بازار اجاره مسکن در ایران از چه منطقی پیروی می‌کند؟
حرف، حرف صاحبخانه است
مائده امینی
قاعده و قانونی بر این بازار حاکم نیست. در یک سالی که گذشت، بازار اجاره هم به تبعیت از بازار خرید، جهش‌‌های قیمتی نامتعارفی را تجربه کرد و مستأجران نقاط مختلف شهر، میان بهت و ناباوری اگر حریف نرخ‌های جدید نشدند به محله‌های ارزان‌تر کوچ کردند و حتی برخی از شهرهای بزرگ به حاشیه‌نشینی روی آوردند. بازار اجاره در ایران از منطق و قانون خاصی پیروی نمی‌کند؛ در روزهای ثبات قیمت، صاحبخانه‌ها نرخ اجاره بها را با نرخ سود بانکی محاسبه و براساس آن اجاره ملک خود را تعیین می‌کنند؛ در روزهای گرانی هم نرخ تورم و نرخ خرید هر متر زمین خود را بهانه کرده و تا جایی که چاقویشان می‌برد، می‌برند.
«من هنوز موعد قراردادم تمام نشده. با 50میلیون رهن و یک میلیون تومان در ماه اینجا را اجاره کرده‌ایم. صاحبخانه آمده می‌گوید پول پیش را باید به 100میلیون تومان برسانیم و اجاره را به یک میلیون و 500هزار تومان.»؛ اینها را رضا می‌گوید که حالا به قول خودش تازه درد خانه به‌دوشی را می‌فهمد. تقریبا هیچ مستأجری از این نرخ‌ها در امان نمانده؛«قبلا صاحبخانه‌ها عاشق پول پیش بودند. ما طلاهایمان را فروختیم که پول پیش‌مان را به مبلغ مشخصی برسانیم و حالا به واسطه تغییراتی که یک سال اخیر رخ داده همه دنبال اجاره‌اند. حقوق من 3میلیون‌تومان است. چطور 2میلیون و 500هزار تومان در‌ماه اجاره بپردازم؟» و اینها جملات شبنم است؛ مستأجر دیگری که حالا مجبور شده از غرب تهران به جنوب تهران منتقل شود.
واقعا بازار اجاره در ایران از چه منطقی تبعیت می‌کند؟ نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک به همشهری می‌گوید: زیرساخت‌های رشد قیمت مسکن با زیرساخت‌های رشد اجاره بها متفاوت است و شاید با یک ریتم جلو بروند اما کاملا همگن و هم‌ارز نیستند. در نهایت اما از آنجا که در ایران هیچ نهادی برای تولید مسکن استیجاری اقدام نمی‌کند، مهم‌ترین عاملی که تعیین‌کننده نرخ اجاره بها در کشور ماست، قیمت زمین است.
اختلاف فاحش بین قیمت‌های اسمی و رسمی
افزایش واقعی قیمت فقط بخشی از ماجراست. یکی از مشکلاتی که نه فقط بازار اجاره مسکن بلکه خودرو، ارز و... هم با آن مواجه بوده‌اند، قیمت‌سازی است. یک سایت آگهی خانه‌ای در منطقه19 تهران را منتشر کرده که سن بنا 27سال است و مساحت آن 30متر. نرخ ودیعه آن 10میلیون تومان و اجاره‌بها 650هزار تومان خورده است. این در حالی است که براساس اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، در همین منطقه19،در ماهی که گذشت واحدی 8ساله با متراژ 70متر، 65میلیون تومان (رهن کامل) اجاره رفته است.
در مناطق شمالی تهران، اختلاف قیمت‌های واقعی و اعلامی فاحش‌تر است. در این سایت، خانه‌ای نوساز به مساحت 105متر در آجودانیه، 650میلیون تومان (رهن کامل) قیمت‌گذاری شده است. این در حالی است که سایت سابا نوشته که در ماه اخیر خانه‌ای به مساحت 111متر، با نرخ 55میلیون تومان (پیش‌پرداخت) و 5میلیون و 500هزار تومان (اجاره ماهانه) واگذار شده است.
تولید مسکن استیجاری نداریم
بازار اجاره همواره شرایط خودش را دارد و نوسان‌های این بازار هم مثل هر بازار دیگری تابع شرایط اقتصادی کشور است. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره توضیح می‌دهد: دیدیم که در سال91 مستأجران ما از نقاط شمالی شهر به میانه‌شهر، از میانه‌شهر به جنوب شهر و از جنوب شهر به حاشیه‌ها روی آوردند و حالا هم این روند دوباره تکرار شده است.
