنها زمینه سوءاستفاده‌های احتمالی فراهم می‌شود، که به‌طور ناخواسته باعث افزایش نرخ تورم خواهد شد.