مشکل مسکن فقط در بافت فرسوده نیست

بیت‌الله ستاریان|کارشناس اقتصاد مسکن:

نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای شهری، اساسا و ذاتا یک اقدام درست، بسیار سخت، زمان‌بر و البته ناگزیر است که باید از سال‌ها پیش در دستور کار دولت‌ها قرار می‌گرفت و اینک نیز که دولت دوازدهم همت بر انجام آن گماشته، باید تدابیری اندیشیده شود که این مناطق در حد میانگین سایر مناطق شهری ارتقا یابند اما تأکید بر این نکته ضرورت دارد که این اتفاق در بهترین حالت، فقط مشکلات موجود در این بافت‌ها را کمرنگ می‌کند؛ اما اگر قرار باشد به‌عنوان برنامه‌ای برای حل مشکل مسکن تلقی شود، هرگز قادر به انجام این رسالت نخواهد بود؛ چراکه مشکل بافت‌های فرسوده اصلا به مشکل مسکن کشور ارتباطی ندارد و ربط دادن این دو به یکدیگر، چیزی جز مغلطه نیست. کسی نمی‌تواند مدعی شود به‌دلیل اینکه در برنامه بازآفرینی، ساختمان‌سازی در دل شهرها رونق می‌گیرد، مشکل دیرینه مسکن کشور نیز حل می‌شود زیرا با توجه به تراکم بالای بافت‌های فرسوده، تعداد مسکن تولید‌شده در برنامه بازآفرینی حداکثر می‌تواند 15تا 20درصد فراتر از تعداد واحدهای مسکونی فعلی باشد درحالی‌که ما برای پاسخگویی به تقاضای انباشته و تأمین نیازهای جدید بازار مسکن، سالانه باید یک‌میلیون تا یک‌میلیون و 200هزار واحد مسکونی بسازیم.

در سوی دیگر ماجرا، پرداختن به معضل مسکن در همین بافت‌های فرسوده نیز کار بسیار بزرگی است که انجام آن از توان یکی دو برنامه 5ساله بیرون خواهد بود. بی‌قواره بودن اکثر پلاک‌های ثبتی در بافت‌های فرسوده و تعدد مالکان باعث می‌شود کارهای اداری، ثبتی و قانونی تجمیع زمین‌ها پر چالش و وقت‌گیر باشد. از طرفی، ما در این حوزه دچار کمبود قوانین هستیم و چاره‌جویی برای همین مسئله، زمان‌بر خواهد بود. از همه این موارد که بگذریم، شاید محاسبات و راهکارهای پیش‌بینی شده در برنامه بازآفرینی روی کاغذ قابل دفاع باشد اما در عمل هنوز مطالعه توجیهی برای آن انجام نشده؛ به‌نظر می‌رسد که مطالعات اقتصادی آن با مشکلات بزرگی مواجه شود و مانند مسکن مهر، هزینه‌های انجام شده عملا چند برابر محاسبات محقق شود. مثلا براساس این برنامه، در بخش نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده پیش‌بینی شده است نیمی از منابع مورد نیاز را توسعه‌گران تأمین کنند. این در حالی است که این توسعه‌گران عملا اگر منابعی داشته باشند تماما در پروژه‌های دیگر هزینه شده و شیفت‌کردن آنها به بافت‌های فرسوده امکان‌پذیر نیست. از سوی دیگر اغلب سازندگان با کمک تسهیلات بانکی و سرمایه‌گذاری اشخاص ثالث دست‌به‌کار ساخت‌وساز می‌شوند و در این طرح که نیمی از منابع از محل آورده مالک و تسهیلات بانکی تأمین شده تقریبا قادر به استفاده از این روش‌ها نخواهند بود مگر اینکه سازندگانی از جنس خصولتی‌ها وارد کار شوند؛ چراکه هیچ سازنده عاقلی کسب‌وکار آزاد خود را برای حضور در چنین طرحی فدا نمی‌کند.