این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: نبود مسکن استیجاری در کشور یکی از مهم‌ترین علت‌های آشفتگی‌ها در بازار اجاره کشور ماست. در کشورهای توسعه‌یافته نهادهایی شکل گرفته‌اند که کار اصلی آنها تولید مسکن استیجاری است که در این بستر و به واسطه فضای رقابتی‌ای که همواره وجود دارد، قیمت‌ها تحت کنترل قرار می‌گیرد. مثلا در کشوری مانند کره‌جنوبی، مردم علاقه‌ای به خانه‌دار شدن ندارد؛ چرا‌که شرکت‌های تولید مسکن استیجاری شرایطی را برای متقاضیان ایجاد کرده‌اند که خرید مسکن به‌صرفه نیست و مسکن صرفا تبدیل به یک کالای ضروری شده که نگاه سرمایه‌ای بر آن حاکم نیست.
سلیقه مالکان برای بازار اجاره تصمیم می‌گیرد
در کشور ما صنعت اجاره‌ای وجود ندارد و دولت‌ها هرگز برای راه‌اندازی آن گام اساسی برنداشته‌اند و همین موجب می‌شود شاخص‌های دیگری در اجاره‌بها مؤثر باشد. عقبایی درباره این شاخص‌ها می‌گوید: یکی از این شاخص‌ها قیمت خرید خانه و زمین و آپارتمان است. این پررنگ‌ترین و مهم‌ترین شاخص است. شاخص‌های دیگر هم ارتباط بین عرضه و تقاضا، سلیقه مالک و نرخ تورم هستند. در مجموع و در این شرایط، وقتی قیمت خرید پنج‌برابر می‌شود، اجاره‌بها هم با همان ریتم تغییر می‌کند و این در حالی است که درآمد مستأجرین در ایران، به این میزان افزایش پیدا نمی‌کند و حداکثر هزینه‌ای که آنها می‌توانند برای اجاره‌خانه بیشتر از سال قبل کنار بگذارند، متناسب با رشد درآمدشان است که مثلا امسال کمتر از 20درصد بوده است. همین عدم‌توازن، اجاره‌نشینی را روزبه‌روز سخت‌تر می‌کند.
او ادامه می‌دهد: البته این عدم‌توازن موجب می‌شود در شرایطی که مثلا قیمت خرید خانه صددرصد افزایش پیدا کرده، قیمت اجاره‌بها حدود 25درصد بالاتر رود؛ چرا که مستأجران باید بتوانند خانه اجاره کنند اما به هر حال هستند صاحبخانه‌هایی که اجاره‌بهای خود را با نرخ دلخواه و حتی تا صددرصد گران‌تر می‌کنند. یکی دیگر از منطق‌هایی که بازار اجاره از آن تبعیت می‌کند، تراکم جمعیت در یک منطقه مورد بررسی است؛ این موضوعی است که عقبایی به آن اشاره کرده و می‌گوید: مثلا وقتی محله‌ای، تبدیل به یک محله پرطرفدار می‌شود، ناخودآگاه خود مستأجرین به افزایش قیمت آن با درخواست بالا (در برابر عرضه کم) دامن می‌زنند.
بیش از یک سال تلاطم در بازار اجاره
به گفته این کارشناس، بازار اجاره در سال‌های 97و 98 متلاطم بوده است. عقبایی می‌گوید: رشد نامتعارف قیمت مسکن، آرامش مستأجران را گرفته است. مالکان با اعلام قیمت‌های بالا تلاش در ایجاد یک موج افزایشی قیمت در بازار را داشتند که سایت‌ها و اپلیکیشن‌های در این حوزه هم به آن دامن زدند. برآورد من این است که در یک سالی که گذشت قیمت‌های تحقق‌یافته، نه اعلامی، به‌طور متوسط بین 20تا 25درصد افزایش یافته‌اند.
بازار مسکن هنوز در رکود است
با وجود همه گرانی‌ها، عقبایی معتقد است بازار مسکن راکد است؛ در طولانی‌ترین و عمیق‌ترین دوره رکود قرار‌داریم. از سال 90به بعد بازار مسکن روی رونق را به‌خود ندیده است. فراموش نکنیم که گران‌شدن به معنی رونق یافتن نیست. وقتی به‌خاطر اعلام قیمت‌ها عده‌ای برای خرید مسکن هجوم می‌آورند به این معنا نیست که بازار رونق پیدا کرده است. وقتی به لحاظ تخصصی می‌توانیم بگوییم که بازار مسکن رونق پیدا کرده که تعداد معاملات صورت گرفته بیشتر شود. او ادامه می‌دهد: در سال‌های 91 تا 98، میزان معاملات ما کاهش پیدا کرده و این در حالی است که قیمت مسکن در این بازه زمانی 200درصد افزایش یافته و تولید مسکن 45درصد کاهش پیدا
کرده است.
