اختلاف نجومی قیمت زمین مسکونی

تازه‌ترین اطلاعات مرکز آمار ایران، از اختلاف شدید قیمت زمین مسکونی و ساختمان کلنگی در مناطق شهری حکایت دارد. براساس این آمار، تهران گران‌ترین و یاسوج ارزان‌ترین معاملات زمین ساختمان‌های کلنگی را به‌خود اختصاص داده‌اند. قیمت یک مترمربع زمین کلنگی در تهران 68.9 برابر قیمت زمین کلنگی در شهر یاسوج است. به‌گزارش همشهری، اختلاف در درآمد سرانه هر شهر، با نقدینگی موجود و قیمت مسکن در آن شهر پیوند مستقیمی دارد اما قیمت زمین مسکونی، بیش از هر چیز از ضوابط حوزه شهرسازی، سبک معماری، الگوی مصرف مسکن در شهرها و تقاضای انباشته مسکن در آنها اثرپذیر است. به‌عبارت‌ دیگر، قیمت زمین مسکونی در شهرهای مختلف، با ارزش‌افزوده‌ای که با ساخت‌وساز در آن زمین ایجاد می‌شود، رابطه مستقیم دارد.

نقشه ارزانی و گرانی زمین مسکونی
اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در کل کشور، ارزان‌ترین قیمت یک مترمربع زمین ساختمان کلنگی به شهر یاسوج اختصاص دارد و قیمت همین زمین در شهر تهران 68.9 برابر بیشتر است. براساس آمارها، پس از تهران، گران‌ترین زمین مسکونی به شهر اصفهان اختصاص دارد که 11 برابر یاسوج و یک‌ششم قیمت زمین در تهران است. رتبه سوم گران‌ترین زمین مسکونی در کشور نیز به قزوین اختصاص دارد که قیمت یک مترمربع آن 8.2برابر یاسوج و یک‌هشتم تهران است. ضمن اینکه شهر قم نیز با اختلافی اندک بعد از قزوین در جایگاه چهارم قرار می‌گیرد. در مقابل، لقب پایین‌ترین قیمت فروش زمین ساختمان کلنگی به شهر یاسوج اختصاص دارد. در نیمه نخست سال97، قیمت هر مترمربع زمین کلنگی در شهر یاسوج 104 هزار تومان ثبت شده که در مقابل قیمت بالای 7میلیون تومان در تهران، رقمی به‌حساب نمی‌آید. آنگونه که اطلاعات مرکز آمار از معاملات زمین ساختمان‌های کلنگی در مناطق مختلف شهری نشان می‌دهد، قیمت زمین ساختمان کلنگی در یاسوج حتی در مقایسه با خرم‌آباد که دومین شهر ارزان کشور به‌حساب می‌آید نیز بسیار پایین است. طبق آمار، قیمت هر مترمربع زمین ساختمان کلنگی در خرم‌آباد 2.7 برابر قیمت زمین در شهر یاسوج است. بعد از خرم‌آباد، گرگان و بیرجند در رتبه‌های سوم و چهارم جدول ارزان‌ترین زمین مسکونی قرار دارند و قیمت هر مترمربع زمین کلنگی در این شهرها 3.3 برابر یاسوج است.

تورم مسکن با چاشنی قیمت زمین
بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه تمام‌شده تولید و ساخت مسکن در نواحی مختلف کشور تفاوت چندانی ندارد و اگر هزینه مجوزها، شیوه ساخت و کیفیت مصالح مصرفی یکسان درنظر گرفته شود، اختلاف قابل‌توجهی در هزینه تمام‌شده تولید مسکن وجود ندارد اما، به‌واسطه اختلاف قابل‌توجه در قیمت زمین اختصاص یافته به تولید مسکن، قیمت واحدهای مسکونی تولیدشده در کشور به‌شدت متفاوت است تا جایی که مثلا در شهر تهران، سهم قیمت زمین از قیمت یک آپارتمان از 50 تا 90 درصد است و همین مسئله باعث می‌شود، در دوره‌های جهش قیمت مسکن، قیمت زمین مسکونی با شیب تندتری افزایش پیدا کند. در حقیقت در تهران، جهش قیمت زمین مسکونی به رشد قیمت مسکن دامن می‌زند درحالی‌که در اغلب مناطق شهری، رشد قیمت زمین تابعی از رشد قیمت مسکن محسوب می‌شود. یکی از دلایل گرانی زمین در شهرهایی مانند تهران، افزایش تقاضای مسکن در مقابل عرضه آن است، آن‌هم در شرایطی که عملا حجم زمین‌های شهری مناسب برای ساخت‌وساز بسیار محدود است. در این وضعیت با توجه به ضوابط شهرسازی و قواعد فروش تراکم، یک قطعه زمین به‌صورت بالقوه معادل چندین دستگاه آپارتمان محسوب می‌شود و بخش زیادی از ارزش‌افزوده ناشی از تولید این آپارتمان‌ها به‌صورت بالفعل در قیمت فروش زمین مسکونی منعکس می‌شود. این مسئله، یکی از دلایل اصلی اجرای توزیع رایگان زمین مسکنی در برنامه اقدام ملی بود که دولت دوازدهم برای ساخت مسکن ارزان برای متقاضیان مصرفی در دستور کار قرار دارد و براساس آن در 2سال باید 400هزار واحد مسکونی در کل مناطق شهری کشور ساخته و به متقاضیان واجد شرایط فروخته شود.